【正文】 抵押品。 A． 53 B． 55 C． 57 D． 59 參考答案： C 答案解析：貸款本金 P 為 600000 元，貸款月利率 i=5%247。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查貸款余額的計(jì)算。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見(jiàn)教材 P302。參見(jiàn)教材 P320。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0． 5 分 ) 61．決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（ ）。參見(jiàn)教材 P21。參見(jiàn)教材 P28。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)市場(chǎng)的定性調(diào)研。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查影響出售型房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。 試題點(diǎn)評(píng)：本題 考查互斥方案進(jìn)行比較的條件。 PDCA 分為四個(gè)階段，即計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。 A．投標(biāo)人須知 B．合同專用 條款 C．工程量清單 D．標(biāo)底 E．投標(biāo)書(shū)格式 參考答案： ABCE 答案解析： 招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書(shū)格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履約保函格式等）。 A．先進(jìn)性 B．可控性 C．社會(huì)性 D．適應(yīng)性 E．經(jīng)濟(jì)性 參考答案： BDE 答案解析：房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。 A．目標(biāo)任務(wù)法 B．消費(fèi)者需求法 C．銷售百分比法 D．銷售人員規(guī)模法 E．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法 參考答案： ACE 答案解析：房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。 A．選取的報(bào)酬率偏低 B．預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大 C．估計(jì)的使用期限偏短 D．估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大 E．估計(jì)的空置率偏高 參考答案： AB 答案解析： 可以利用收益期限有限年的公式來(lái)幫助理解本題。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0． 5 分 ) (一 ) 某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。 A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求 B．方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo) C．補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃 D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等 參考答案： BC 答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門(mén)方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制 指標(biāo)；③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。 A． 3 B． 5 C． 7 D． 10 參考答案： B 答案解析：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級(jí)土地行政主管 部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到批件后 5 日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。 A．建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．房屋拆遷許可證 D．拆遷計(jì)劃和拆遷方案 參考答案： ABD 答案解析：無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；②建 設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。該協(xié)議的特征為（ ）。參見(jiàn)教材 P4142。 A．國(guó)家 B．政府 C．企業(yè) D．個(gè)人 參考答案： D 答案解析：個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房 地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。 86．在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（ ）元。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查月還款額的計(jì)算。 30%=6687（元）。 （三 ) 某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為 500 元／㎡，建筑安裝工程費(fèi)為 2 500 元／㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為 300 元／㎡。 (4)銷售價(jià)格確定：以市場(chǎng)價(jià)格為主。 A．當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模 B．潛在消費(fèi)者需求傾向 C．本項(xiàng)目的成本分析 D．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅 參考答案： ACD 答案解析：房地產(chǎn)營(yíng)銷方案框架的市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)。 90．該項(xiàng)目采用的銷售渠道為（ ）。 試題點(diǎn)評(píng)：本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。（ 1－銷售稅費(fèi)率）=[（ 500+2500+300）（ 1+25%）247。 92．該項(xiàng)目營(yíng)銷方案采用的促銷方式有（ ）。 (四 ) 某建筑物的建筑面積 100 ㎡，套內(nèi)建筑面積 80 ㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為 4 000元／㎡，經(jīng)過(guò)年數(shù) 10 年，經(jīng)濟(jì)壽命 50 年，殘值率 5％。 A．城市職能是指某個(gè)城市在國(guó)家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所發(fā) 揮的作用和承擔(dān)的分工 B．城市職能概念的著眼點(diǎn)是城市的基本活動(dòng)部分 C．城市性質(zhì)是城市主要職能的概括和體現(xiàn) D．城市性質(zhì)是城市現(xiàn)狀職能的概括和體現(xiàn) 2．某城市位于東經(jīng) ll6176。 A．貨物的絕對(duì)重量除以制成品總重量 B．限地性原料總重量除以制成品總重量 C．貨物的相對(duì)重量除以制成品總重量 D．限地性原料總重量除以貨物的絕對(duì)重 量 4．伯吉斯對(duì)同心圓土地利用模式進(jìn)行的動(dòng)態(tài)分析，是從生態(tài)學(xué)的 ( )觀點(diǎn)出發(fā)的。 A．抵押合同 B．抵押登記申請(qǐng)書(shū) C．國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 D．國(guó)有土地使用證 8．甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng) 5年開(kāi)發(fā)建設(shè)后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長(zhǎng)期限為 ( )年。 A．實(shí)用性 B．時(shí)效性 C．實(shí)踐性 D．審美性 12．在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，不弄虛作假，不主觀武斷下結(jié)論，這是 ( )原則的要求。 A．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 B．房地產(chǎn)資料收集 C．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) D．房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 16．對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地開(kāi)始到建成后的物業(yè)管理等各個(gè)方面都進(jìn)行策劃和服務(wù)的工作，稱為房地產(chǎn) ( )。 A．大模結(jié)構(gòu) B．裝配整體式結(jié)構(gòu) C．全裝配式結(jié)構(gòu) D．內(nèi)澆外砌結(jié)構(gòu) 20．建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占 ( )的比例。 A． B． C． D． 23．某人在每年年初按年利率 4％購(gòu)買基金 5 萬(wàn)元，復(fù)利計(jì)息， 5 年后可獲得 ( )萬(wàn)元。該公司在完成小區(qū)建設(shè)后，預(yù)計(jì)可獲利 300 萬(wàn)元。 A．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) B．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) C．生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) D．決策風(fēng)險(xiǎn) 28．降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可采用的對(duì)策包括考慮預(yù)期投資后的維持管理費(fèi)用、進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資和 ( )等。 A．計(jì)劃階段 B．啟動(dòng)階段 C．實(shí)施與控制階段 D．收尾階段 32．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)文件不包括 ( )。 A．和解 B．調(diào)解 C．仲裁 D．訴訟 36．某套商品住宅的建筑面積為 100 平方米，套內(nèi)建筑面積為 80 平方米，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為 4 000 元 /平方米，則其建筑面積的價(jià)格為 ( )元 /平方米。 A．物業(yè)服務(wù)費(fèi) B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 C．經(jīng)營(yíng)成本 D．開(kāi)發(fā)建設(shè) 成本 40．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－ ( )。 A．成本導(dǎo)向定價(jià)法 B．需求導(dǎo)向定價(jià)法 C．隨行就市定價(jià)法 D．比較定價(jià)法 44．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)希望從項(xiàng)目動(dòng)工開(kāi)始，即在項(xiàng)目所在地一定半徑范圍內(nèi)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的廣告宣傳，此時(shí)宜選用的廣告媒體是 ( )。 A．三 個(gè)月 B．半年 C．一年 D．二年 48．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，可將住宅專項(xiàng)維修資金用于 ( )。 A． 1 B． 2 C． 3 D． 4 52．凡符合規(guī)定條件的單位和個(gè)人，都必須按規(guī)定的繳存基數(shù)和繳存比例繳存住房公積金，這一點(diǎn)說(shuō)明住房公積金是 ( )的住房?jī)?chǔ)金。 A．房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強(qiáng)的靈活性 B．房地產(chǎn)信托投資具有較 高的收益性 C．房地產(chǎn)的低流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性 D．房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性 56．耕地占用稅的基本特點(diǎn)不包括 ( )。 A．財(cái)政撥款 B．政府性基金 C．接受捐贈(zèng)的收入 D．行政事業(yè)性收費(fèi) 60．某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為 3 000 平方米的土地使用權(quán)，容積率為 ，城鎮(zhèn)土地使用稅的標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米 5 元，則該企業(yè)每年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為 ( )元。下列區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的有 ( )。 A．保管義務(wù) B．修繕義務(wù) C．妨害 去除義務(wù) D．租賃標(biāo)的物返還義務(wù) E．按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交付土地及地上建筑物 65．下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，屬于定量預(yù)測(cè)的有 ( )。 A．費(fèi)用分析法 B．高低點(diǎn)法 C．盈虧平衡圖解法 D．凈現(xiàn)值法 E．回歸分析法 69．降低房地產(chǎn)投 資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策有 ( )等。 A．平面、空間布局的合理性 B．隔聲和采光功能的良好性 C．保證防火和抗震要求 D．滿足使用壽命要求 E．與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性 73．建立價(jià)格可比基礎(chǔ)是市場(chǎng)法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內(nèi)容包括 ( )。 A．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù) B．物業(yè)服務(wù)資金扣除酬金和物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金歸全體業(yè)主所有 C．物業(yè)服務(wù)資金不足交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān) D．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例均通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定 E．物業(yè)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬業(yè)主的其他收入，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門(mén)約定，可以計(jì)提酬金 77．住房公積金管理中心的職責(zé) 范圍包括 ( )。 A．房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為市場(chǎng)平均價(jià)格 B．國(guó)有土地使用權(quán)出讓，計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格 C．土地使用權(quán)贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售市場(chǎng)價(jià)格核定 D．房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)為房屋重置價(jià)格 E．房屋交換，計(jì)稅依據(jù)為所交換房屋價(jià)格的差額 三、案例分析題 (共 20 題，每題 2 分。住宅總建筑面積為 15 000 平方米，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為 4 000 元／平方米。 A． B． C． D． 83．該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 ( )萬(wàn)元。 A．成本法 B．收益法 C．假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D．基準(zhǔn)地價(jià)修正法 86．該酒店式公寓建成后的年凈收益為 ( )元／平方米。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè) 8 幢 17 層的住宅。 89．根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的營(yíng)銷渠道，銷售隊(duì)伍規(guī)模的確定一般采用 ( )。 A．幢號(hào) B．樓層 C．朝向 D．顧客收入 93．若以商品住宅均價(jià)購(gòu)買一套 100 平方米的住宅，首付款 30％。 A．公開(kāi)、公平、公正 B．等價(jià)有償 C．誠(chéng)實(shí)信用 D．保護(hù)弱者 95．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)布的招標(biāo)公告須載明的事項(xiàng)不包括 ( )。李某的住房公積金賬戶本息余額為 20 000 元，李某在 10 月份繳納的住房公積金為 250 元，其單位繳納的比例與職工相同。 A． 11 B． 15
。若李某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25 萬(wàn)元，且李某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為 l5 萬(wàn)元。 A．為保密起見(jiàn)，評(píng)標(biāo)過(guò)程中不召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì) B．否決所 有投標(biāo) C．向招標(biāo)人提交書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告 D．推薦超過(guò) 3 名有排序的合格中標(biāo)候選人 (五 ) 李某決定于 20xx 年 11 月購(gòu)買一套普通住房自住，經(jīng)估價(jià)該住房市場(chǎng)價(jià)格為 100 萬(wàn)元。 A． 2 638 B． 2 711 C． 3 497 D． 4 776 (四 ) 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)布了招標(biāo)公告，擬通過(guò)公 開(kāi)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理該小區(qū)。 A．還本銷售 B．活動(dòng)推廣 C．公共關(guān)系 D．人員推廣 91．該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要運(yùn)用好選定的價(jià)格策略，關(guān)鍵是要確定好 ( )。項(xiàng)目采用一次性開(kāi)發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期 2 年，第