【正文】 行性研究報(bào)告 28**市**區(qū)老年公寓第七章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 估算依據(jù)本項(xiàng)目土建工程量根據(jù)老年公寓建設(shè)技術(shù)方案需要的工程量計(jì)算,單位價(jià)值據(jù)**建筑工程目前同類建筑的造價(jià)綜合平衡后確定。見附一：**市**區(qū)老年公寓建設(shè)投資估算表。老年公寓住宅：二層磚混結(jié)構(gòu)住宅6幢，每幢588平方米，共計(jì)3528平方米，每平方米造價(jià)800元。公用衛(wèi)生間：磚混結(jié)構(gòu)。建筑面積141平方米,單位造價(jià)300元,。1外圍墻：單面粉刷磚墻：毛石基礎(chǔ)，埋深1米，36墻，每米造價(jià)220元，圍墻總長465米。1綠化：綠化面積4428平方米，每平方米40元。供電及電訊：。可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓①公寓單人間內(nèi)設(shè)施：，組成見下表。、碗筷、貸架、（)***單位單價(jià)(元)數(shù)量金額(萬元)***、可行性研究報(bào)告 34**市**區(qū)老年公寓土地費(fèi)用及其它費(fèi)用一、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地按**區(qū)公益性用地成本地價(jià)計(jì)，用地20畝，每畝地價(jià)8萬元。按工程費(fèi)用的1%計(jì)。三、預(yù)備費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)用提取工程費(fèi)用、其它費(fèi)用之和的5%，,用于目前計(jì)劃外需建設(shè)工程的費(fèi)用。上述工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、其它費(fèi)用、。,自有資金比例在32%。，國家補(bǔ)助100萬元，社會(huì)捐贈(zèng)50萬元。鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價(jià)為120元,。管理技術(shù)人員工資福利費(fèi)：餐飲部主廚、醫(yī)務(wù)室醫(yī)生、會(huì)計(jì)出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，4可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓萬元。折舊攤銷及修理費(fèi)用：本項(xiàng)目屬公益性項(xiàng)目，建設(shè)需靠國家及社會(huì)捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費(fèi)，僅提修理費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)。二、總成本構(gòu)成分析項(xiàng)目達(dá)設(shè)計(jì)能力總成本構(gòu)成分析表 單位:%%%%%%老年公寓達(dá)預(yù)期運(yùn)行能力后。管理費(fèi)用(管理人員工資及管理費(fèi)),占可行性研究報(bào)告**市**區(qū)老年公寓%。達(dá)預(yù)計(jì)規(guī)模后全護(hù)理老人46人?？尚行匝芯繄?bào)告 41**市**區(qū)老年公寓稅收指標(biāo)：老年公寓屬社會(huì)公益性項(xiàng)目，應(yīng)免除營業(yè)稅、附加費(fèi)、所得稅等各種稅費(fèi)，以保證老年公寓能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)附表五: **市**區(qū)老年公寓現(xiàn)金流量表(自有資金)計(jì)算。第四節(jié) 不確定性分析一、盈虧平衡分析以達(dá)預(yù)定規(guī)模年計(jì)算達(dá)生產(chǎn)能力盈虧平衡點(diǎn)。而運(yùn)行能力減少及投資增加對(duì)項(xiàng)目的效益影響較不敏感。其建設(shè)檔次符合**市**區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平及老年人的生活特點(diǎn)。項(xiàng)目的實(shí)施充分的體現(xiàn)了社會(huì)的進(jìn)步，可帶來社會(huì)和諧穩(wěn)定。規(guī)劃總戶數(shù)：6317戶，總?cè)丝冢?1281人。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)23位老人；全國各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。養(yǎng)老床位缺口很大。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。根據(jù)我國特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。2000/294約7年可以收回投資。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。二是定位高收入的保障對(duì)象，要“嫌貧愛富”。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。它的經(jīng)營主要還是為了體現(xiàn)國家的福利設(shè)施。第三篇：老年公寓可行性研究報(bào)告**常青老年公寓（暫命名）項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 1項(xiàng)目簡介 2研究范圍 目 錄1項(xiàng)目背景 2項(xiàng)目建設(shè)的可行性 3項(xiàng)目規(guī)劃及回報(bào)計(jì)劃 1項(xiàng)目場(chǎng)址 2建設(shè)條件四．建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案1總體設(shè)計(jì) 2建設(shè)規(guī)模 1投資估算 2資金籌措 1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 七．可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的 1 項(xiàng)目簡介 余干常青老年公寓 項(xiàng)目地點(diǎn)位于，毗鄰“上城”居民小區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。因此，老齡問題不僅是個(gè)人和家庭的現(xiàn)實(shí)問題，也是一個(gè)關(guān)系國計(jì)民生的重大社會(huì)問題。針對(duì)老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，為完善老年人服務(wù)設(shè)施，**縣政府及民政部門將積極采取政策支持、市場(chǎng)運(yùn)作等措施，鼓勵(lì)集體、個(gè)人和社會(huì)組織參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，探索建立老年服務(wù)設(shè)施投入多元化機(jī)制。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，敬老院會(huì)逐漸被人們所接受。3項(xiàng)目規(guī)劃及回報(bào)計(jì)劃老年公寓是穩(wěn)利行業(yè)，一期3年項(xiàng)目計(jì)劃：中檔的修養(yǎng)護(hù)理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)投入200萬；二期2年項(xiàng)目計(jì)劃：康復(fù)醫(yī)療干休所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)投入80萬；三期1年項(xiàng)目計(jì)劃：現(xiàn)代養(yǎng)生科技和建筑科技及山水農(nóng)家園林融為一體的綜合性高檔公寓，集老年人居住、休養(yǎng)、娛樂、保健、康復(fù)、醫(yī)療于一體。政府在投資興辦老年公寓方面也將會(huì)給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在用地規(guī)劃、行政規(guī)費(fèi)減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策。2建設(shè)規(guī)模（無須重復(fù)建設(shè)）具體功能設(shè)置：餐廳、休息室、活動(dòng)室、洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務(wù)室、更衣室、老人居住室、資料室、會(huì)議室、辦公室、洗衣房、其他 3建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)在建筑裝飾設(shè)計(jì)過程中，對(duì)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下。臥室、起居室、活動(dòng)室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。：30萬：房子的簡單裝修費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、流動(dòng)資金等約需50萬元。成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 在項(xiàng)目實(shí)施之前，已事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃?，F(xiàn)有項(xiàng)目內(nèi)建筑合理布局符合我們公寓建設(shè)要求，重要建筑已無須重復(fù)建設(shè)，只需改建及個(gè)別小區(qū)域建設(shè)即可，以此可規(guī)避本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。近日國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、政府申請(qǐng)資金、政府申請(qǐng)土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等北京智博睿信息咨詢有限公司 本報(bào)告是針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告，此報(bào)告為個(gè)性化定制服務(wù)報(bào)告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項(xiàng)目提出的具體要求，修訂報(bào)告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。為了結(jié)論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗(yàn)數(shù)據(jù)、論證材料、計(jì)算圖表、附圖等，以增強(qiáng)可行性報(bào)告的說服力?？尚行匝芯繄?bào)告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成。向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)繳所得稅前扣除…老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，%；到2040年，%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。2養(yǎng)老院建設(shè)是可行的雖然老年公寓屬于投資周期較長的項(xiàng)目，但其風(fēng)險(xiǎn)性針對(duì)常青實(shí)際的多年運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)已不是較大的危險(xiǎn)項(xiàng)目，并且作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會(huì)效益評(píng)價(jià)以及政府部門給予的多項(xiàng)政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。并合理要求承包商對(duì)改造、改建工期進(jìn)行合理的預(yù)估，并進(jìn)行承諾。同時(shí)成本風(fēng)險(xiǎn)還需考慮國家的宏觀財(cái)政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價(jià)指數(shù)的上漲等。2資金籌措80100萬元之間 1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目改建工程無法完工、延期完工或者完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是建設(shè)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。各類用房、樓梯間、臺(tái)階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識(shí)別。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。我們常青老年公寓項(xiàng)目，處于城區(qū)范圍內(nèi)，交通便利，環(huán)境好，是一所農(nóng)家樂式的、具有濃郁田園生活的高檔養(yǎng)老的好地方。合作模式探討：股權(quán)合營（參與經(jīng)營）（股權(quán)含：干股與分紅股）股權(quán)合營利益分紅（不參與經(jīng)營）只是針對(duì)性風(fēng)投或資本運(yùn)作利益分紅 1項(xiàng)目場(chǎng)址項(xiàng)目地點(diǎn)位于，毗鄰“上城”居民小區(qū)，空氣清新、地理位置優(yōu)越，交通方便。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，對(duì)于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會(huì)是一個(gè)莫大的社會(huì)問題。獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭，將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，無論從時(shí)間上，還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。目前，**老年人口已達(dá) 萬人，占全縣總?cè)丝诘?%，老齡化形勢(shì)十分嚴(yán)峻。 1項(xiàng)目背景根據(jù)全國老齡辦在今年重陽節(jié)前召開的一次全國會(huì)議的精神，截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到，%；而從今年起，中國老年人口將進(jìn)一步呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢(shì)。老年公寓的利潤率在2003年，%，2004年為10%。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá)到心理上的依賴，對(duì)于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬。五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場(chǎng)、飼養(yǎng)場(chǎng)、種植園及戶外健身設(shè)施。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解情況時(shí)，老板說，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來，我們想有一定道理。我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：，%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場(chǎng)很大。目錄：一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 開發(fā)投資額大幅增長施工面積、新開工面積穩(wěn)步增加竣工面積持續(xù)增長，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，全市商品房銷（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止 商品房空置面積大幅度下降舊城改造成為重點(diǎn)，土地供應(yīng)、交易金額成倍增長（二）市房地產(chǎn)運(yùn)行的基本特征國家和政府有關(guān)部門相關(guān)政策的出臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展舊城改造力度的加大給市市場(chǎng)格局帶來新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存