文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與開發(fā)策劃的思考(文件)
【正文】 人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價(jià)值創(chuàng)造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強(qiáng)調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。而未來中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)將是多元化，主題化、文化化、產(chǎn)業(yè)化融合的復(fù)合式開發(fā)模式。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實(shí)是影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的至關(guān)重要的因素和環(huán)節(jié)。夢(mèng)廊坊文化產(chǎn)業(yè)園旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是總體策劃受新奧集團(tuán)委托，是新奧集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略從新能源領(lǐng)域跨向文化旅游領(lǐng)域發(fā)展的首個(gè)戰(zhàn)略性項(xiàng)目。第四篇：旅游文化地產(chǎn)定位策劃方案***旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃方案一、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)溫泉度假區(qū)總用地面積：250000㎡總建筑面積：66200㎡容積率：1）溫泉度假區(qū)建筑面積：19500㎡（含地下）2）天堂酒店建筑面積：36300㎡3）養(yǎng)生中心建筑面積：10400㎡二、項(xiàng)目定位****旅游度假區(qū)，是煙臺(tái)市集山、海、城、島一體景觀及打造國內(nèi)外知名旅游目的地的重要組成部分。溫泉度假區(qū)，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。該區(qū)域可分三到四個(gè)主題片區(qū)，借助地形的起伏和臺(tái)地效果，在現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上規(guī)劃個(gè)性主題內(nèi)容，以莊園的闊、獨(dú)棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。（參考城市度假酒店見下表）溫泉養(yǎng)生中心以溫泉養(yǎng)生為主題，打造煙臺(tái)最高端的休閑度假養(yǎng)生中心。參考項(xiàng)目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區(qū)，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京79宋莊藝術(shù)區(qū)等。而地位，在很大程度上，是由特色決定的，也就是說，特色是定位中最為關(guān)鍵、最需把握的部分。該項(xiàng)目是中物院展示綜合科技資源、普及科技知識(shí)的窗口，是技術(shù)轉(zhuǎn)移的一種具體手段和方法，通過政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制，打造國內(nèi)首家以中物院國防科技資源為依托的具有權(quán)威性、國際性的技術(shù)轉(zhuǎn)移中心。該項(xiàng)目以“立足文登、面向威海、服務(wù)山東”戰(zhàn)略將成為中物院軍民兩用技術(shù)研發(fā)、轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)的試驗(yàn)示范基地，成為山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)先行區(qū)——文登南海新區(qū)技術(shù)創(chuàng)新體系的標(biāo)志性平臺(tái)?？腿?、功能、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、銷售、運(yùn)營等都是在主題定位這一靈魂統(tǒng)領(lǐng)下的不同表現(xiàn)方式和實(shí)現(xiàn)手段。根據(jù)艾?里斯和杰克?特勞特的《定位》理論，定位就是尋找其在未來游客與消費(fèi)群體心中的位置。特色小鎮(zhèn)區(qū)特色小鎮(zhèn)位于景區(qū)的中心地段，是游覽主線上的重要主題區(qū)。青青酒店或竹林酒店鑒于氣候因素和后期運(yùn)營管理，本酒店擬整體設(shè)計(jì)、運(yùn)作，可分三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務(wù)辦公、會(huì)議及客房），面積12000平米左右，配套設(shè)備分體控制，降低季節(jié)性運(yùn)營成本。溫泉度假區(qū)項(xiàng)目位于福臨夼的優(yōu)勢(shì)位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨(dú)厚。度假區(qū)內(nèi)匯集中國傳統(tǒng)宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊(yùn)與大南山的靈秀完美結(jié)合。從新奧集團(tuán)“昌明國粹，傳繹世界”的企業(yè)理想、自身資源整合能力、項(xiàng)目投資額度、所處的大北京區(qū)域優(yōu)質(zhì)的客源市場(chǎng)和國家文化旅游宏觀戰(zhàn)略需求，注定了夢(mèng)廊坊將是一個(gè)面向世界、立意高遠(yuǎn)、具有文化旅游開發(fā)引領(lǐng)性質(zhì)的標(biāo)桿型創(chuàng)意旅游綜合體項(xiàng)目。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式旅游，成為旅游消費(fèi)的主流。所以旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵還是拿地，土地拿的好于不好將直接影響到開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的期望及后續(xù)的開發(fā)以及項(xiàng)目最后的承載區(qū)域城市功能的級(jí)別。目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府合作時(shí)基本都是置換的形式，先簽訂一個(gè)框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務(wù)功能，政府給企業(yè)等價(jià)值的土地作為開發(fā)建設(shè)用地，而對(duì)于景區(qū)和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導(dǎo)致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動(dòng)和無賴的局面，企業(yè)都是趨利的，那么他們?cè)谶@塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達(dá)到企業(yè)資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產(chǎn)承載的機(jī)會(huì)和空間，也是更多房地產(chǎn)企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因。中國旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點(diǎn)和核心的競(jìng)爭(zhēng)力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè)
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