【正文】 設(shè)計(jì)一、市政各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)（向設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、場(chǎng)地標(biāo)高平面圖、審定的市政綜合設(shè)計(jì)方案、雨污水初步設(shè)計(jì)后進(jìn)行）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開(kāi)工后第30天開(kāi)始，開(kāi)工后第74天完成（45天）。（45天）。工作成果：施工圖預(yù)算職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價(jià)咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內(nèi)部流程進(jìn)行審批。b、園林景觀工程：（40天）同批次單體工程開(kāi)工后第150天開(kāi)始，開(kāi)工后第189天完成。注：根據(jù)各地不同情況，針對(duì)具有壟斷性質(zhì)的專業(yè)如燃?xì)?、?qiáng)電、電信等，本著公司利益最大化的原則與施工方洽談并確定合同條款。建議在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。二、移交物業(yè)（單體工程竣工驗(yàn)收合格后開(kāi)始）A、單體工程移交（15天）標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開(kāi)始，第15天完成工作成果：出具分公司（或項(xiàng)目）工程部與物業(yè)公司共同簽認(rèn)的移交單。職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部配合物業(yè)公司完成工程交接。五、辦理竣工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開(kāi)始，工程竣工驗(yàn)收合格后90天內(nèi)完成。、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作/ 14條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。綜合分析與建議 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。附表2 投資收益分析項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額（萬(wàn)元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫(kù)收入 6 6 其他收入 7二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23/ 13四、利潤(rùn)總額 24 減:所得稅 25五、凈利潤(rùn) 26六、項(xiàng)目投資總額 27七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34附表3 開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬(wàn)元）第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。 1）所在地域選擇； 2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檔次；/ 136）目標(biāo)客戶選擇。項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。，在各階段設(shè)計(jì)開(kāi)始前以書(shū)面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書(shū)面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。工程進(jìn)度管理是管理過(guò)程，時(shí)間是金錢，效率是生命，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。這些單位是工程建設(shè)的先頭兵，好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確的對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程造價(jià)。怎樣去選擇，應(yīng)當(dāng)有一整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等，這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。其中包含的主要工作大項(xiàng)有：一、項(xiàng)目可行性研究：了解市場(chǎng)行情，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅需求指標(biāo)，全部購(gòu)買人群及購(gòu)買能力等，以確認(rèn)項(xiàng)目定位及項(xiàng)目方案選擇。四、確定監(jiān)理方案，委托監(jiān)理公司；委托招標(biāo)代理公司（如需要委托招標(biāo)代理），確認(rèn)監(jiān)理公司和招標(biāo)代理公司的工作范圍。六、組織招標(biāo)代理公司編制施工招標(biāo)文件，組織招標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位及總標(biāo)的。十、組織竣工驗(yàn)收及竣工結(jié)算。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱工程開(kāi)發(fā)目錄一、項(xiàng)目概況1二、項(xiàng)目管理構(gòu)思1三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整設(shè)想1組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后部門職能與項(xiàng)目的適應(yīng)性調(diào)整意見(jiàn)2組織調(diào)整的原則3四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)3“項(xiàng)目部”的職責(zé)3施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)4項(xiàng)目部人員配置4項(xiàng)目部的組織原則5項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備6施工部署的重點(diǎn)7五、監(jiān)理職能管理職責(zé)和職能9“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系9“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)9“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成9“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)10六、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位的職能11七、建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)的確定11項(xiàng)目成本的構(gòu)成12項(xiàng)目施工成本控制的原則12八、建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)13本方案的SWOT分析14項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求14項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)14九、方案編制說(shuō)明14**商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目管理方案一、項(xiàng)目概況：擬建的**商業(yè)廣場(chǎng)，是按照國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式打造的大型一站式購(gòu)物中心。原則上：?施工圖設(shè)計(jì)完成后，按照項(xiàng)目預(yù)算的成本分析，核定施工成本，制訂項(xiàng)目部目標(biāo)管理計(jì)劃，由公司部分人員組成項(xiàng)目部，掛靠在具備施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名下，按照施工總承包的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理行為實(shí)施，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)“施工企業(yè)”的責(zé)任，接受建筑公司按照合約規(guī)定對(duì)項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想：項(xiàng)目開(kāi)始后，按照對(duì)新項(xiàng)目管理的構(gòu)思，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后的職能部門、人員調(diào)配意見(jiàn)：? 公司不直接涉及新項(xiàng)目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調(diào)整，其職能按照公司原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行。除現(xiàn)有人員外，按照任職資格需要進(jìn)行人員增調(diào)。預(yù)算部作為建設(shè)單位職能部門，參加項(xiàng)目管理過(guò)程管理。? “施工項(xiàng)目部”財(cái)務(wù)室按照《項(xiàng)目管理協(xié)議書(shū)》的約定（項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)規(guī)定），負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目劃撥“工程款”資金的管理，負(fù)責(zé)“項(xiàng)目部”成本管理、控制的實(shí)施和實(shí)施監(jiān)督工作。“項(xiàng)目部”的職責(zé)與組織：? “項(xiàng)目部”承擔(dān)按照“目標(biāo)管理計(jì)劃書(shū)”規(guī)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)責(zé)任，包括不對(duì)施工企業(yè)造成不良影響的質(zhì)量責(zé)任、安全生產(chǎn)責(zé)任，施工成本、工期控制責(zé)任，交納規(guī)定該由施工單位交納的相關(guān)費(fèi)用（包括“兩金”、散裝水泥費(fèi)、定額管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)民工工資保證基金等），安全資料以及與建設(shè)單位檔案管理、驗(yàn)收備案、綜合驗(yàn)收相關(guān)的技術(shù)資料，提交“兩書(shū)一金”、項(xiàng)目管理規(guī)劃書(shū)（施工組織設(shè)計(jì)）；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中材料、設(shè)備的采購(gòu)（約定“甲供”以外），勞務(wù)、分包商的選擇，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)項(xiàng)目施工建設(shè)的質(zhì)量管理、安全管理、文明施工、施工隊(duì)伍管理責(zé)任，承擔(dān)建設(shè)主管部門檢查監(jiān)督工作的配合責(zé)任，承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)申報(bào)、配合責(zé)任。按照有關(guān)規(guī)定，新項(xiàng)目規(guī)模的項(xiàng)目部的管理人員應(yīng)該有不少于10%的高級(jí)職稱人員參與，此項(xiàng)，建議由提供資質(zhì)企業(yè)幫助名義人員解決。?項(xiàng)目部在建立質(zhì)量管理體系和安全管理體系時(shí)，應(yīng)該將專職和兼職統(tǒng)籌兼顧，將分包單位負(fù)責(zé)人和關(guān)鍵技術(shù)管理人員列入保證體系內(nèi)，參與系統(tǒng)的管理。項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備（按照公司對(duì)新項(xiàng)目的構(gòu)思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場(chǎng)（檐高暫以32M，）計(jì)）：主要機(jī)械設(shè)備配置表序號(hào) 機(jī)械設(shè)備名稱 規(guī)格型號(hào) 性能或主要參數(shù) 估計(jì)使用量 輸入模式 估計(jì)價(jià)格 資金投入量 備注一、提升設(shè)備 附著式塔吊 H3/80 2臺(tái) 55萬(wàn) 110萬(wàn)附著式塔吊 H3/63 2臺(tái) 租賃 40萬(wàn) 80萬(wàn) 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺(tái) 租賃 40萬(wàn) 160萬(wàn)二、混凝土施工設(shè)備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬(wàn) 210萬(wàn)布料機(jī) BL16 3 3萬(wàn) 9萬(wàn)混凝土攪拌機(jī)（應(yīng)急）JZC350 1混凝土震動(dòng)棒 50根 5萬(wàn) 5萬(wàn)平板震動(dòng)器 4臺(tái)三、鋼筋加工設(shè)備鋼筋對(duì)焊機(jī) UVI120 6臺(tái) 自帶 30萬(wàn) 4套交流電焊機(jī) WSE500 10臺(tái) 自帶直流電焊機(jī) ZXT400 8臺(tái) 自帶鋼筋調(diào)直機(jī) GT40 4臺(tái) 自帶 鋼筋彎曲機(jī) GW40 6臺(tái) 自帶鋼筋切斷機(jī) GQ40 4臺(tái) 自帶切割機(jī) 4臺(tái) 自帶鋼筋錐（直）螺紋機(jī) 自帶電渣壓力焊機(jī)組 自帶四、模板加工和處理設(shè)備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺(tái) 自帶圓盤鋸 4臺(tái) 自帶五、抽水設(shè)備污水泵 4臺(tái) 自帶潛水泵 DW6525*6 4臺(tái) 自帶六、計(jì)量、測(cè)量設(shè)備儀器激光鉛垂儀 2臺(tái) 經(jīng)緯儀 J2JED 2臺(tái) 水準(zhǔn)儀 DWA10 4臺(tái) 七、其他設(shè)備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬(wàn) 112萬(wàn)臨時(shí)供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開(kāi)關(guān)廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶主要周轉(zhuǎn)材料需量表（按群房施工考慮）序號(hào) 材料名稱 規(guī)格 單位 單價(jià) 估計(jì)用量 估算總價(jià) 估計(jì)進(jìn)場(chǎng)階段 備注竹膠板 10平方 40 15萬(wàn) 600萬(wàn) 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬(wàn) 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標(biāo) T 4000 4000 800萬(wàn) 租賃2000 200萬(wàn)扣件 個(gè) 4 30萬(wàn) 120萬(wàn) 扎絲、鐵釘?shù)?8/平方 120萬(wàn) 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬(wàn) 自帶對(duì)拉螺栓 M“施設(shè)”編制的重點(diǎn)：高層建筑施工的過(guò)程，其相互關(guān)系比一般 多層建筑復(fù)雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設(shè)施建筑和室外工程等，其施工過(guò)程中的相互關(guān)系更為復(fù)雜。?作好施工部署，合理劃分施工段。高層建筑的特點(diǎn)就是層數(shù)多，垂直運(yùn)輸量大，加上作為大型商業(yè)廣場(chǎng)，每層約一萬(wàn)多平方米的面積，建筑占地面積與總場(chǎng)地面積的比例較大、材料設(shè)備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時(shí)地適應(yīng)性調(diào)整，必須結(jié)合施工場(chǎng)地情況和工期進(jìn)度安排、項(xiàng)目的劃分情況，按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖”布置要求選擇。②合理選