【正文】 橋、打浦路隧道、盧浦大橋分別與境內(nèi)楊高南路、上南路和濟(jì)陽路相接貫通。 三橋三隧： 指的是盧浦大橋、南浦大橋、徐浦大橋三座過江大橋和打浦路隧道、上中路隧道、西藏南路隧道三條過江隧道。這些集中構(gòu)成了三林的立體交通網(wǎng)，使居民 無論公共交通還是自駕出行，都能迅捷抵達(dá)陸家嘴、外灘、淮海路、徐家匯、人民廣場等城市中心地帶。 公交線２： 從 955路 (濟(jì)陽路站 )上車 ,坐 16站至 (陸家浜路跨龍路站 )下車 ,步行約 1分鐘到換乘點(diǎn)轉(zhuǎn) 802路 (海潮路站 )上車 ,坐 4站至 (人民廣場站 )下車。 2）駕車路線： 出發(fā)：三林 —— 到長清路左轉(zhuǎn) —— 到三林路左轉(zhuǎn) —— 到濟(jì)陽路右轉(zhuǎn) —— 沿直行 —— 沿盧浦大橋直行 —— 沿南北高架直行 —— 沿南北高架直行 —— 沿淮海中路下匝道下高架 —— 到淮海中路右轉(zhuǎn) —— 到黃陂南路左轉(zhuǎn) —— 沿黃陂北路直行— — 到達(dá)：人民廣場。 ● 20xx 年底，在靜安寺車站打下第一根樁的軌道交通 7號線（外環(huán)路站 龍陽路芳甸路），作為上海 20xx 年世博會的一條交通“大動脈”，建成后將在耀華路站與 8號線換乘；高科西路站和 6號線換乘；龍陽路站和 2 號線換乘。 20xx 年一期工程可通到上南路成山路口，近期還將繼續(xù)沿上南路向南穿越中環(huán)線（與 6號線換乘），外環(huán)線直至新浦江城，建成后將貫穿整個 大三林區(qū)域 。 ● 據(jù)了解，今后將有包括 1 1 18號線在內(nèi)的 6條軌道交通線通向世博三林區(qū)域，共涉及 25個站點(diǎn)。二期由浦東三林到南匯臨港新城，總長也是 60公里。 4）高中學(xué)校：上南中學(xué)、三林中學(xué)和楊思中學(xué)（區(qū)級），上海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)（市級） 5） 在建的上海師范大學(xué)附屬中學(xué)。三林板塊房產(chǎn)市場的興起源自“世博移民”的帶動，世博會的建設(shè)及對區(qū)域后期發(fā)展的看好，吸引了大批的“新上海人”置業(yè)三林。 隨著世博園區(qū)的日趨完善，三林板塊的表現(xiàn)令人刮目相看。板塊內(nèi)知名別墅云集，板塊品質(zhì)高端，代表樓盤有康橋半島、綠洲康城、綠寶園、提香別墅等。而新增供應(yīng)量相對比較穩(wěn)定，除內(nèi)中環(huán)供應(yīng)量有明顯減少外，其它環(huán)線新增供應(yīng)量基本與去年持平。 20xx 年成交排名前五之公寓項(xiàng)目 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 秀康新城海尚康庭 南匯區(qū) 外郊環(huán)間 周康板塊 1528 113119 6001 新城盛景園 青浦 區(qū) 外郊環(huán) 間 青浦新城 板塊 1179 103191 7877 仁恒河濱城 浦東新區(qū) 內(nèi)環(huán)以 內(nèi) 花木板塊 577 98371 34046 金地未未來 浦東新區(qū) 中外環(huán) 間 外高橋板 塊 1029 97142 14940 寶宸怡景園 寶山 區(qū) 中外環(huán) 間 張廟板塊 973 92695 12247 二．別墅市場 成交量大跌 供應(yīng)只增不減 20xx 年，全市別墅共成交 萬平方米，環(huán)比去年大幅萎縮 54%。 從三類別墅近兩年供求走勢看， 20xx 年獨(dú)棟、聯(lián)體別墅的成交量環(huán)比去年分別下滑了 55%、 44%；而去年風(fēng)光一時(shí)的疊加產(chǎn)品，因產(chǎn)品本身的不合理，所以耐跌能力最差 ，成交量大幅萎縮 8 成。 從獨(dú)棟別墅 20xx 年每月的供求走勢看，獨(dú)棟別墅的冬天來得更早，從今年 5月開始成交量便迅速下滑， 8 月份已跌至底谷，僅成交 萬平方米。而世茂山莊的套均面積接近 800 平方米，單價(jià)超過 8萬，而成為本市最貴別墅。 4%，達(dá)到了 130 萬平方米，混合型社區(qū)的倔起為聯(lián)體市場拓寬了道路。松江區(qū)不僅僅是經(jīng)濟(jì)型別墅大行其道，佘山的頂級別墅也在 20xx 年 3 月起強(qiáng)勢熱銷，對全區(qū)甚至全市的別墅市場都帶來強(qiáng)勁推力。松江九亭板塊今年的銷售表現(xiàn)不俗，目前區(qū)域在售別墅樓盤有頤亭花園、依云郡、上海公館、愛倫坡等，這 些樓盤的累計(jì)成交面積達(dá)到 萬㎡，該區(qū)域別墅的成交主力為200～ 220 ㎡左右的聯(lián)排別墅，主力總價(jià)為 280～ 330 萬元。 趙巷別墅區(qū)吸引了合生、綠地、中海、龍湖等實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，打造 出一片高品質(zhì)居住社區(qū)。朱家角大淀湖畔的綠洲江南園今年成交均價(jià)高達(dá) 53000 元 /㎡，排名青浦區(qū)別墅樓盤成交價(jià)格第一。 20xx年 1～ 11月顓橋板塊累計(jì)成交別墅近 50萬㎡，占全區(qū)別墅交易總量的三成，其中，板塊內(nèi)的南郊別墅，累計(jì)成交 153 套別墅，為閔行區(qū)別墅成交之首。浦江鎮(zhèn)的特色在于其低密度的住宅，區(qū)域規(guī)劃 以下的容積率，在上海目前只有松江的佘山和閔行的浦江鎮(zhèn)才有。 三林 /周康板塊 上 述三個可能是大家比較熟悉的別墅區(qū)域，而對新興的別墅區(qū)域來說三林不 得不提，最早三林的別墅在 20xx 年出現(xiàn)的盛事天地別墅。所以很多客戶看中她的總價(jià)較為實(shí)惠，在 20xx 年的一路飆升中，再加之世博會的臨近三林的別墅可以說在價(jià)格上有了一個飛躍。由于 20xx 年上海房地產(chǎn)市場的飛速上漲，目前這些物業(yè)的投資都有不俗回報(bào)。美國的金融危機(jī)造成全球經(jīng)濟(jì)存在衰退的跡象，推動中國經(jīng)濟(jì)迅速增長的“三駕馬車”之一的進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)增長模式必然受到重創(chuàng)。 從今年 11 月 1 日開始，由上海市政府發(fā)布由市建設(shè)交通委、市財(cái)政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（簡稱 “滬 14 條房產(chǎn)新政”）： 個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到 1%。 下調(diào)個人住房公積金貸款利率 個百分點(diǎn)。 免收住房登記費(fèi)和住房交易 (轉(zhuǎn)讓 )手續(xù)費(fèi)。 1建立房產(chǎn)市場信息發(fā)布制度。不可質(zhì)疑的是從長期來看上海此次出臺的樓市新政對于上海房地產(chǎn)市場的推動作用是非常深遠(yuǎn)的 ,短期看空長期看好。 歷年銀行利率調(diào)整 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 20xx年 12月 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)； 21 日 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn) 20xx年 09月15 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn) 20xx年 08月22 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn) 20xx年 07月20 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 個百分點(diǎn) 20xx年 05月19 日 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn)； 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點(diǎn) 20xx年 03月18 日 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 % 20xx年 08月19 日 一年期存、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào) % 20xx年 04月28 日 金融機(jī)構(gòu)貸款利率上調(diào) %，到 % 20xx年 03月17 日 提高了住房貸款利率 20xx年 10月29 日 一年期存、貸款利率均上調(diào) % 經(jīng)這幾次利率調(diào)整后，對 上海房地產(chǎn)市場 已有明顯反應(yīng)，個人住房提前還款大幅度增加，對銀行信貸產(chǎn)生了一定沖擊。下圖是客戶貸款 500萬，貸款 30 年的還款表。上海的住 宅交易從 11 月開始放量增長以來，已經(jīng)持續(xù)了一個多月，并且伴隨著二套房貸松綁逐步浮出水面，別墅等高端物業(yè)也必定有回暖趨勢，期待 09 年新利好政策的出臺?；旌闲蜕鐓^(qū)存在的弊端是別墅業(yè)主無法得到真正的別墅區(qū)的氛圍享受，且類別墅周邊多有較大的公寓房供應(yīng)量，不少項(xiàng)目間同質(zhì)化競爭非常激烈，價(jià)格戰(zhàn)此起 彼伏。為確保切實(shí)實(shí)施的前提下，開發(fā)商往往會選擇采用“公寓 +別墅”的混合型開發(fā)模式。尤其純商業(yè)貸款購房的比例上升明顯，一些購買首套住房的客戶紛紛擇機(jī)購房。 20xx年歷次降息一覽 20xx 年 9 月 16 一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn)； 日 20xx 年 10 月 8日 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)率各下調(diào) 個百分點(diǎn)； 20xx 年 10 月 29日 一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 個百分點(diǎn)； 20xx 年 11 月 26日 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個百分點(diǎn)； 20xx 年 12 月 22日 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào) 個百分點(diǎn)。 利率、首付下調(diào)對別墅市場的影響。 1嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。 1繼 續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度，努力改善舊區(qū)居民住房條件。 轉(zhuǎn)讓自用 2 年以上并且是唯一生活用房取得的所得，不負(fù)擔(dān)個人所得稅。 個人銷售住房暫免征收土地增值稅。當(dāng)中國宏觀經(jīng)濟(jì)受到美國影響出現(xiàn)放緩與調(diào)整時(shí)，上海別墅市場要想走出目前的“高價(jià)縮量”的行情將變得更加遙遠(yuǎn)。倘若這些外資金融機(jī)構(gòu)為救國內(nèi)危機(jī)之急，而急售在上海的物業(yè)，則必然對調(diào)整中的上海樓市產(chǎn)生推波助瀾的影響。 現(xiàn)階段房上海地產(chǎn)市場影響因素 金融危機(jī)導(dǎo)致外資急于拋售現(xiàn)有物業(yè)。仍有部分的別墅沒有推出，而后期推出的基本上都是以別墅加公寓的形式存在的聯(lián)排。 地理位置相對優(yōu)越，新鎮(zhèn)開發(fā)帶來潛在機(jī)遇，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。目前在售的一品漫城的聯(lián)體別墅的均價(jià)為 220xx～ 24000 元 /㎡，主力總價(jià)為 500～ 600 萬元；新浦江城的聯(lián)體別墅成交均價(jià)為 20xx0～ 30000 元 /㎡，主力總價(jià)為 600～ 800 萬元。 閔行顓橋 /浦江鎮(zhèn) 閔行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，月均供求量始終名列全市前列。加上趙巷板塊市政配套的逐步完善，日后有望與南邊的佘山別墅區(qū)形成聯(lián)動，將趙巷該 別墅區(qū)推上更高層次。 青浦趙巷 /青浦朱家角 隨著上海幾個傳統(tǒng)別墅區(qū)可售量的下降，青浦別墅正在迅速崛起，在上海別墅市場的版圖中占據(jù)更加重要的地位。松江新城區(qū)板塊又是松江區(qū)的今年的經(jīng)濟(jì)型別墅的主要成交板塊，累計(jì)成交 萬㎡。 20xx 年成交排名前五之聯(lián)體別墅項(xiàng)目 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 沿海麗水馨庭 松江區(qū) 外郊環(huán)間 新橋板塊 193 33722 10749 南都白馬花園 松江區(qū) 外郊環(huán)間 新橋板塊 169 31960 15983 南郊中華園 南匯區(qū) 外郊環(huán)間 航頭板塊 125 27337 12952 合生朗廷園 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 趙巷板塊 145 27128 12567 旭輝依云灣小城 寶山區(qū) 外郊環(huán)間 顧村板塊 117 27069 13121 綜述：從以上的一個市場環(huán)境來看，整體上海市場在 20xx 年還是較為 別墅市場關(guān)注區(qū)域 松江新橋 /松江九亭 作為上海別墅市場成交最活躍的區(qū)域，松江一直是上海市別墅市場的供應(yīng)和成交大戶。相反的，新增供應(yīng)卻增長了 4 從聯(lián)體別墅 20xx 年每月供求走勢看，同樣拐點(diǎn)出現(xiàn)在下半年，在經(jīng)過兩個月的緩慢下行，金融危機(jī)的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致 10 月份成交量 迅速跌至冰點(diǎn)。由金融危 機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重縮水，使獨(dú)棟別墅這種高端奢侈品異常難賣。 全市別墅產(chǎn)品供求對比及成交均價(jià)年度走勢050100150200250300350萬平方米800010000120xx14000160001800020xx0220xx元/ 平方米供應(yīng) 成交 均價(jià) 12747 14236 2028320xx年 20xx年 20xx年 三類別墅產(chǎn)品年度供求對比020406080100120140160180萬平方米供應(yīng) 71 83 90 130 23 21成交 118 52 154 87 56 11獨(dú)棟 20xx年 20xx年 聯(lián)體 20xx年 20xx年 疊加 20xx年 20xx年 三．獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟市場寒氣逼人 20xx 年，獨(dú)棟別墅共成交 52 萬平方米，環(huán)比去年下降 55%。值得注意的是，在“ 70/90“及別墅用地嚴(yán)控下，別墅供應(yīng)量反而只增不減，這是何原因？一方面低容積率存量土地的開發(fā)是別墅供應(yīng)的來源之 一；另一方面，“ 70/90”的這種情況，開發(fā)商往往會 利用 30%的大戶型做成別墅混合型社區(qū)，而聯(lián)體別墅是大戶型的主要排列，也有少量獨(dú)棟 +聯(lián)體的方式排列，金地格林世界、陽光花城、大華河畔華城等均是此類混合型樓盤，這些樓盤體量都比較大，因此造成別墅供應(yīng)量不降反升的局面。好在政府審慎靈活的宏觀調(diào)控政策及時(shí)出臺，市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，成交量于 11 月份后出現(xiàn)反彈，達(dá)到了 57 萬平方米，迅速上升 5成，市場買氣有所復(fù)蘇。 市 場 篇 全市的市場介紹 一．公寓市場 各環(huán)線成交量均縮水 5成以上 20xx 年，全市公寓產(chǎn)品共成交 萬平方米，環(huán)比去年縮水近 6成，成交均價(jià) 12963 元。隨著萬科等知名開發(fā)商的先后進(jìn)駐，三林正在實(shí)現(xiàn)著上海樓市“黑馬”的預(yù)言。購房者類別從 拆遷戶逐步向城市白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的過渡，甚至部分鉆石階層也已將三林納入考察范圍，購房群體明