【正文】 改善來提升項目所在紅嶺區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢和人居前景）64 月 22 日（星期三）生態(tài)宜居 從紅嶺新城看梧州人居未來論述新城區(qū)的居住理念居住環(huán)境決定居住習性，好的生活環(huán)境自然能吸引更多的人群定居?！拔迤瑓^(qū)”分別指：位于站前大道以東、三龍大道以北直至站前快速路的紅嶺新城中心片區(qū)、位于玫瑰湖區(qū)域的玫瑰湖游憩片區(qū)、位于火車站一側(cè)的火車站片區(qū)、位于站前大道和三龍大道以東的龍新綜合片區(qū)、以及三龍大道與潯江之間的濱江生活區(qū)。交通條件的改善對吸引人口的功用。梧州現(xiàn)時居住的特點及趨勢。論壇設(shè)置的目的是能讓全民參與，更多人參與進來，形成全民參與，家喻戶曉，熟知和了解梧州未來的發(fā)展方向，挖掘 區(qū)域價值，提升項目價值，實現(xiàn)順利銷售。本項目的優(yōu)勢是位于新城的龍頭位置，弱點是新城建設(shè)得不到各方熟知。 參加房展會 可以 考慮參加 梧州 房展會，房展會是購房人群比較關(guān)心的集中展示活動，也是開發(fā)商展示企業(yè)、產(chǎn)品與優(yōu)勢的好時機，主要以增加項目社會美譽度、積累有效客戶為目的。歐洲城 歐洲生活第一城）②4月26日第二次更換戶外廣告（歐洲板房盛情開放、5月1日盛大開售）③6月25日第三次更換戶外廣告（歐洲生活城現(xiàn)正熱銷中） 網(wǎng)絡(luò)廣告 投放策略 網(wǎng)絡(luò)是新興人類的新寵，是現(xiàn)代生活獲取信息的又一新途徑，其用戶年齡、職業(yè)、收入水平相當廣泛，可以達到提升知名度的主要目的。 日 期 3 月 28 29 30 31 4 月 1 2 3 4 5 6 11 12 13 14 15 16 17 18 25 26 27 28 29 30 合計星 期 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 六 日 一 二 三 四 五 六 六 日 一 二 三 四15 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2530 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2515 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2530 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1915 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 11合計 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 105300〞 4 4 4 4 4 20日 期 5 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 28 29 30 31 6月 1 2 3 13 25 26 27 28 29 30 合計星 期 五 六 日 一 二 三 四 五 六 四 五 六 日 一 二 三 六 四 五 六 日 一 二15 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2230 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2215 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2230 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2215 〞 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9合計 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 97300〞 4 4 4 4 4 20 廣播電臺 （一） 投放策略 主要以 梧州電 臺為傳播載體。5 、大型水景，歐陸風情園林。2 、紅嶺新城具有各種各樣優(yōu)勢，更是一個生態(tài)宜居的新城，必定成為梧州人居的新聚集點，代言梧州未來的生活品質(zhì)。（通過論述一軸、兩核、五片區(qū)的功能，論證對新城區(qū)的發(fā)展具有夸時代意義） 54 月 19 日（星期天）“一湖、兩站、三中心”看新城配套講述新城未來是一個生態(tài)（玫瑰湖）、便利（高速入口站、火車站）、城市核心（市政中心、商業(yè)）的定位1 、玫瑰湖——梧州未來的生態(tài)軸心。3 、河東與河西聯(lián)系的加強，對促進梧州的交流和城市轉(zhuǎn)型的影響。（人文——目的是開篇吸引）23 月 29 日（星期天）“三十年河東三十年河西”或者“一河兩岸”——看梧州未來討論梧州城市發(fā)展的大方向（由河東往河西發(fā)展的事實）1 、過去河東在梧州歷史發(fā)展上的作用論述。 此外，建議在《西江都市報》開辟“梧州城市建設(shè)發(fā)展論壇”系列討論和展示，灌輸?shù)男问叫麄魑嘀菪鲁?，炒熱本區(qū)域，形成全民參與，家喻戶曉，熟知和了解梧州未來的發(fā)展方向，挖掘區(qū)域價值，提升項目價值，實現(xiàn)順利銷售。 四、 廣告表達的主題 主題定位的訴求 配套的訴求 生活方式訴求 整體規(guī)劃的超前設(shè)計理念的訴求 環(huán)境的訴求 梧州未來中心位置與未來發(fā)展?jié)摿Φ脑V求 企業(yè)與項目品牌訴求 五、 宣傳推廣階段劃分 梧州海駿達花園目前工程進度進展良好，計劃在 20xx 年 5 月 1 日公開 發(fā)售，以這個事件為節(jié)點展開梧州海駿達花園的上半年的宣傳推廣計劃。因此，本次項目廣告推廣的目標應符合以下項目利益點： 拓展市場 梧州是一個小城市，市區(qū)人口相對集中，但各個區(qū)域聯(lián)系不緊密，人員 全面鋪墊式宣傳 提升公司、項目、品牌的知名度 找到并明確項目的目標消費群 針對重點客戶的廣告宣傳與品牌宣傳推廣 往來相對不是很頻繁，溝通少，大部分市民消費處于中下水平，具有“平、正、靚”的實在消費心理，愛熱鬧； 通過戶外廣告、報紙廣告、電視廣告和其它廣告宣傳活動的展開，對梧州 房地產(chǎn)市場進行漸進式廣告宣傳推廣戰(zhàn)略，逐步與快速的提升項目在市場與消費者中認知度。 一次置業(yè)和二次置業(yè)需求相差不大。 在銷售策略上“以商鋪為輪子，帶動住宅消費”。 2. 大部分市民認為本項目屬于郊區(qū)盤（事實上在納入新城區(qū)之前該區(qū)域?qū)嵸|(zhì)上一直是被市民冠名為郊區(qū)的形態(tài)，被規(guī)劃為新城的時間并不長，了解的人并不多），配套不齊全，出行不便。 建議完成時間： 20xx 年 4 月 25 前完成 備注：以上內(nèi)容完成時間希望各專業(yè)公司及部門能積極配合以。 3. 如有客戶對本次尚未推出的單位感興趣，即可讓其落足定。可有效達到試探市場進行階段銷售部署調(diào)整的目的。但由于本項目新推出市場，市場認知度不高，因此額外 92 折作為促銷手段，其實用性不大，沒有現(xiàn)場板房的配合，主要靠媒體宣傳及銷售人員游說為主。 四、優(yōu)惠折扣明細表： 時 間 折 扣 出街均價 實 收 均 價 出街均價付款方式額外折扣 4月 6日 — 4月 19 日 92折 2900 元 /㎡ 2900 92%=2668 元 /㎡ 4月 20 日 — 4月 26 日 95折 2900 95%=2755 元 /㎡ 4月 27 日 — 4月 30 日 97折 2900 97%=2813 元 /㎡ 五、銷售具體操作說明： 4 月 6 日 — 5 月 19 日，以最高額外 92 折的高姿態(tài)，低價格入市，高度聚梧州市場。 另一方面，作為對市場的試探、首推階段，在內(nèi)部認購期間，建議第一階段不進行大型的促銷活動，以免在市場對本項目認同 度較低的情況下，造成宣傳費用的浪費。 ? 推出物業(yè)出街價格表（關(guān)于實收價格在開盤前 20 天內(nèi)提交） 棟 號 套 數(shù) 戶 型 比 例 1 棟 64 二房 32 套，三房： 32 套 2 棟 64 三房： 64套 3 棟 64 三房： 64 套； 4 棟 64 二房： 32 套；三房： 32 套； 首批推出套數(shù)合計 256 三、 開盤價格策略 一、貨量情況： 為了在本項目內(nèi)部認購期間能夠高度聚焦市場，首先吸引本項目周邊目標客戶的關(guān)注，在最短時間內(nèi)最大限度 占領(lǐng)市場份額，建議本項目的初期開盤價格策略為： 低開高走 內(nèi)部認購 2668 元 /㎡（ 40 套） → 公開發(fā)售 2800 元 /㎡（ 40 套） → 調(diào)整期 2900 元 /㎡（ 30 套） → 準現(xiàn)樓 3100 元 /㎡（ 110 套） → 交樓后 3300 元 /㎡（ 30 套） 注：以上價格為實收價格（不帶裝修） 。 置業(yè)次數(shù) 一次 二次 三次或以 上 合計數(shù)量 105 97 14 216比例 % % % %從以上數(shù)據(jù)可以看出一次置業(yè)和二次（改善型）置業(yè)為主。途徑客戶主要是展銷中心突出吸引，現(xiàn)場相當于一個大的有形廣 告牌，隨著戶外廣告的陸續(xù)出臺，現(xiàn)場銷售人員反映通過戶外廣告吸引到的