【正文】 高層建筑連成一片，擁有很好的景觀 劣勢分析 252。 252。 252。 252。 252。 252。 平面格局 酒店式公寓設(shè)置在東部地塊北側(cè)，為兩幢塔式高層，標(biāo)準(zhǔn)層每層 20 戶，主力面積在 25 平方米左右。 價(jià)格定位 根據(jù)市場的行情，建議本項(xiàng)目的住宅部分多層定位在 3500 元 /平方米，高層定價(jià)在 35003800 元 /平方米之間，均價(jià) 3650 元 /平方米；公寓定在 42004300 元 /平方米（精裝修）；商業(yè)部分，門面房出售，價(jià)格在 7800 元 /平方米。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。 完成同一銷售說辭，為 DS 和參加房展會(huì)做準(zhǔn)備。同時(shí)做好一棟樣板樓的外立面。 接待中心正式開放。提高銷售進(jìn)程和銷售利潤。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 樣板房正式開放 持續(xù)期策略 ：（強(qiáng)銷期后 2 個(gè)月） 優(yōu)惠策略 當(dāng)銷售出現(xiàn)瓶頸時(shí)，可以利用各種方式，如：價(jià)格、暗扣、打折、送大禮、送維修等形式，增加銷售。 NP：面對(duì)整個(gè)合肥市客源。重點(diǎn)針對(duì)高新區(qū)。 標(biāo)志性工地現(xiàn)場： LOGO 墻、工地圍板、接待中心、現(xiàn)場看板 影響性廣告載體： 大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、 SP 活動(dòng) 六、銷售期分析 建議項(xiàng)目分為三期銷售（略） 七、價(jià)格策略 定價(jià)策略 采用一房一價(jià)的定價(jià)方式。 建議對(duì)一次性付款的客戶給予折扣。 結(jié)合項(xiàng)目周邊多個(gè)產(chǎn)業(yè)園及高新區(qū)的發(fā)展，將本地區(qū)未來發(fā)展的優(yōu)勢表現(xiàn)，減弱項(xiàng)目與市中心的距離感。 將本案為 30 層的高層建筑進(jìn)行表現(xiàn)，樹立本案“傲視群雄，笑看風(fēng)云”的獨(dú)特形象，與周邊樓盤區(qū)格開來。 將項(xiàng)目周邊大型超市、學(xué)校等住宅配套設(shè)施進(jìn)行充分的表現(xiàn)，吸引部分潛在的消費(fèi)群體。 將本案現(xiàn)代簡潔、活潑的建筑韻律及外部色彩的現(xiàn)代活躍、輕松氣息進(jìn)行表現(xiàn)，來體現(xiàn)出 現(xiàn)代居家住宅的人性化標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)合本案周邊地區(qū)發(fā)展的趨勢，對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行投資性教育，以期抓住更多的有效客戶，使本案在短時(shí)間內(nèi)快速去化。 ：將合肥古今之文化作為主題，將本案所在的區(qū)域形象重新闡述，弱化區(qū)域劣勢； ：將現(xiàn)場沿長江西路之綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準(zhǔn)備； ：于現(xiàn)場設(shè)置售樓處，在售樓處的包裝上力求做到給消費(fèi)者以耳目一新的全新感受； ：現(xiàn)場選擇有利房型，制作 2— 3 間精裝修實(shí)品屋，給消費(fèi)者以直接的感受； ：以新聞稿形式刊登軟文，并將本產(chǎn)品周圍之現(xiàn)在、未來配套、資源等前景明確點(diǎn)列出來，將區(qū)域提升為未來城市新生活領(lǐng)域地位； ：本時(shí)期不論現(xiàn)場或媒體上，建議本案都采取較低調(diào)之醞釀手法，其具體內(nèi)容有： 216。 醞釀性戶外廣告應(yīng)用：以本案案名及產(chǎn)品定位為主題； 216。 核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場實(shí)景，報(bào)紙廣告、 DM 直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、 PR（公關(guān)）活動(dòng)為輔，實(shí)行全方位動(dòng)線封殺。 現(xiàn)場制作物：樓書、銷平等現(xiàn)場運(yùn)用媒體制作完成； 216。 企劃目標(biāo)：深層廣泛銷售，充當(dāng)樓市促銷鉆石期掀起熱銷沖擊波，完成既定銷售指標(biāo)。 、南京等城市的房展會(huì)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的知名度及形象，并積累有效客戶名單。 一周二篇軟新聞：比較及產(chǎn)品導(dǎo)向文字； 216。 戶外媒體更換， SP 活動(dòng)進(jìn)行：戶外媒體更替為產(chǎn)品導(dǎo)向， SP 活動(dòng)舉辦 ； ★延續(xù)期 市場形態(tài)：首輪熱銷高潮已過，針對(duì)現(xiàn)狀，活化企劃策略，進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，順利承接熱銷余波。 二周一篇 NP：價(jià)格及產(chǎn)品導(dǎo)向； 216。 216。 執(zhí)行部門：業(yè)務(wù)部、開發(fā)部 工作內(nèi)容：購買人群的圈定和分析和地塊核心價(jià)值的調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： 216。通過 SWOT 分析，提出地塊的核心價(jià)值。 由公司部門主管開會(huì)討論處本項(xiàng)目的市場推廣定位。 由設(shè)計(jì)部提出售樓處的搭建風(fēng)格。 執(zhí)行部門：建筑師、業(yè)務(wù)部 。并完成推廣的初期建議。 企劃部提出案名建議和視覺傳達(dá)系統(tǒng)，以及推廣的廣告總精神。 向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)市場調(diào)研的結(jié)果并開會(huì)討論出項(xiàng)目的 產(chǎn)品、價(jià)格的定位。 通過對(duì)本項(xiàng)目方圓 5 公里內(nèi)進(jìn)行標(biāo)地、對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行 SWOT 分析。 216。 通過資料收集和市場調(diào)查的途徑了解合肥目前的市場現(xiàn)狀及未來的趨勢 216。 執(zhí)行策略： ：運(yùn)用推廣設(shè)定用戶，（例如多少元起，自備多少元起等）展開產(chǎn)品尾盤銷售； ：精裝修、送配件等 SP 應(yīng)用； ：應(yīng)用熱銷回饋社會(huì)之名義作公益活動(dòng)，提升案件形象且塑造企業(yè)良好口碑； 用：老客戶永遠(yuǎn)比老業(yè)務(wù)員更容易讓人信任，因此制定優(yōu)惠政策吸引老客戶引介新客戶，為尾盤銷售不可忽略之利器； ，使樓盤業(yè)主獲得物業(yè)的價(jià)值認(rèn)同感；并為后續(xù)各期的推廣贏得良好的口碑； ：利用較少量媒體持續(xù)讓市場觀注本案并延續(xù)銷售態(tài)勢，其具體內(nèi)容有： 216。 動(dòng)畫實(shí)景模擬廣告使用：運(yùn)用較實(shí)際手法直接體現(xiàn)產(chǎn)品； 216。打類似“買住宅，送設(shè)計(jì)”的廣告，吸引更多的潛在客戶。 執(zhí)行策略： ，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的搶購印象。 實(shí)質(zhì)渠道建立：售樓處、實(shí)品屋、開盤活動(dòng)或宣傳品等應(yīng)用展開，建議租用看房 車，增加樓盤的品質(zhì)。 一周一篇軟新聞：產(chǎn)品內(nèi)容探討及案件、開發(fā)商形象建立； 216。 ★公開期 市場形態(tài)：項(xiàng)目包裝初見成效，市場知名度開始樹立，具有良好的市場形象，可開盤。 隔周一篇 NP：以區(qū)域擴(kuò)展、新生活中心形式等報(bào)導(dǎo)式廣告為主，宣傳制作物：海報(bào)、派夾報(bào)、樓書等大眾宣傳廣告的運(yùn)用。 企劃目標(biāo)：涉世之初，迅速樹立工地形象和項(xiàng)目形象，讓潛在置業(yè)者對(duì)樓盤獨(dú)特 USP(獨(dú)特的銷售主張 )及項(xiàng)目質(zhì)素有不同程度的印象，同時(shí)提升 企業(yè)形象 , 基本落實(shí)售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，拉高項(xiàng)目的知曉度，為隨后的項(xiàng)目開盤營造良性媒體宣傳空間。 將本案特有的首層架空、空中花園等設(shè)計(jì)帶來的高綠化率及增強(qiáng)活動(dòng)空間的優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)述，樹立本案精品樓盤的形象。 將本案塔式高層建筑空間通透性強(qiáng)、日照通風(fēng)和視覺效果佳的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力的闡述，體現(xiàn)當(dāng)代高品質(zhì)樓盤的屬性。 將本項(xiàng)目北觀蜀山湖、西望蜀山風(fēng)景區(qū)、東眺市中心的地段環(huán)境優(yōu)勢充分體現(xiàn)，來提高本案的居住品質(zhì)。 結(jié)合項(xiàng)目周邊地區(qū)已有多片住宅區(qū)的開發(fā)，將新 CLD（居住中心）的概念進(jìn)行推廣，吸引社會(huì)的關(guān)注度。在 6 月份開始進(jìn)行前期醞釀的動(dòng)作，引導(dǎo)客戶對(duì)項(xiàng)目的接受度，同時(shí)預(yù)熱市場，在 9 月份中旬開盤，推出第一期， 9 月、 10 月旺銷后，到 11 月份推出第二期。 付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。 網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：面對(duì)周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。如新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)。 完成簽約動(dòng)作。 樣板房策略 制作樣板房，利用樣板房的形象，來介紹本產(chǎn)品的特點(diǎn)，優(yōu)勢。 公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案 看房車開始，配合臨時(shí)接待處設(shè)立看房車，方便客戶看房，同時(shí)又可作為項(xiàng)目宣傳的活動(dòng)媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，主要賣點(diǎn)等。 優(yōu)化策略 綜合本案的產(chǎn)品點(diǎn)，分析本案優(yōu)劣勢，深度挖掘本案產(chǎn)品點(diǎn)，優(yōu)化本案的賣點(diǎn)，突出本案與其他個(gè)案的不同點(diǎn)和優(yōu)勢，拉開與其他個(gè)案的檔次形象，推出本案。 公開前一周完成初步客戶積累。 確定售樓處位置，建議項(xiàng)目在地塊中間的原有多層住宅中設(shè)置售樓處，為開發(fā)商也節(jié)省了資金，并裝修與小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一的風(fēng)格，吸引路人的注意。 塑造開發(fā)商品牌與實(shí)力 配合工程進(jìn)度，快速回籠資金 二、總體策略 先期蓄勢 —— 覆蓋全市 —— 集中引爆 —— 后續(xù)積累 三、推廣定位 【高層景觀住宅】 推廣支撐點(diǎn)： 6 棟純高層住宅， 貼近大蜀山和董鋪水庫。 其他六幢塔式高層，采用每層六戶和每層四戶兩種形式，面積以中小面積居多，集中在 70100 平方米，適當(dāng)配以大套型提高項(xiàng)目檔次。 三、項(xiàng)目定位分析 建筑形態(tài)定位 東部地塊（ A 區(qū)）設(shè)計(jì)為兩幢酒店式公寓及兩幢中小戶型住宅共四幢塔式高層，底部設(shè)三