【正文】 、 企業(yè)家、華蘭德 活動(dòng)內(nèi)容：惠州海關(guān)搬遷對促進(jìn)仲愷高新區(qū)經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展意義及海關(guān)服務(wù)企業(yè)交流會(huì) 物料配合：電視新聞、報(bào)紙廣告與軟文、與會(huì)嘉賓禮物 媒體配合：惠州日報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、電視 （二）高新區(qū)商務(wù)之友會(huì)成立 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 5 月 20 日（周六） 活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心 組織單位：發(fā)展商、華蘭德、廣告公司 活動(dòng)內(nèi)容：拉動(dòng)片區(qū)企業(yè)商界人士、吸引目標(biāo)客戶，對會(huì)員購房予以優(yōu)惠； 認(rèn)籌階段加入為“銀卡會(huì)員”、認(rèn)購本項(xiàng)目方可轉(zhuǎn)為“金卡會(huì)員” 物料配合：高新區(qū)商務(wù)之友會(huì) 刊物創(chuàng)刊號(hào)、會(huì)員優(yōu)惠等細(xì)則 媒體配合：惠州日報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、直郵、雜志、 LOGO 禮品、樓體條幅 （三） 開盤典禮 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 6 月 3 日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目銷售中心 組織單位：發(fā)展商、華蘭德、廣告公司、禮儀公司、演出公司、相關(guān)單位 活動(dòng)內(nèi)容：致詞、剪彩、舞獅、演出等 物料配合：報(bào)紙廣告與軟文、模型、戶型手冊與單張、效果圖、紙袋等 媒體配合：惠州日報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、直郵、短信、禮品、雜志、樓體條幅 （四）高新區(qū)商務(wù)之友會(huì)聯(lián)誼活動(dòng) [1] 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 6 月 18 日（周日） 活動(dòng)地點(diǎn)：酒店 組織單位：發(fā)展商、華蘭德、商務(wù)之友會(huì)員 活動(dòng)內(nèi)容：相互引薦、對本項(xiàng)目的評價(jià)、對高新區(qū)商務(wù)之友會(huì)的建設(shè)提出建議 物料配合：報(bào)紙廣告與軟文 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)、短信 （五） 仲愷高新區(qū)歷史發(fā)展圖片資料展覽會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 7 月 2 日 （周日） 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目銷售中心前廣場 組織單位：園區(qū)管委會(huì)、政府相關(guān)部門、發(fā)展商、華蘭德 活動(dòng)內(nèi)容： 仲愷高新區(qū)歷史發(fā)展 圖片展及片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 物料配合：報(bào)紙廣告與軟文、禮品 媒體配合：惠州商報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、雜志、 （六）高新區(qū)商務(wù)之友會(huì)聯(lián)誼活動(dòng) [2] 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 8 月 6 日（周日） 活動(dòng)地點(diǎn)：酒店 組織單位：發(fā)展商、華蘭德、高新區(qū)商務(wù)之友會(huì)員 活動(dòng)內(nèi)容：針對“金卡會(huì)員”，早茶享用，促進(jìn)口碑傳播，老客戶帶新客戶上門 物料配合：期刊、雜志 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)、短信 （七）業(yè)主與物業(yè)管理公司、裝修公司交流會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 20xx 年 8 月 20 日（周日） 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目銷售中心 組織單位：發(fā)展商、華蘭德、本項(xiàng)目業(yè)主、廣告公司、禮儀公司 活動(dòng)內(nèi)容：互動(dòng)提問回答式解決業(yè)主疑慮 物料配 合：所需場地包裝 媒體配合：網(wǎng)絡(luò)、短信、 LOGO 禮品 （八）高新區(qū)商。 【直郵、短信、網(wǎng)絡(luò)廣告】： 直郵：以雜志、刊物形式，在開盤前投放； 短信：前期準(zhǔn)客戶群，請專門公司代發(fā)； 網(wǎng)絡(luò)：深圳搜房網(wǎng)和深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)是深圳發(fā)布房產(chǎn)信息的權(quán)威性網(wǎng)站，在項(xiàng)目的推廣中可 以選擇在這兩個(gè)網(wǎng)站上發(fā)布有關(guān)惠州投資性物業(yè)、本項(xiàng)目的軟性文章，并與項(xiàng)目的網(wǎng)站相鏈接，作為對深圳低成本推廣的主要手段。 ? 較為新穎與有效的特色媒體傳播，以直郵的形式或類似直郵的形式如銀行通知結(jié)算單、超市打印結(jié)算單、電話結(jié)算單等；針對中小型公司直接派發(fā)直郵單、印刷品、雜志、禮品等。 說明： ? 報(bào)紙廣告對房地產(chǎn)廣告而言，以其容易保存、內(nèi)容豐富、可以反復(fù)閱讀、流傳廣泛等優(yōu)點(diǎn)，在本項(xiàng)目的推廣中是作為營銷活動(dòng)的宣傳媒體。 3. 在熱銷階段重點(diǎn)，完成銷售 68 套，達(dá)銷售率 72%。 銷售進(jìn)度總綱圖 （二）營銷階段與銷售進(jìn)度安排 營銷階段 時(shí) 間 形象包裝 營銷手段 預(yù)計(jì)完成 銷售率 前期形象導(dǎo)入階段 20xx年 4月 — 20xx年 5月 5日 地塊包裝（圍墻、戶外廣告牌 ）； 網(wǎng)站、樓盤模型、效果圖制作； 宣傳物料設(shè)計(jì)制作（樓書、折頁、 海報(bào)、戶型單張等）； 銷售中心裝修、導(dǎo)視系統(tǒng)制作； 物業(yè)管理公司、裝修公司考察； 人員培訓(xùn)、認(rèn)籌資料準(zhǔn)備； 內(nèi)部認(rèn)購方案 前期客戶登記、客戶信息表、電話咨詢； 本項(xiàng)目的軟文炒作、高新區(qū)歷史圖片展； 本項(xiàng)目的電視專題片； 本項(xiàng)目媒體宣傳推廣； —— 內(nèi)部認(rèn)購階段 20xx年 5月 6日 — 20xx年 6月 2日 現(xiàn)場包裝（看樓通道、條幅、施工環(huán)境）； 銷售中心對外開放、且銷售物料到位； 樣板房裝修； 規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)境展示； 優(yōu)惠活動(dòng)確定； 開盤活動(dòng)方案、價(jià)格方案、銷售策略 現(xiàn)場管理、人員培訓(xùn)； 媒體整合推廣； 研討會(huì) ； 預(yù)計(jì)認(rèn)籌 １ 8０個(gè)， ４０％ 強(qiáng)勢熱銷階段 20xx 年 6 月 3 日 —20xx 年 8 月 31 日 現(xiàn)場包裝調(diào)整（戶外廣告、施工環(huán)境）； 模型、效果圖到位； 宣傳物料到位； 樣板房開放； 商業(yè)園林街景完工 開盤系列活動(dòng)開展； 銷售策略調(diào)整、價(jià)格調(diào)整； 營銷活動(dòng)、項(xiàng)目品質(zhì)情景展示（商務(wù)酒會(huì)、高新區(qū)商務(wù)之友聯(lián)誼）； 現(xiàn)場管理、人員培訓(xùn)； 商業(yè)招商； 商業(yè)銷售方案的制定； ７２％ 持續(xù)熱銷階段 20xx年 9月 1日 — 20xx年 10月 31日 商務(wù)生活品質(zhì)現(xiàn)場展示； 整體價(jià)值體現(xiàn)； 促銷活動(dòng)開展； 各種圍繞本項(xiàng)目資源的主體活動(dòng) ； 銷售策略調(diào)整、價(jià)格調(diào)整、促銷活動(dòng)方案； 現(xiàn)場管理、人員培訓(xùn)； ９ 5％ 尾盤階段 20xx年 11月 1日后 現(xiàn)場園林展現(xiàn)； 建筑品質(zhì)現(xiàn)場展示； 商務(wù)空間全景展示； 物業(yè)管理服務(wù)展示； 促銷活動(dòng)； 現(xiàn)場管理； 人員培訓(xùn)； １００％ 說明： 以上制定的銷售進(jìn)度只是一個(gè)宏觀的調(diào)控。 二 銷售階段和進(jìn)度安排 營銷階段的總劃分 根據(jù)以上分析結(jié)合營銷總策略，我司建議 公寓及寫字樓： 前期形象導(dǎo)入階段 20xx 年 4 月 — 20xx 年 5 月 5 日， 內(nèi)部認(rèn)購階段 20xx 年 5 月 6 日 — 20xx 年 6 月 2 日， 正式開盤時(shí)間為 20xx 年 6 月 3 日， 強(qiáng)銷階段 20xx 年 6 月 4 日 — 20xx 年 8 月 31 日， 持續(xù)熱銷階段 20xx 年 9 月 1 日 — 20xx 年 10 月 31日， 尾盤銷售階段 20xx 年 11 月 1 日后。 基于以上三個(gè)因素，建議本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)即開盤日期定于 5 月底或 6 月初。各個(gè)階段的推廣主題可以針對一個(gè)或幾個(gè)賣點(diǎn)展開。 “未來四星級酒店＂強(qiáng)力價(jià)值支撐平臺(tái) 口岸項(xiàng)目 版塊互動(dòng) 產(chǎn)業(yè)互動(dòng) 海關(guān)搬遷 投資價(jià)值 商圈價(jià)值 借助 “惠州海關(guān)搬遷”平臺(tái)，釋放項(xiàng)目優(yōu)勢資源，進(jìn)行全方位立體渠道的整合推廣 將項(xiàng)目的核心競爭優(yōu)勢，通過項(xiàng)目市場營銷推廣中的各個(gè)階段，圍繞項(xiàng)目核心競爭力組織的各種營銷活動(dòng)，讓目標(biāo)客戶在參與活動(dòng)中，認(rèn)同項(xiàng)目的品質(zhì)，感受片區(qū)價(jià)值提升以及整個(gè)商務(wù)空間的人文精神訴求，從而激發(fā)出其購買力。針對中高檔客戶，本項(xiàng)目在注重品質(zhì)同時(shí)，更應(yīng)該在營銷過程中對項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)特的商務(wù)氛圍營造，更好引導(dǎo)客戶作為商務(wù)辦公的終極置業(yè)者。 機(jī)會(huì)（ O）： 政策的傾向性引導(dǎo)； 惠州缺乏高星級酒店； 陳江商圈逐漸成熟； 園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域物流貿(mào)易發(fā)展； 仲愷投資性物業(yè)不多。 從市場價(jià)格看： 一樓均價(jià)為： 14200～ 17600 元 /㎡，二、三層均價(jià)為： 8600～ 11600 元 /㎡。商超以外來品牌為主，如人人樂、百佳、萬佳、新一佳等，經(jīng)營比較理想，百貨業(yè)經(jīng)營狀況 愈見下滑。教師新村 元 /平方米月 金城花園 元 /平方米月 美地花園城 — 元 /平方米月 東湖花園 5小區(qū) 隆生物業(yè)管理顧問公司管理 元 /平方米 東江明珠花園 東江物業(yè)管理顧問公司管理 1 元 /平方米帝景灣 廣東康景物業(yè)管理有限公司 元 /平方米月 嘉和名苑 金迪物業(yè)管理有限公司 1 元 /平方米 物業(yè)管理的重要性將會(huì)隨著惠州房地產(chǎn)市場的日漸成熟得到越來越多的體現(xiàn) ， 也是大多數(shù)開發(fā)商需要引起注意的樓盤新賣點(diǎn) 。 ? 河南岸 演達(dá)一路一帶為商住區(qū)，主要購房 客戶為私營老板、初次 置業(yè)者， 生活居家為主，要求面積在 110150 平米三房、四房戶型，注重環(huán)境、配套、價(jià)格。 例如：荷蘭水鄉(xiāng)、藍(lán)波灣在深圳設(shè)有看房車直通惠州，這樣大大的增加投資客戶量。 報(bào)紙廣告：南方都市報(bào) 4 版專刊夾版，深圳惠州日報(bào)軟性文章及硬性廣告 藍(lán)波灣 推 廣 語： 滿足成功人士的不同需要 宣傳資料：樓書、單張 戶外廣告：東湖西路兩側(cè)路燈旗。主要交通要道豎立廣告牌。樣板間裝修高檔，別致。 路燈旗： 云山西路兩側(cè)懸掛路燈旗 報(bào) 紙： 南方都市報(bào)的惠州房地產(chǎn)版軟文廣告 金裕 現(xiàn)場包裝分析 在售樓盤的銷售現(xiàn)場包裝投入都是較大的 ，整體裝修和裝飾檔次較高，有力的襯托了開發(fā)商實(shí)力和樓盤的品質(zhì)，使客戶對樓盤有了良好的第一印象。也是外來開發(fā)公司或者代理公司先 進(jìn)理念的引入，導(dǎo)致了市場層次的提高。雅庭院 2900 元 /㎡ 巴黎廣場 3200 元 /㎡ 合生教師新村 可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)， IC 卡門禁系統(tǒng)等 （六）市場價(jià)格分析 目前惠州市的房價(jià)較多集中在 3000 元 /㎡以下，高最的是帝景灣的 5600 元 /㎡，最低是的長湖苑的 1900 元 /㎡，整體均價(jià)預(yù)計(jì)在 2600 元 /㎡左右 ，仍然有上升空間，但 3000 元 /㎡的價(jià)格會(huì)是市場承受力的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。 巴黎廣場 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 嘉園 數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等， 可視對講， 24小時(shí)服務(wù)巡查。 荷蘭水鄉(xiāng) 寬頻入戶，數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)等，專業(yè) 24 小時(shí)保安巡邏。碧水灣 可視對講，紅外線、 IC 卡 嘉和名苑 寬頻入戶，數(shù)碼閉路監(jiān)控系統(tǒng)，電子保安系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，紅外線防攀爬系統(tǒng)等， 24 小時(shí)巡邏 園方 嘉園 2200 ㎡ 商業(yè) 南翠花園 娛樂休閑設(shè)施完善 ,包括桌球室 ,麻雀房等康體設(shè)施 ,另有西餐廳 ,閱覽室 ,乒乓球室 ,棋牌室等設(shè)施 東江學(xué)府 包括棋牌室、健身房、餐飲、娛樂等方面的多功能會(huì)所，滿足業(yè)主居家生活需要。 新世界長湖苑 會(huì)所、 3000 平米游泳池、室內(nèi)健身房、乒乓球室、桑拿室、小西餐廳、足球場、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、野外訓(xùn)練營、燒烤場等 。帝景灣 豪華 會(huì)所、恒溫游泳池、咖啡廳、健身房 及商業(yè)步行街。 在售樓盤自身配套一覽表 樓盤名稱 自身配套 麗日百合 會(huì)所： 健身房 ,乒乓球 ,棋牌室 ,閱覽室等 學(xué)校： 幼兒園 金裕 （五）配套分析 會(huì)所和泳池成為社區(qū)必備配套 在走訪樓盤中，為社區(qū)居民服務(wù)的會(huì)所和泳池成為大部分樓盤必備 的社區(qū)配套，甚至在帝景灣還實(shí)現(xiàn)了 恒溫泳池 ，同時(shí)幼兒園和小學(xué)也成為大型社區(qū)的重要配套之一，走訪樓盤對于社區(qū)配套的重視程度是較高的。 新世界長湖苑 東南亞風(fēng)情島風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)設(shè)山澗峽谷，栽植亞熱帶名貴植物 東湖花園 5小區(qū) 將雕塑與音樂元素完美結(jié)合融于園林，以圓形迭級花池、橢圓形水景廣場、曲線形園林泳池形成 東江明珠花園 海南椰 樹風(fēng)情，噴泉，循環(huán)水系， 萬平米中心園林綠化。雅庭院 庭院式景觀為主旨， 500 米景觀長廊 合生 景觀成為主流賣點(diǎn)之一 在售樓盤中，賣點(diǎn)打造對于景觀的依賴性較強(qiáng)，在不具備外部自有景觀條件的前提下， 內(nèi)部園林景觀的打造是補(bǔ)充景觀不足的最重要手段 ，景觀賣點(diǎn)的打造 對于提高樓盤品質(zhì)和銷售價(jià)格的重要性日益見漲 ，而購房者對于景觀的要求也是較多的，景觀成為在售樓盤普遍推出的主流賣點(diǎn)。 南翠花園 雙陽臺(tái)，戶型方正， 但部分戶型廚房設(shè)在衛(wèi)生間與臥室之間，設(shè)計(jì)不合理。正、設(shè)計(jì)緊湊，利用率高。 荷蘭水鄉(xiāng) 戶型方正，大景觀陽臺(tái)，入戶花園達(dá) 24 ㎡。 園方 所以在戶型設(shè)計(jì)水平普遍提高的情況下，能否實(shí)現(xiàn)戶型在市場上的超前性或者平等性，是樓盤能否順利實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的保證 。 產(chǎn)品供應(yīng)類型一覽表 樓盤名稱 主力戶型及面積 建筑布局 麗日百合 兩房： 90－ 110 ㎡；三房 126 ㎡ — 138 ㎡；四房 140㎡ — 160 ㎡ 一梯兩戶 ,一梯三戶 金裕 （ 2）三房面積區(qū)間分析 走訪樓盤中，無可置疑的 是三房依然是市場主流，大部分面積集中在 110— 140 ㎡之間， 90— 100㎡之間的小三房，僅有美地花園城以及陽光假日花園等推出少量， 小三房的市場供應(yīng)較少 。帝景灣 一期 萬 20 萬 小高