【正文】 光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準公義維護和私權捍衛(wèi)契合點的努力，建立了司法對行政一定程度上的審查和制約權力的原則。另外，新條例實施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任。強調陽光征收、公平補償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調與平衡。我國2004年憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設施建設；國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造；國家機關辦公用房建設以及法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要。過去，制度設計的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。征求意見稿在征收程序中，突出強調了被征收人的知情權、參與權等。征收者與被征收者在征收階段產生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。但非常重要的一點是，政府必須在法庭上接受被征收人關于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方。政府應當將征求意見的情況及時公布。亮點六 征收補償額按市場評估價確定征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補償額，根據被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格”；二是強調評估機構的中立性。這是征求意見稿在法律責任中的規(guī)定。提供靈活多樣的選擇，體現了對被征收人的尊重。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為那樣對守法者明顯不公平。區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協(xié)商。1994年7月5日，我國出臺《城市房地產管理法》，由此拉開了房地產市場化序幕，開發(fā)商成為中國城鄉(xiāng)建設的主力軍。由于在拆遷問題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當了強拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現實的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源?！?007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。會議認為，這個條例直接關系人民群眾切身利益，要求有關部門廣泛聽取意見進一步修改后，再次提請國務院常務會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務院決定公布施行。拆遷悲劇成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產權和土地使用證。貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產公司組織數十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現場。本溪：拒絕拆遷張劍致一強拆者死亡因無法就補償安置方案達成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產公司拆遷人員強行入屋后，拔出了水果刀，致一強拆者當場死亡。二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。工作組召開了45次各類座談會，有1150多人次參加了討論。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。對評估中應當考慮的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題，將由房屋征收評估辦法進行具體規(guī)定。四是規(guī)定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。為了加強規(guī)劃的調控作用，根據條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動都應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃，經市、縣級人民代表大會審議通過。按照原條例規(guī)定，建設單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償的行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。全國人大常委會辦公廳2009年8月28日向社會公開征求意見的《行政強制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強制執(zhí)行由法律設定。問：條例為什么沒有對征收集體土地作出規(guī)定？答：有意見認為，條例應一并解決集體土地和房屋征收問題。條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。補償方式：貨幣或房屋產權調換《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》講義u一、城市房屋拆遷工作回顧及評價； u二、《征收條例》立法背景與過程；u三、制定《征收條例》的總體思路和主要內容； u四、與《拆遷條例》的不同； u五、《征收條例》主要條款的釋義； u六、《征收條例》不能解決的幾點問題。? 2001年6月6日，進入“市場化階段”。? 主要體現在三個方面：一是保證了城市建設效率，尤其是促進了舊城區(qū)的改造，有效地推進了城市環(huán)境的改善，推進了城市綜合功能的提高； ?二是有效地改善了城市居民的住房條件。? 《征收條例》的出臺特別背景，《征收法》無法及時出臺。? 2011年1月21日，正式公布施行。? 與此同時，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴格保護耕地的原則。二是征收范圍。政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。? ㈡目的不同。? ㈣管理與實施主體不同。? ㈤前置條件不同。? ㈦評估機構選擇方式及評估結果異議處理不同。對復核結果的異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。達成補償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。由政府作出補償決定。?征收時，只有司法強制一個途徑；征收時，申請主體是市、縣級人民政府；征收時，強制執(zhí)行依據是政府作出的征收決定； ?征收時，執(zhí)行主體是法院。?(一)第四條市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。第1款規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。主要包括不設區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。? 原則上講，一個城市不宜有多個征收部門，以避免征收補償標準不一問題出現。實行市、區(qū)二級房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門為征收管理部門，對區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門。第3款規(guī)定了市、縣級人民政府的有關部門的是房屋征收的協(xié)助部門。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。第2款規(guī)定了房屋征收部門對房屋征收實施單位的監(jiān)督責任。本條是關于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。– 二是保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。本條是關于征收補償方案的擬定、論證和征求意見的規(guī)定。? 本條是關于市、縣級人民政府公布第一款征求意見情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。（六）第十一條市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。本條是關于確需征收房屋的建設活動應當符合規(guī)劃，納入計劃的規(guī)定。⑵大家關心的幾個問題的個人認識。– ⑵對房屋征收實施單位在委托范圍內實施房屋征收的行為承擔責任。房屋征收實施單位不得以營利為目的。（二）第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。設區(qū)的市房屋征收部門也可以分二個層級設置，即市房屋征收部門與區(qū)房屋征收部門二個層級。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級市初步決定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門。第2款規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。主要包括除直轄市外的設區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。? 市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。二是房屋征收過程中，政府做為當事人一方，不宜再行使行政強制權，以防止行政權力過渡集中。由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。由政府作出補償決定。? ㈧補償安置矛盾解決方法不同。房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；對評估結果異議的處理。? ㈥項目啟動程序不同。?征收主體和補償義務主體都是政府。? ㈢補償對象不同。? ㈠適用范圍不同。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。三是征收程序。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格。? 二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。?2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。二、《征收條例》立法背景與過程? 立法背景：? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權益，根據《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，國務院法制辦和原建設部負責起草了《國有土地上房屋征收與補償條例（草稿）》。? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據，是不符合事實的。? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。征收范圍確定后“違建”不補償針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償的現象，《國有土地上房屋征收與補償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機取巧、侵占公共利益的非法行為。我們將會同有關部門抓緊對土地管理法有關集體土地征收和補償的規(guī)定作出修改，由國務院盡早向全國人大常委會提出議案。因此，條例取消了原條例中行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行。問：條例取消原條例中行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責成有關部門強制拆遷，也可以申請法院強制拆遷。條例改變了以前由建設單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補償主體，由房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作。條例規(guī)定征收補償方案應征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應當組織聽證會并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定；被征收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公布；被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；審計機關應當加強審計。問：條例對公共利益是如何界定的？答：對這個問題，我們高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調查研究，多次進行專家論證，廣泛聽取意見。三是規(guī)定房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予上述補償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。問：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對補償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見中群眾的意見主要集中在補償問題上。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，必須堅持節(jié)約集約利用土地、嚴格保護耕地的原則，這需要通過提高規(guī)劃的科學性、嚴格執(zhí)行規(guī)劃、調整產業(yè)政策、轉變經濟發(fā)展方式、嚴格立項審批等手段，控制城鄉(xiāng)建設用地盲目無序擴張，確保18億畝耕地紅線與糧食安全。解讀《國有土地上房屋征收與補償條例》問：制定條例的總體思路是什么？答：黨中央、國務院高度重視條例的制定工作，指出條例直接關系人民群眾切身利益，要求我們深入了解情況，廣泛聽取意見，集中力量組織對難點問題逐項攻關，力爭條例早日出臺。赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對哈達街中段路北民航家屬樓石國清家強制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動，在屋里把汽油點燃，造成大面積燒傷。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產權住宅進行置換的補償協(xié)議。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。同時，國務院法制辦對拆遷條例修改中遇到的所有問題，進行了全面梳理，對草案進行了不斷修改完善。具體辦法由國務院規(guī)定。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。2001年6月7日，國務院常務會議通過了對《城市房屋拆遷管理條例》的修改，并于當年7月1日起實施。相關立法進程中國城市房屋拆遷制度始于上個世紀90年代。亮點十 商業(yè)拆遷強調自愿公平政府不介入征求意見稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實施的拆遷，應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關審批手續(xù)，由建設單位編制具體實施方案，報經房屋征收部門批準后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補