【正文】 備操作規(guī)程 ? 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 ? 給排水設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 ? 中央空調(diào)設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 ? 電梯設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 ? 物資管理制度 ? 工程部安全操作規(guī)程 （ 6） 突發(fā)事件應(yīng)急操作規(guī)程 ? 火警應(yīng)急處理方案 ? 初中期火災(zāi)應(yīng)急處理方案 ? 大廈煤氣泄露應(yīng)急方案 ? 電梯困人應(yīng)急處理方案 注 : 以上主要管理制度詳見附件一“制度匯編” ? 物業(yè)管理 服務(wù)項目 一、 公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用為服務(wù)合同中約定的固定物業(yè)管理費 ）： (一 ) 協(xié)助公安部門維護(hù) 樓 內(nèi) 外 的公共秩序，實行 24 小時保安值勤、消防和交通道路管理； (二 ) 公共 區(qū)域 保潔，辦公垃圾收集和清運； (三 ) 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； (四 ) 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； (五 ) 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)； (六 ) 對大廈的各類 物業(yè) 資料進(jìn)行管理； (七 ) 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； (八 ) 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； (九 ) 節(jié)日環(huán)境布置； (十 ) 重要時刻提醒服務(wù)； (十一 ) 代訂報刊、信件收發(fā)； (十二 ) 代聘鐘點工服務(wù)； (十三 ) 代叫出租車； (十四 ) 義務(wù)安全用電 及消防等 常識宣傳。玻璃門無水跡 、手跡、污跡。 4. 清掃電梯轎廂后，用濕拖把清潔轎廂內(nèi)地板兩次。 8. 隨時用拖把拖門口臺階，經(jīng)常保持出入口臺階清潔，每 周用洗潔精沖涮一次。 2. 每天上、下午上班前分兩次重點清理并不斷巡視，保持清潔。小便池及時更換避味球。 8. 用濕拖把拖凈地面，然后用干拖把拖干。 每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次，殺蟲一次。無會客任務(wù)時，每天打掃一次。 （四） 委領(lǐng)導(dǎo)辦公室清潔標(biāo)準(zhǔn)： 1. 委領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作應(yīng)派固定專人負(fù)責(zé)，每日晚領(lǐng)導(dǎo)下班后必須雙人同時入室作業(yè)。 3. 每日領(lǐng)導(dǎo)上班前進(jìn)入辦公室檢查一遍，暖瓶打滿開水，對不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的情況重新清掃一遍。 （五） 樓層通道、樓梯地面清潔標(biāo)準(zhǔn)： 1. 大理石地面干凈、無污漬，有光澤。 4. 每月用擰干的濕毛巾抹凈墻根部分踢腳線。外墻面的高空清潔作業(yè)，由專業(yè)清潔公司負(fù)責(zé)。 5. 清洗大理石墻面時，不能使用任何酸性溶劑。 （八） 燈具清潔標(biāo)準(zhǔn)： 1. 清潔后燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。 2. 每天兩次對室外地 面進(jìn)行清掃，清除地面果皮、紙屑、泥沙和煙頭等雜物。 5. 果皮箱、垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長柄刷子沾水洗刷一次。 4. 進(jìn)行消毒活動時要注意的事項： （ 1） 使用高效低毒消殺用品，并按比例配制，用背式噴霧器適度噴灑在消毒地點。 二、 會議服務(wù) （一） 會議室準(zhǔn)備 1. 常規(guī)情況下提前一天預(yù)定會議室，記錄好預(yù)定單位、預(yù)定人、會議名稱、使用時間、參會人數(shù)、會議臺型、茶水類型、 是否需要投影、音響、簽到簿等。 5. 會前 40 分鐘開啟會議室空調(diào)。 4. 客人就座后順時針將小毛巾放在客人右側(cè)。 8. 服務(wù)后填寫服務(wù)記錄。 4. 茶杯清洗干凈、無污跡、無水跡、經(jīng)過消毒處理。 8. 服務(wù)后填寫服務(wù)記錄。保障車輛及行人安全，使門前暢通無阻。 7. 在工作時間應(yīng)進(jìn)出人員動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可以情況可有禮貌地查問并及時通知有關(guān)部門。 （二） 內(nèi)巡保安員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 1. 保護(hù)公物及裝飾品完好，嚴(yán)防破壞 。 5. 檢查在樓內(nèi)裝修、施工單位的消防及治安情況，對施工單位的違章行為進(jìn)行勸阻、糾正、制止；檢查施工、裝修人員的證件，防止各種破壞及盜竊行為發(fā)生。 9. 保持良好形象和精神狀態(tài)，注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌。 3. 協(xié)助門廳工作人員做好來訪接待工作。 5. 對出入機(jī)關(guān)人員搬運物品，按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)真核準(zhǔn)有關(guān)證件后放行。 3. 接班人員將當(dāng)班時發(fā)現(xiàn)的情況，發(fā)生的問題，處理情況及注意事項向接班人員交代清除。 （五） 常見 可以情況處理 1. 大樓內(nèi)出現(xiàn)冒煙的處理辦法：中控室接到火警報告后，立即派人趕赴現(xiàn)場，了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因是由于著火還是電線短路造成，并報保安班長及部門負(fù)責(zé)人處理。 5. 發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具的處理方法：詢問、檢查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回保安值班室處理，或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊? 9. 電梯困人的應(yīng)急處理辦法：監(jiān)控中心值班人員聽到或看到電梯受困人員呼救后，應(yīng)立即呼叫辦公樓設(shè)備科電梯管理人員趕赴現(xiàn)場處理，并立即通知設(shè)備科負(fù)責(zé)人或項目經(jīng)理，由其在現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮。 3. 督促進(jìn)場車輛和司機(jī)要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)吸煙。 1. 機(jī)關(guān)消防工作主管領(lǐng)導(dǎo)為消防責(zé)任人，負(fù)責(zé)成立防火安全委員會，確定委員會成員人選，并明確其職責(zé)。 （二） 消防安全三級檢查制度 1. 一級檢查有物業(yè)公司負(fù)責(zé)人指導(dǎo)，監(jiān)督各部門員工組織實施。并檢查施工現(xiàn)場防火安全。 （ 2） 檢查各部門的消防火情隱患，向職工進(jìn)行安全教育，及時表揚或批評。 （ 1） 每月主管領(lǐng)導(dǎo)或授權(quán)他人對個部門進(jìn)行重點檢查或抽查，尤其是每年元旦、春節(jié)、“五一”、“十一”前要組織防火安全大檢查。 4. 消防安全檢查要認(rèn)真填寫《消防每日檢查登記表》、《消防安全周檢、月檢記錄》及《消防安全季檢、年檢記錄》，并將記錄統(tǒng)一有消防中心存檔。 2. 在辦公樓內(nèi)動火，必須經(jīng)商務(wù)委機(jī)關(guān)后勤服務(wù)中心保衛(wèi)科批準(zhǔn)并做好防備工作，方能動火。 （四） 消防設(shè)備的檢查及日常維護(hù)保養(yǎng)方式、要求及內(nèi)容 實施日常維護(hù)保養(yǎng)后的消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（ GA5872020）、《建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程》（ GA5032020）等現(xiàn)行規(guī)范要求，要保證系統(tǒng)正常工作；要按照規(guī)定完成月、年保養(yǎng)項目，并做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。其中感煙、感溫火災(zāi)報警探測器和手動報警按鈕的報警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù)的 25%，完好率達(dá) 100%。 （ 5） 自動噴水滅火系統(tǒng)：報警閥組放水，末端試水裝置放水。檢查控制器電源是否正常，停電時能否自動切換成備用電池供電， 氣瓶連管情況如何，聯(lián)動裝置電源是否正常，檢查控制面板的各開關(guān)、指示燈的功能是否正常。 （ 9） 應(yīng)急照明。 （ 12） 消防電梯：首層按鈕控制和聯(lián)動電梯回首層，電梯轎廂內(nèi)消防電話，電梯井排水設(shè)備。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容如下： （ 1） 消防供電設(shè)施供電功能和主備電源切換功能檢查，檢驗供電能力。對消防設(shè)施上的儀器儀表進(jìn)行校驗；每 12 個月對每個末端放 水閥檢查不少于一次。 （ 6） 通過報警聯(lián)動，檢驗系統(tǒng)功能，進(jìn)行模擬噴氣試驗；校驗儀器儀表，儲存容器稱重。 （ 3） 施工用電安全：檢查是否有超負(fù)荷用電，不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場的防火措施是否符合要求。 4. 每天值班員要檢查消防系統(tǒng)是否正常。 8. 消防中心內(nèi)應(yīng)配有手持滅火器材，消防扳手、消防斧。 （ 3） 監(jiān)控室值班人員接到報警信號后，并立即指派距離火場最近的保安人員到現(xiàn)場確認(rèn)火情。 （ 6） 火勢較大并有擴(kuò)大趨勢時，由現(xiàn)場總指揮決定向“ 119”報火警。 （ 9） 火災(zāi)撲滅 后，聽從火場指揮員的安排和布置，協(xié)助保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場。 （ 3） 如確定可疑物為爆炸物或其它危險物品，則由安保人員用防爆毯將可疑物覆蓋，并立即通知公安機(jī)關(guān)。 （ 6） 疏導(dǎo)人員及車輛，防止堵塞及人員傷亡，確保平息案件，抓捕工作的完成。 3. 治安事件的應(yīng)急處置預(yù)案 （ 1） 辦公區(qū)域內(nèi)發(fā)生可疑人員游蕩、流氓械斗、打群架；持刀持槍傷害、盜竊、搶劫等情況要立即 向物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)總值班或保安主管報告。 4. 人員聚集突發(fā)事件處理預(yù)案 發(fā)生集體上訪、人員聚集突發(fā)事件和異常情況時，要果斷處理，維 持秩序，耐心疏導(dǎo)，依法辦事，力爭把事件苗頭消滅在萌芽狀態(tài)。 （ 3） 遇有可疑人員或異常舉動，要密切注意動向，現(xiàn)行說服勸阻，說服勸阻無效，應(yīng)進(jìn)行重點防控。 （ 6） 人員聚集切有備而來時，要密切注意有無攜帶可疑物品，如 容器、箱包等，如有發(fā)現(xiàn)，須立即報告，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示采取相應(yīng)防控措施。 五、 弱電維保服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn) （一） 安全防范系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容 1. 例行維修保養(yǎng) （ 1） 對中控室設(shè)備（包括主機(jī)、控制臺、矩陣、數(shù)字硬盤錄像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)等）進(jìn)行檢查、除塵，對接線端子進(jìn)行檢查、緊固。 （ 5） 逐一檢查攝像機(jī)圖像質(zhì)量。 2. 日常維護(hù) （ 1） 接到報修電話后，在維保合同規(guī)定的時限內(nèi)趕到現(xiàn)場檢查、排除故障 （ 2） 定期（每月一次）對甲方進(jìn)行回訪。 （ 3） 仔細(xì)閱讀《施工竣工圖紙》中原理圖或系統(tǒng)圖。 2. 系統(tǒng)操作 在熟悉了系統(tǒng)的組成及操作說明，征得甲方負(fù)責(zé)人同意后，方可進(jìn)行系統(tǒng)操作。檢查報警探頭的電源是否正常，檢查聲音復(fù)核探測器電源是否正常。主要進(jìn)行設(shè)備的清潔工作。未經(jīng)特別允許，乙方人員不得擅自進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置。 （ 1） 前端設(shè)備 A、 用專用毛刷清掃清除報警探頭與聲音復(fù) 核探測器內(nèi)的灰塵； B、 用萬用表測量前端電壓； C、 用干凈毛刷清除毛細(xì)物； D、 清理完成后把設(shè)備安裝就位； E、 調(diào)整角度； （ 2） 主機(jī)清潔 A、 切斷電源 B、 用專用皮老虎吹掃機(jī)籠內(nèi)會塵； C、 檢查各插頭狀況； D、 再次檢查后，通電運行。試驗現(xiàn)場報警探測器與聲音復(fù)核探測器的聯(lián)動及控制室內(nèi)報警錄像機(jī)是否聯(lián)動正常。一般情況下，未經(jīng)允許不得進(jìn)入“用戶設(shè)置