【正文】 備操作規(guī)程 ? 給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)程 ? 給排水設備突發(fā)事故應急措施 ? 中央空調(diào)設備突發(fā)事故應急措施 ? 電梯設備突發(fā)事故應急措施 ? 物資管理制度 ? 工程部安全操作規(guī)程 （ 6） 突發(fā)事件應急操作規(guī)程 ? 火警應急處理方案 ? 初中期火災應急處理方案 ? 大廈煤氣泄露應急方案 ? 電梯困人應急處理方案 注 : 以上主要管理制度詳見附件一“制度匯編” ? 物業(yè)管理 服務項目 一、 公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用為服務合同中約定的固定物業(yè)管理費 ）： (一 ) 協(xié)助公安部門維護 樓 內(nèi) 外 的公共秩序，實行 24 小時保安值勤、消防和交通道路管理； (二 ) 公共 區(qū)域 保潔，辦公垃圾收集和清運； (三 ) 大廈共用部位和公共設施設備維護和保養(yǎng)； (四 ) 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； (五 ) 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護； (六 ) 對大廈的各類 物業(yè) 資料進行管理； (七 ) 未裝修房屋通風、打掃等服務； (八 ) 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； (九 ) 節(jié)日環(huán)境布置； (十 ) 重要時刻提醒服務； (十一 ) 代訂報刊、信件收發(fā)； (十二 ) 代聘鐘點工服務； (十三 ) 代叫出租車； (十四 ) 義務安全用電 及消防等 常識宣傳。玻璃門無水跡 、手跡、污跡。 4. 清掃電梯轎廂后，用濕拖把清潔轎廂內(nèi)地板兩次。 8. 隨時用拖把拖門口臺階，經(jīng)常保持出入口臺階清潔，每 周用洗潔精沖涮一次。 2. 每天上、下午上班前分兩次重點清理并不斷巡視，保持清潔。小便池及時更換避味球。 8. 用濕拖把拖凈地面，然后用干拖把拖干。 每月用干毛巾擦燈具一次，清掃天花板一次，殺蟲一次。無會客任務時，每天打掃一次。 （四） 委領導辦公室清潔標準： 1. 委領導辦公室的清潔工作應派固定專人負責，每日晚領導下班后必須雙人同時入室作業(yè)。 3. 每日領導上班前進入辦公室檢查一遍，暖瓶打滿開水，對不符合衛(wèi)生標準的情況重新清掃一遍。 （五） 樓層通道、樓梯地面清潔標準： 1. 大理石地面干凈、無污漬，有光澤。 4. 每月用擰干的濕毛巾抹凈墻根部分踢腳線。外墻面的高空清潔作業(yè)，由專業(yè)清潔公司負責。 5. 清洗大理石墻面時，不能使用任何酸性溶劑。 （八） 燈具清潔標準： 1. 清潔后燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔。 2. 每天兩次對室外地 面進行清掃，清除地面果皮、紙屑、泥沙和煙頭等雜物。 5. 果皮箱、垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長柄刷子沾水洗刷一次。 4. 進行消毒活動時要注意的事項： （ 1） 使用高效低毒消殺用品，并按比例配制，用背式噴霧器適度噴灑在消毒地點。 二、 會議服務 （一） 會議室準備 1. 常規(guī)情況下提前一天預定會議室，記錄好預定單位、預定人、會議名稱、使用時間、參會人數(shù)、會議臺型、茶水類型、 是否需要投影、音響、簽到簿等。 5. 會前 40 分鐘開啟會議室空調(diào)。 4. 客人就座后順時針將小毛巾放在客人右側(cè)。 8. 服務后填寫服務記錄。 4. 茶杯清洗干凈、無污跡、無水跡、經(jīng)過消毒處理。 8. 服務后填寫服務記錄。保障車輛及行人安全，使門前暢通無阻。 7. 在工作時間應進出人員動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可以情況可有禮貌地查問并及時通知有關部門。 （二） 內(nèi)巡保安員服務標準： 1. 保護公物及裝飾品完好，嚴防破壞 。 5. 檢查在樓內(nèi)裝修、施工單位的消防及治安情況，對施工單位的違章行為進行勸阻、糾正、制止；檢查施工、裝修人員的證件，防止各種破壞及盜竊行為發(fā)生。 9. 保持良好形象和精神狀態(tài)，注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌。 3. 協(xié)助門廳工作人員做好來訪接待工作。 5. 對出入機關人員搬運物品，按照有關規(guī)定認真核準有關證件后放行。 3. 接班人員將當班時發(fā)現(xiàn)的情況，發(fā)生的問題，處理情況及注意事項向接班人員交代清除。 （五） 常見 可以情況處理 1. 大樓內(nèi)出現(xiàn)冒煙的處理辦法：中控室接到火警報告后，立即派人趕赴現(xiàn)場，了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因是由于著火還是電線短路造成，并報保安班長及部門負責人處理。 5. 發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具的處理方法：詢問、檢查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回保安值班室處理，或者送當?shù)嘏沙鏊? 9. 電梯困人的應急處理辦法：監(jiān)控中心值班人員聽到或看到電梯受困人員呼救后，應立即呼叫辦公樓設備科電梯管理人員趕赴現(xiàn)場處理，并立即通知設備科負責人或項目經(jīng)理，由其在現(xiàn)場協(xié)調(diào)指揮。 3. 督促進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)吸煙。 1. 機關消防工作主管領導為消防責任人，負責成立防火安全委員會，確定委員會成員人選，并明確其職責。 （二） 消防安全三級檢查制度 1. 一級檢查有物業(yè)公司負責人指導，監(jiān)督各部門員工組織實施。并檢查施工現(xiàn)場防火安全。 （ 2） 檢查各部門的消防火情隱患，向職工進行安全教育，及時表揚或批評。 （ 1） 每月主管領導或授權(quán)他人對個部門進行重點檢查或抽查，尤其是每年元旦、春節(jié)、“五一”、“十一”前要組織防火安全大檢查。 4. 消防安全檢查要認真填寫《消防每日檢查登記表》、《消防安全周檢、月檢記錄》及《消防安全季檢、年檢記錄》，并將記錄統(tǒng)一有消防中心存檔。 2. 在辦公樓內(nèi)動火，必須經(jīng)商務委機關后勤服務中心保衛(wèi)科批準并做好防備工作，方能動火。 （四） 消防設備的檢查及日常維護保養(yǎng)方式、要求及內(nèi)容 實施日常維護保養(yǎng)后的消防設施應當符合《建筑消防設施的維護管理》（ GA5872020）、《建筑消防設施檢測技術規(guī)程》（ GA5032020）等現(xiàn)行規(guī)范要求，要保證系統(tǒng)正常工作；要按照規(guī)定完成月、年保養(yǎng)項目，并做好維護保養(yǎng)記錄。其中感煙、感溫火災報警探測器和手動報警按鈕的報警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù)的 25%，完好率達 100%。 （ 5） 自動噴水滅火系統(tǒng)：報警閥組放水，末端試水裝置放水。檢查控制器電源是否正常，停電時能否自動切換成備用電池供電， 氣瓶連管情況如何，聯(lián)動裝置電源是否正常，檢查控制面板的各開關、指示燈的功能是否正常。 （ 9） 應急照明。 （ 12） 消防電梯：首層按鈕控制和聯(lián)動電梯回首層，電梯轎廂內(nèi)消防電話，電梯井排水設備。日常維護保養(yǎng)的主要內(nèi)容如下： （ 1） 消防供電設施供電功能和主備電源切換功能檢查，檢驗供電能力。對消防設施上的儀器儀表進行校驗；每 12 個月對每個末端放 水閥檢查不少于一次。 （ 6） 通過報警聯(lián)動，檢驗系統(tǒng)功能，進行模擬噴氣試驗；校驗儀器儀表，儲存容器稱重。 （ 3） 施工用電安全：檢查是否有超負荷用電，不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場的防火措施是否符合要求。 4. 每天值班員要檢查消防系統(tǒng)是否正常。 8. 消防中心內(nèi)應配有手持滅火器材，消防扳手、消防斧。 （ 3） 監(jiān)控室值班人員接到報警信號后，并立即指派距離火場最近的保安人員到現(xiàn)場確認火情。 （ 6） 火勢較大并有擴大趨勢時，由現(xiàn)場總指揮決定向“ 119”報火警。 （ 9） 火災撲滅 后，聽從火場指揮員的安排和布置，協(xié)助保護火災現(xiàn)場。 （ 3） 如確定可疑物為爆炸物或其它危險物品，則由安保人員用防爆毯將可疑物覆蓋，并立即通知公安機關。 （ 6） 疏導人員及車輛，防止堵塞及人員傷亡，確保平息案件，抓捕工作的完成。 3. 治安事件的應急處置預案 （ 1） 辦公區(qū)域內(nèi)發(fā)生可疑人員游蕩、流氓械斗、打群架；持刀持槍傷害、盜竊、搶劫等情況要立即 向物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)總值班或保安主管報告。 4. 人員聚集突發(fā)事件處理預案 發(fā)生集體上訪、人員聚集突發(fā)事件和異常情況時，要果斷處理，維 持秩序，耐心疏導，依法辦事，力爭把事件苗頭消滅在萌芽狀態(tài)。 （ 3） 遇有可疑人員或異常舉動，要密切注意動向，現(xiàn)行說服勸阻，說服勸阻無效，應進行重點防控。 （ 6） 人員聚集切有備而來時，要密切注意有無攜帶可疑物品，如 容器、箱包等，如有發(fā)現(xiàn)，須立即報告，根據(jù)領導指示采取相應防控措施。 五、 弱電維保服務工作標準 （一） 安全防范系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作內(nèi)容 1. 例行維修保養(yǎng) （ 1） 對中控室設備（包括主機、控制臺、矩陣、數(shù)字硬盤錄像機、監(jiān)視器、錄像機等）進行檢查、除塵，對接線端子進行檢查、緊固。 （ 5） 逐一檢查攝像機圖像質(zhì)量。 2. 日常維護 （ 1） 接到報修電話后，在維保合同規(guī)定的時限內(nèi)趕到現(xiàn)場檢查、排除故障 （ 2） 定期（每月一次）對甲方進行回訪。 （ 3） 仔細閱讀《施工竣工圖紙》中原理圖或系統(tǒng)圖。 2. 系統(tǒng)操作 在熟悉了系統(tǒng)的組成及操作說明，征得甲方負責人同意后，方可進行系統(tǒng)操作。檢查報警探頭的電源是否正常，檢查聲音復核探測器電源是否正常。主要進行設備的清潔工作。未經(jīng)特別允許，乙方人員不得擅自進行系統(tǒng)設置。 （ 1） 前端設備 A、 用專用毛刷清掃清除報警探頭與聲音復 核探測器內(nèi)的灰塵； B、 用萬用表測量前端電壓； C、 用干凈毛刷清除毛細物； D、 清理完成后把設備安裝就位； E、 調(diào)整角度； （ 2） 主機清潔 A、 切斷電源 B、 用專用皮老虎吹掃機籠內(nèi)會塵； C、 檢查各插頭狀況； D、 再次檢查后，通電運行。試驗現(xiàn)場報警探測器與聲音復核探測器的聯(lián)動及控制室內(nèi)報警錄像機是否聯(lián)動正常。一般情況下，未經(jīng)允許不得進入“用戶設置