帝庭園案(文件)
【正文】 一般裝修房和豪華裝飾房的 不同標(biāo)準(zhǔn)和價格。 ：認(rèn)購協(xié)議書，明確雙方責(zé)任 ：致客戶函，客戶登記表，客戶咨詢明細(xì)表 ：統(tǒng)一視覺形象，將 “帝庭園”的形象標(biāo)志、樓徵、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字 等形成體系，使樓盤形象具體化。 ：樣板房裝配多媒體電腦、電視、空調(diào)等現(xiàn)代化家庭設(shè)備。一方面，客戶的投資意識趨于理性化，“貨比三家”是他們投資的根本出發(fā)點，對諸多樓盤的各個方面要素進(jìn)行考慮。 B： 10— 12 月，企業(yè)資金回籠，個人業(yè)績也漸漸明朗，購置物業(yè)過年是人之常情。 6 月 18 日公開發(fā)售的困難點 6 月 18 日“帝庭園”公開發(fā)售，存在有的困難點 A、 6 月 18 日不是樓盤銷售的黃金時期 B、樓花銷售，目標(biāo)客戶多是持觀望態(tài)度 C、 銷售時間長，廣告宣傳的資金壓力大 D、銷售時間長，目標(biāo)客戶會增加對“帝庭園”的疑惑 E、樓花銷售，樓盤優(yōu)勢（智能化小區(qū)、酒店或物業(yè)管理等）不能凸現(xiàn)出來，宣傳不易達(dá)到預(yù)期效果，事倍功半 F、按一般的社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來看，富裕階層畢竟是少數(shù)，因此中高檔精品住宅銷售空間較小 方案選擇 綜上所述，要想“帝庭園”推出市場，發(fā)展商獲取合理利潤，須要慎重選擇入市時機(jī)和面市姿態(tài)。 如果房地產(chǎn)市場的逐步好轉(zhuǎn)，或其他利好消息（股市的牛市），加上采取高密度、富有技巧的廣告宣傳，在營銷策劃密切的情況下，“帝庭園”的早期開盤銷售，可能會帶來較好銷售效果，從而得到足夠的資金進(jìn)行滾動發(fā)展，但是取得這些銷售效果的前提條件是： 樣板房、銷售中 心完工，并且在景觀設(shè)計、樣板房的裝飾水平都須有較高的水平，體現(xiàn)尊貴雍容的生活側(cè)影。 要保證工程進(jìn)度按計劃進(jìn)行。 此階段宜宣傳發(fā)展商的實力，帝庭園極具誘惑力的價格，為以后價格上調(diào)及樹立帝庭園的形象埋下了伏筆。銷售面積約為 8500 平方米，回收資金約為 3740 萬元。 此階段工程進(jìn)度要絕對保證相應(yīng)的進(jìn)度，不能因安全事故或其他原因停工或減慢施工進(jìn)度。 預(yù)計銷售率 30%，廣告投放量約 35%左右，銷售面積 13000 平方米，回收資金約為 6000 萬左右。 現(xiàn)樓發(fā)售期 此階段銷售約 20%左右，即 45 套左右。 在銷售控制過程，根據(jù)市場對“帝庭園”的承受能力，及在宣傳造勢時，必要時采取如下促銷方法： 免收管理費一至三年； 巨龍百貨永久性 VIP 金卡； “帝庭園”業(yè)主在巨龍百貨購物享受八八折優(yōu)惠 購買躍層，贈送停車位一個。將“帝錦軒”整棟共 89 戶推出市場，不分朝向、樓層，每平方米 3988 元售出，以抽簽形式認(rèn)購。 預(yù)計銷售率達(dá) 35%左右，廣告投放量 50%，銷售均價可達(dá) 4400 元 以上，銷售面積可達(dá) 15000 平方米，回收資金約為 7000 萬左右。 現(xiàn)樓銷售階段（ 2000 年 3 月以后） 此階段為現(xiàn)樓銷售，經(jīng)過前 3 個階段的銷售，尚余 30%左右，即 70 套左右。 。 朝向不好，功能布局不甚合理的單元。 預(yù)計此階段銷售率為 5%，銷售面積為 2000 平方米左右。 預(yù)測“帝錦軒”的銷售達(dá) 90%，廣告投放量 30%，回收資金約 6000 萬元。 銷售的機(jī)會點： 現(xiàn)樓形式銷售，客戶較易接受； 廣告宣傳費用較少，難度小，銷售效果亦易控制； 容易樹立“帝庭園”形象 ，發(fā)展商亦較快地樹立市場口碑； 大量管理資料下載 13 能在較短的時間內(nèi)回籠資金。 因此在現(xiàn)樓銷售階段應(yīng)輔以促銷手段。 “帝庭園”以新年新面貌展示于市場面前，發(fā)展商苦心締造的現(xiàn)樓形象一覽無遺地得以體現(xiàn)。 大量管理資料下載 12 廣告宣傳除了對諸多賣 點進(jìn)行系列成熟的炒作外，還對工程進(jìn)度、工程建筑質(zhì)量、物業(yè)管理模式、“帝庭園”管理人員生活一天側(cè)記等描寫進(jìn)行炒作，增加“帝庭園”宣傳的生活居家品味。 此階段的價格視市場情況及客戶的隨能力而作調(diào)整。 2 、公開發(fā)售階段，時間為 6 月 18 日 8 月 18 日 此階段通過多種媒缽對“帝庭園”進(jìn)行全方位、立體化宣傳，在報紙廣告、廣播電臺、電視等媒體對帝庭園的諸多賣點進(jìn)行輪番炒作，吸引目標(biāo)客戶的目光，通過專業(yè)的售樓員講解刺激他們的 投資置業(yè)的欲望，在市場中樹立“帝庭園”的尊貴、愜意生活享受的物業(yè)形象。 具體如下： 內(nèi)部認(rèn)購：時間為 5 月 18 日 — 6 月 18 日 此階段價格定為 3888 元每平方米，按 95 折，折 后均價為 4180 元每平方米。 大量管理資料下載 11 必須有訓(xùn)練有素、專業(yè)而又富有敬業(yè)精神的售樓代表。 銷售期較長，廣告宣傳等營銷費用較大，難度大，銷售效果難以預(yù)測及 控制。 C：小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃設(shè)計完成，中心小廣場、會所、噴泉及綠化小區(qū)得以落 大量管理資料下載 10 實。不是企望營取最大利潤，而是通過實在的營銷策劃，精心包裝而獲得市場的認(rèn)可，而為以后自己的發(fā)展拓展了空間。 ：報紙、電視、廣播電臺的宣傳，具體體現(xiàn)的“帝庭園”的生活空 間素質(zhì)。 ：銷售中心多媒體演示系統(tǒng)，向目標(biāo)客戶昭示帝庭園的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 ：巨龍展銷點的設(shè)計體現(xiàn)獨特的風(fēng)格，并安排專門印有“帝庭園”標(biāo)識的車輛，便于將客戶及時送到銷售中心參觀樣板房和施工現(xiàn)場。 ：銷售中心除了必要的擺設(shè)外，還需布置能表現(xiàn)歐陸風(fēng)格的室內(nèi)植物，疊山流水，精致而極具品味。 ：清潔員工隨時對樣板房、銷售大
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