【正文】 象的窗口。建議增建酒店的客房規(guī)模，但不宜太大。 商業(yè)部分 商業(yè)的分布主要以沿穿山路和漓江路為主。商業(yè)部分未來(lái)將有相當(dāng)一部分以產(chǎn)權(quán)形式出售，因此要考慮單體的造型、面積以及與住宅項(xiàng)目的協(xié)調(diào)。而高檔服務(wù)公寓則必須考慮朝向、坐落與景觀等綜合問(wèn)題。同類(lèi)地段的酒店式公寓與普通公寓的市場(chǎng)差 價(jià)在 15002021 元 /平方。 酒店客戶定位 中高檔旅游渡假者 中高檔會(huì)議客 戶 中高檔商務(wù)人士 商務(wù)部分客戶定位 中高檔休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者 提供商務(wù)配套經(jīng)營(yíng)者 針對(duì)商務(wù)旅游群體購(gòu)物習(xí)慣的購(gòu)物場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者 投資者 住宅部分 酒店式公寓部分 港、澳、臺(tái)置業(yè)者 東南亞置業(yè)者 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)者（主要來(lái)自上海、江浙、廣東等地） 桂林市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板） 外地來(lái)桂林經(jīng)商者 投資者 高級(jí)住宅部分 桂林市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板） 周邊海關(guān)、銀行、商檢、高校的官員 桂林市周邊縣市先富起來(lái)的 人們 外地的投資者（主要來(lái)自上海、江浙、廣東等地） 4． 5 本項(xiàng)目的價(jià)格定位 結(jié)合本項(xiàng)目的建設(shè)成本 第五章 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 5． 1 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 5． 2 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選 5． 3 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容 第六章 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織 6． 1 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度 6． 2 本項(xiàng)目的組織 第七章 本項(xiàng)目投資、籌資及銷(xiāo)售計(jì)劃 7． 1 本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 本項(xiàng)目總建筑面積為 170000 平方米，占地面積為 100000 平方米。 7． 1． 2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 本項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是由三通一平費(fèi)用，工程勘測(cè)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)組成，合計(jì)為 1471 萬(wàn)元。 7． 1． 4 公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)為 2220 萬(wàn)元。 7． 1． 6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三部分組成，總共合計(jì)為 3975 萬(wàn)元。 項(xiàng)目各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 工程量 單價(jià)（元 /平米） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地成本 20210 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金 100000 1700 17000 征地安置補(bǔ)償費(fèi) 1000 契稅 2021 2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1471 三通一平費(fèi)用 100000 50 500 工程勘測(cè)費(fèi) 424 建安總價(jià)的 2%計(jì)提 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 424 建安總價(jià)的 2%計(jì)提 工程監(jiān)理費(fèi) 38 建安總價(jià)的 %計(jì)提 質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 85 建安總價(jià)的 %計(jì)提 3 建安成本 170000 21190 商業(yè)空間 20210 1070 2140 高級(jí)住宅 90000 1070 9630 酒店式公寓 60000 1570 9420 4 公建配套設(shè)施費(fèi) 60000 370 2220 5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi) 2157 建安總價(jià)的 %計(jì)提 6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 3975 管理費(fèi)用 424 建安總價(jià)的 2%計(jì)提 銷(xiāo)售費(fèi)用 2651 按銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)提，另加 50 萬(wàn)元售樓處建造費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 636 建安總價(jià)的 3%計(jì)提 8 合計(jì) 51648 7． 1． 8 項(xiàng)目各類(lèi)成本費(fèi)用匯總 本項(xiàng)目總投資 51648 萬(wàn)元。 7． 2 本項(xiàng)目的投資及籌資計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷(xiāo)售部分收入再投入。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 第九章 結(jié)論和建議 9． 1 結(jié)論 9． 2 有關(guān)說(shuō)明及建議 第六章 投資預(yù)算及銷(xiāo)售計(jì)劃 投資預(yù)算 本項(xiàng)目總建筑面積為 58060 平方米， A 地塊建筑面積為 21957 平方米， B 地塊建筑面積為 36103 平方米。詳見(jiàn)開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 公司管理費(fèi) 2 銷(xiāo)售費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 小計(jì) 后期費(fèi)用為 10 萬(wàn)元。本項(xiàng)目高宏公司投入自有資金及股東借款合計(jì) 23473 萬(wàn)元，銀行借款 5000 萬(wàn)元， 剩余部分 25482 萬(wàn)元是銷(xiāo)售收入再投入。針對(duì)登記的內(nèi)部客戶推出了五間 A 塊底商商鋪的預(yù)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，物業(yè)的基本情況 為：面積在 95120 平方米，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)為 48000 元 /平方米，折合成建筑面積單價(jià)約為 42500 元 /平方米，比預(yù)估價(jià)格 40000元 /平方米高開(kāi)了約 %，每間商鋪總價(jià)在 400540萬(wàn)元左右。預(yù)認(rèn)購(gòu)者中既有投資客也有自營(yíng)客，他們的踴躍認(rèn)購(gòu)也表明，市場(chǎng)對(duì)“未來(lái)城” 信心是很強(qiáng)的。由于本項(xiàng)目的復(fù)雜性和特殊性，所以要運(yùn)用多種評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目 評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。所以這樣的盈虧平衡點(diǎn)對(duì)公司來(lái)說(shuō)可以接受，公司將加強(qiáng)管理，減少費(fèi)用，爭(zhēng)取把項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低點(diǎn)。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表。 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響 當(dāng)售價(jià)下降 13%時(shí)， 投資利潤(rùn)率將為基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率。 當(dāng)建安成本上升 43%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將為 0。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。 7． 2． 1 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入為 75373萬(wàn)元，扣除相關(guān)稅（銷(xiāo)售收入的 %）后，毛收入 為 67459 萬(wàn)元，在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)在銷(xiāo)售率為%。建議項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率選取稍大于銀行同期貸款利率，故取 8% 詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 17658 8178 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 31% 投資回收期（靜態(tài)） 30 個(gè)月（ 2021 年 5 月） 以上指標(biāo)與同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目的投資利潤(rùn) 率為 % 本項(xiàng)目的投資利稅率為 % 本項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為 % 以上指標(biāo)與同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。 這次活動(dòng)的結(jié)果令人興奮，五套這么高總價(jià)的商鋪在未做任何宣傳的情況下，短短一周全部被預(yù)認(rèn)購(gòu)，并且沒(méi)有一戶出現(xiàn)價(jià)格上的折扣優(yōu)惠現(xiàn)象，保證金都按時(shí)付足。南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 細(xì)則： 按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅? 各項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅? 各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 與功能無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂? 前期工程費(fèi)為 萬(wàn)元 詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)結(jié)算表 前期工 程費(fèi)結(jié)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 勘探 2 設(shè)計(jì) 3 自來(lái)水管網(wǎng)及工程 4 供電設(shè)施及工程 5 規(guī)費(fèi) 6 其他 小計(jì) 建安工程費(fèi)為 萬(wàn)元。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照 工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。因此在重要決 策上要避免一個(gè)人說(shuō)了算，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。 項(xiàng)目各類(lèi)成本費(fèi)用匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總投資 (萬(wàn)元） 單方成本（ 元） 占總投資比例 1 土地成本 20210 1333 % 2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1471 98 % 3 建安成本 21190 1413 % 4 公建配套設(shè)施費(fèi) 2220 148 % 5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi) 2157 144 % 6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 3975 265 % 管理費(fèi)用 424 28 % 銷(xiāo)售費(fèi)用 2651 177 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900 60 % 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 636 42 % 8 投資合計(jì) 51648 3443 % 注：投資分?jǐn)偟脑瓌t： 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N(xiāo)售的面積中去。 7． 1． 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按建安成本的 3%取費(fèi)，為 636 萬(wàn)元。 7． 1． 5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi) 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為 2157 萬(wàn)元。 7． 1． 3 建安成本 本項(xiàng)目的建安成本由商業(yè)空間、高級(jí)住宅和酒店式公寓三部分組成，其中酒店式 公寓的建安成本中包括室內(nèi)精裝修；總的建安成本合計(jì)為 21190 萬(wàn)元。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為 17000 萬(wàn)元，征地安置補(bǔ)償費(fèi)為 1000萬(wàn)元，契稅為 2021 萬(wàn)元，三部分合計(jì)為 20210 萬(wàn)元。需要控制的是兩種產(chǎn)品的比例，酒店式公寓所占比例不宜過(guò)高，約 30%。目前基地內(nèi)現(xiàn)有景觀資源為松山以及人工湖面，分布不十分均勻，主要在項(xiàng)目的北部、中部和西部，因此，為了考慮項(xiàng)目的均好性，現(xiàn)有景觀資源不豐富的地塊需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。該住宅將分為兩 部分：酒店式公寓與高檔服務(wù)公寓。該項(xiàng)目處于桂林新興的形象區(qū)域“會(huì)展中心板塊”，周邊未來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目主要以大型的一站式購(gòu)物為主。在提高酒店硬件設(shè)施的同時(shí)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司，提高管理水平和軟環(huán)境。 酒店部分 保留現(xiàn)七星酒店的主體，對(duì)其立面以及內(nèi)部進(jìn)行改建，對(duì)其大堂部分進(jìn)行重建，并在現(xiàn)酒店外廣場(chǎng)位置擬增建一幢現(xiàn)代化的酒店。具有良好城市品牌和社會(huì)資源作為依托恰恰是本項(xiàng)目的另一核心競(jìng)爭(zhēng)力。自然而然山水也就成為了桂林住宅項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。 本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)多 本區(qū)域內(nèi)其它一些可比性項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的威脅，如七星花園、恒祥花園等，分流一部分的購(gòu)房者。隨著人民生活水平的提高，人們不僅需要的是一個(gè)居住空間，而且是居住的環(huán)境和更多的附加值，比如小區(qū)景觀、小區(qū)物業(yè)、小區(qū)的人文環(huán)境等等。 旅游名城效應(yīng) 隨著人民生活水平的不斷提高，尤其是我國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，出現(xiàn)了一批先富起來(lái)的人們，他們?cè)诜泵Φ墓ぷ髦?，正努力尋找休閑放松的地方，交通的發(fā)達(dá)，距離已經(jīng)不再是鴻溝，無(wú)疑桂林的山水和桂林不算太高的房?jī)r(jià)對(duì)他們置業(yè)有一定的吸引力，有點(diǎn)投資和休閑兩不誤的感覺(jué)。桂林作為世界級(jí)的旅游城市，其市區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地資源相當(dāng)有限，且對(duì)政府城市建筑容積率有嚴(yán)格的控制。 4． 1． 3 機(jī)會(huì)點(diǎn) 戶籍政策的放松 桂林作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬(wàn)的國(guó)內(nèi)游客來(lái)此觀光旅游。再加上新的城市拆遷安置補(bǔ)償辦法的實(shí)施，一定程度上提高了拆遷安置成本。 4． 1． 2 劣勢(shì) 開(kāi)發(fā)模式復(fù)雜 本項(xiàng)目所處地塊原為七星大酒店和松園渡假村，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。 世界級(jí)旅游名城優(yōu)勢(shì) 桂林作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬(wàn)的國(guó)內(nèi)游客來(lái)此觀光旅游。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)，無(wú)論在場(chǎng)館規(guī)模、還是設(shè)施設(shè)備的檔次上，桂林國(guó)際會(huì)展中心都可進(jìn)入全國(guó)會(huì)展場(chǎng)館前 10 名。 桂林國(guó)際會(huì)展中心 桂林國(guó)際會(huì)展中心位于漓江路 22 號(hào)是一座現(xiàn)代化的展覽中心。規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全市總量的 %，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)年達(dá) %。擁有 14所大中專(zhuān)院校， 8 所部省屬科研院所，8 處國(guó)家級(jí)和部級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心， 9 個(gè)國(guó)際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心。 2． 8 本項(xiàng)目周邊區(qū)域分析 桂林國(guó)家高新區(qū)和桂林市七星區(qū)是 1997 年 6 月合并的新區(qū)，位于桂林 市區(qū)漓江東畔，總面積 83 平方公里，總?cè)丝?23 萬(wàn)，區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。 桂林市從 1999年元月起停止單位自籌建房，單位職工住房主要通過(guò)全額集資建房的方式解決，這一政策也在一定程度上刺激了個(gè)人住房消費(fèi)。 桂林市規(guī)劃人口規(guī)模表 單位：萬(wàn)人 項(xiàng)目名稱(chēng) 1999 年 2021 年 2021 年 2020 年 市域總?cè)丝? 505 545 570 市域非農(nóng)人口 152 206 314