珠江僑都樓盤項目可行性分析報告(文件)
【正文】 8． 3%，增幅比去年大。 (數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟委員會 ) 社會經(jīng)濟環(huán)境總體趨好。 1. 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支 持城鎮(zhèn)居民購房。調(diào)查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比 1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動經(jīng)濟增長，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達 190 個，廣告費總額為 5184． 4 萬元，分別較 8 月增長 19％及 16％，且均達 99年月統(tǒng)計額的最高值，樓市進入推盤高峰期。造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競爭激烈，導致售出率偏低等因素有關，不少發(fā)展商被迫降價，希望 通過犧牲利潤來換市場。 綜觀 99 年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。 3. 房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費過多，負擔重。 6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機會減少。 居民用于購建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出 64． 38 元，同比增長 89． 4%，居今年各月增幅首位。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節(jié)前購房等利好，預計成交量會比前 8個月有所提高，達到今年的新高。近年來，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本，開發(fā)商和消費者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀形成新的城市中心。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價”為置業(yè)者最關心的問題。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得 浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強的競爭力。故高素質(zhì)的樓盤會逐漸成為市場主導。 形象設計 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不 斷提高，對居住環(huán)境亦 要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。倡導是以“健康的生活方式”為基本形象。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升 至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。 第三期：至 2021 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 十三 . 財務分析（見附表） （珠江僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現(xiàn)金流量表） （僑都項目財務現(xiàn)金流量表） 十四 . 結(jié)論 本項目總投資成本約 億元，總收入約 92 億元，稅前利潤約 億，稅后利潤約 億元，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。 第五期：至 2021 年，住宅和配 套設施全面開發(fā)完成建筑面積 萬 m2，僑都項目全面建成。 第一期：至 2021 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬 m2預售商品房。 十 . 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā)，項目的總開發(fā)成本約 億元，開發(fā)啟動資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費 理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學指導運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。 1． 6 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊，有利于銷售。許多購房者在價格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設施區(qū)分開，只是認為設有高級會所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護該類設施的成本，實用率、管理維護和自身能力等因素。 （六） 市場主體需求 1. 區(qū)位選擇： 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。約 13 萬戶左右 (780 萬 m2）。(數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》 ) 以上數(shù)據(jù)表明，刺激消費的政策己初步顯示出效果，居民的消費意欲增強，而由于實行房改政策，住房更成為居民投資與消費的熱 點。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風，提高了辦事效率，對一些不合理的經(jīng)營行為進行了糾正；另一方面加緊了對土地供應量的限制，在土地批出方面實行拍賣、招標，提高透明度，同時加大回收土地的力度， 99 年 18 月商品房成交量比批準
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