【正文】 本項目用地約 200 畝，基準(zhǔn)地價為 100 萬元 /畝。 小結(jié)：取以上兩個分割點利于判斷項目總體投資收益情況，建議尋求有效方法與政府談判，項目地價以不超過 180 萬元 /畝為 宜 。希望 能 慎重考慮我提出的想法和建議，希望項目順利、成功。 總成本 ： ① 建安成 本 總建筑面積 140400 1000 元 / m2 = 140， 400， 000 元 ② 規(guī)費（配套費及其它水電、前期工程、綠化等） 總建筑面積 140400 500 元 / m2 = 70， 200， 000 元 ③ 營銷及辦公成本 總收入 993920210 3% = 29， 817， 600 元 ④ 稅費 總收入 993920210 12% = 119， 270， 400 元 ⑤ 不可預(yù)見費 總收入 993920210 1% = 9， 939， 200 元 以上 ①②③④⑤ 相加成本合計： 369， 627， 200 元 （注：以上 成本暫不計入財務(wù)成本） 即在沒有土地成本的情況下其它成本合計 369， 627， 200 元。 一次做好一件事 著名的效率提升大師博思 .崔西有一個著名的論斷：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了?！卑褑栴}想透徹 把問題想透徹，是一種很好 的思維品質(zhì)。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。 運用 20/80 法則 二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。 習(xí)慣 1換位思考 在人際的相處和溝通里， “換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。 善于休息 休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力 ,提高一個人的工作效能。 不斷學(xué)習(xí) 一個人 ,如果每天都能提高 1%,就沒有什么能阻擋他抵達成功 .成功與失敗的距離其實并不遙遠(yuǎn) ,很多時候 ,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己 。 有效溝通 人與人之間的交往需要溝通 ,在公司 ,無論是員工于員工員工于上司員工與客戶之間都需要溝通 .良好的溝通能力是工作中不可缺小的 ,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人 ,相反他應(yīng)當(dāng)是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質(zhì)。好的習(xí)慣是你的朋友，他會幫助你成功。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。 掌握工作與生活的平衡 真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。 注重準(zhǔn)備工作 一個善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。 高效地搜集 并消化信息 當(dāng)今世界是一個以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會。成功學(xué)專家拿破侖 .希爾曾對一些成功人士做過專門的調(diào)查。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運用語言藝術(shù)，對協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。 制訂卻實可行的計劃 許多成功人士的成功經(jīng)驗告訴我們，認(rèn)真的做一份計劃不但不會約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。 到 困難找方法 一個高效能人士，是最重視找方法的人。 及時走出失敗 高效能人士不會讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。這種平常心，對于一名高效能人士來講，是十分重要的。如果你在工作中是一個人心胸開闊、樂于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽的人的話，那么你就不愁沒有朋友。一個滿足于現(xiàn)狀、不思進取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。這對你工作績效的提高很有幫助。一個人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。不論多么困難，他們都要鼓勵自己再試一次。 不被瑣務(wù)纏身 高效能人士不會被太多的瑣務(wù)纏身。 有效決策 一個好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復(fù)思考、不斷推敲的過程中，在相關(guān)事物或其他活動中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來的。如果你約束自我，實現(xiàn)了自己制定的計劃，你就一定會成為一個卓有成效的高效能人士。因此，一名高效能人士要時常以 “兼聽則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見，以確保自己能夠做出正確的決定?！狈?國大作家雨果也說：“語言就是力量。一個高效能人士應(yīng)當(dāng)對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。 守時 如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時間的價值，認(rèn)真計劃，準(zhǔn)時做每一件事。 及時和同事及上下級交流工作 正確處理自己與上下級各類同事的關(guān)系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習(xí)慣。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障?！倍鴫牧?xí)慣則是你的敵人，他只會讓 你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。 積極傾聽 西方有句諺語說： “上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及 時擺脫小事困擾 ,積極地面對工作和生活。 及時改正錯誤 一名高效能人士要善于從批評中找到進步的動力 .批評通常分為兩類 ,有價值的評價或是無理的責(zé)難 .不管怎樣 ,坦然面對批評 ,并且從中找尋有價值、可參考的成分 ,進而學(xué)習(xí)、改進、你將獲得意想不到的成功。 樹立團隊精神 一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)?！?習(xí)慣1善于借助他人力量 年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個 人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深 崹 蒂固的習(xí)慣。 合理利用零碎時間 所謂零碎時間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時間或一個事務(wù)與另一事務(wù)銜接時的空余時間。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話： “如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習(xí)慣。著名的效率提升大師博思 .崔西 説 ：“成功就是目標(biāo)的達成，其他都是這句話的注釋。這樣沿街面由 500 米調(diào)整為 400 米。然而，有一個 結(jié)論 是必須 肯定 的，即本項目從市場角度看可行。 總成本 =45589 萬元 +40000 萬元 =85589 萬元 項目利潤 =總收入 總成本 =120400 萬元 85589 萬元 =34811 萬元 利潤率約為 40% 如果從項目啟動投資成本與利潤 1： 1 比例來計算。 八、 項目 投資效益分析 由于土地成本尚不明確（只知道基準(zhǔn)地價）預(yù)測本項目投資效益有一定不確定性， 將土地成本做為 變 量來考慮； 總收入 以總建筑面積 80%銷售， 20%持有比例來計算 可銷售 面積 =175500 80%=1