【正文】 到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，發(fā)下的新證仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同買方辦理房屋抵押登記手續(xù)。二手房買賣中買方的風險。而要避免風險也應(yīng)做到：通過房屋中介公司交易。談?wù)勚薪榉矫媾R的法律問題。但由于法律法規(guī)的不配套和監(jiān)管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，交易雙方吃“黑中介”之虧的事例經(jīng)常見之報端，嚴重影響了中介公司的形象，致使人們買房賣房都不愿意通過中介。筆者認為，中介公司應(yīng)當解決好以下幾個問題：遠離惡意競爭。但微薄的利潤不足以維持此類中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤。而一份規(guī)范完備的中介合同和買賣合同無論對中介方還是買賣雙方均是非常重要的。暗箱操作不允許，約買賣雙方見面又可能出現(xiàn)買賣雙方甩開中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的一點思考。所謂的轉(zhuǎn)按揭，就是轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款的行為。如果能將某些相關(guān)環(huán)節(jié)連結(jié)起來，無疑能節(jié)省時間，提高工作效率，降低交易成本。另外銀行應(yīng)當推出跨行轉(zhuǎn)按揭。此業(yè)務(wù)雖與發(fā)達國家或地區(qū)相比存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。依法成立的合同，對各方當事人具有法律約束力。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。乙方保留追究甲方、丙方違約責任的權(quán)利。為依法維護我方的合法權(quán)益，同時也為了避免甲方、丙方的責任進一步擴大，我方誠望甲方、丙方能夠高度重視此事，采取積極合作的態(tài)度，抓緊履行《合同》義務(wù)。函告人：龔某某2006年1月1日 注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某房產(chǎn)代理有限公司各一份。屆時，甲方、丙方不但仍要繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失或者雙倍返還定金、支付違約金、賠償損失，而且還要支出訴訟費、律師費，同時還要承擔我方依法維權(quán)所支出的訴訟費、律師費、交通費、誤工費等各項損失，并承受不必要的訟累。二、要求繼續(xù)履行《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：要求支付違約金（%計算）；要求賠償損失，包括但不限于：⑴購房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標的房產(chǎn)增值部分價值；⑶乙方的房租損失。%向利益受損方支付滯納金?！薄逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定，“有 1下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”《中華人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定，“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。根據(jù)《合同》第十三條：補充條款⑵“因上述房產(chǎn)尚處于抵押狀態(tài)，甲方同意于2005年11月5日前自行出資辦理銀行還貸手續(xù)，待解押手續(xù)辦理完畢后十五個工作日內(nèi)開始辦理產(chǎn)權(quán)交易受理手續(xù)及乙方購買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。第五篇：催告函(二手房買賣合同糾紛)催告函林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司：我與你們雙方于2005年10月29日簽訂了《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同》（以下簡稱《合同》），合同當事人三方為，甲方：林某某，乙方：龔某某，丙方：福州某某房產(chǎn)代理有限公司。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入賣方在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔保不落實給銀行貸款造成損失。二是抵押擔保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。可見，目前的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)包括四個環(huán)節(jié)：原債務(wù)的償還、新債務(wù)的建立、原有抵押擔保的撤銷和新抵押擔保的建立。如上述第4種交易方式。應(yīng)當在合同中約定甩開中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。因為交易的安全和順利進行對中介公司來說是至關(guān)重要的，也是保持自己市場保有量和擴大業(yè)務(wù)范圍的保證。規(guī)范合同文本。價格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競爭手段。近年法律法規(guī)的出臺以及主管部門對中介市場的大力整治，使其規(guī)范了許多。中介公司也不是近年才出現(xiàn)的新鮮事物，已有相當長的歷史。應(yīng)當簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。因為在任何一種交易方式中，買方都需要預付一部分房款，若付款后賣方反悔或買方根本就是遭遇欺詐，則會給自己帶來重大損失。貸款應(yīng)當通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃入賣方開立的賬戶，而不經(jīng)買方之手。而這對賣方來說是存在一定風險的。即上述的第2和第4種交易形式。對此問題后文將專門述及。同時，持房權(quán)證到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。首先賣方需到按揭銀行將房權(quán)證贖出（在賣方資金不足的情況下，可與買方協(xié)商，由買方出資代為贖出。當房產(chǎn)是由賣方以銀行按揭方式購買時，必須先付清賣方的購房貸款余額，將房權(quán)證由銀行贖出，才可將房權(quán)證拿到房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。在房產(chǎn)過戶后，賣方可收到此款項。賣方以一次性付款方式購房，買方欲以銀行按揭方式購房。買賣雙方均為一次性付款購房。正是二手市場的形成使房屋不再是一種單純的生活用品，而逐漸成為一種真正意義上的商品，商品的有序流轉(zhuǎn)又加速了二手市場的進一步完善和成熟。出現(xiàn)這一差別的原因在于，一審法院是按照當事人合同約定的計算違約金的方法加以確定的，而二審法院在認定合同有效，被告上海強隆地產(chǎn)公司逾期取得“大產(chǎn)證”是一種違約行為，應(yīng)當承擔違約責任這一基礎(chǔ)上，又鑒于當事人在合同中對逾期辦理“大產(chǎn)證”的違約情況應(yīng)如何承擔違約責任沒有作出明確約定的情況下，二審法院參照了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，即“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：??商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日??合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。二、在本案中，被告逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證構(gòu)成違約，應(yīng)參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金。綜上，在本案中，被告上海強隆地產(chǎn)公司在對原告章國強履行交付房屋義務(wù)的行為中，實物交付與權(quán)利交付是相分離的。房屋的交付包含實物交付和權(quán)利交付。如果出賣人此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來買受人的權(quán)益就會受到侵害。在本案中，首先要明確的是，這里所指的違約，并不是指被告強隆地產(chǎn)公司與原告章國強已經(jīng)自行解決的違約部分，而是指被告強隆地產(chǎn)公司是否因逾期辦理“大產(chǎn)證”構(gòu)成違約？在司法實踐中，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動產(chǎn)物權(quán)的憑證，對內(nèi)容真實、符合法定條件的物權(quán)，登記機關(guān)在辦理登一記后，應(yīng)當給權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，權(quán)屬證書可以用作確權(quán)的證據(jù)。至于被告上海強隆地產(chǎn)公司關(guān)于其取得《新建住宅交付使用許可證》后已經(jīng)滿足房屋交付的條件、己方?jīng)]有違約的上訴理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。在本案中，原告章國強按合同約定支付了房價款，被告上海強隆地產(chǎn)公司亦應(yīng)當按合同約定交付房屋，取得房屋的“大產(chǎn)證”。被告上海強隆地產(chǎn)公司不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級人民法院提起上訴，其上訴后認為，本公司根據(jù)購房合同的約定，取得《新建住宅交付使用許可證》后即已滿足了房屋交付的條件，故不應(yīng)承擔取得《新建住宅交付使用許可證》至取得房屋“大產(chǎn)證”期間的違約金。法院判決上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，雙方當事人簽訂的《商品房預售合同》系雙方真實的意思表示，合同約定的內(nèi)容符合法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，理應(yīng)受到法律的保護。被告上海強隆地產(chǎn)公司認為，雙方簽訂的購房合同屬實，本公司雖違約在前，但違約金的計算