【正文】 ‘房地產(chǎn)買賣契約39。XX律師事務(wù)所律師：XX年XX月XX日第三篇：二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)二手房買賣合同糾紛辦案小結(jié)最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。綜上所述，原告（反訴被告）沒有履行合同的誠(chéng)意，對(duì)于被告（反訴原告）的催告置之不理，擅自將標(biāo)的房產(chǎn)抵押，導(dǎo)致原合同目的無法實(shí)現(xiàn)構(gòu)成根本性違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持被告（反訴原告）的正當(dāng)請(qǐng)求，使其權(quán)益得到保障。五、原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見，原告（反訴被告）的行為表明其沒有誠(chéng)意履行合同義務(wù)，導(dǎo)致原合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本性違約。被告（反訴原告）在2010年12月6日履行完合同關(guān)于價(jià)款支付的義務(wù)，而原告（反訴被告）一直到2011年2月28日才解除標(biāo)的房產(chǎn)的抵押，懈怠履行標(biāo)的權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。四、原告（反訴被告）的行為構(gòu)成違約。由于買賣合同具有雙務(wù)和同時(shí)履行的特征，所以被告約定在簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)支付購(gòu)房尾款合乎交易習(xí)慣，并且小額貸款公司的承諾也說明了被告（反訴原告）具備支付能力。在2011年3月1日原、被告雙方對(duì)原合同進(jìn)行變更后，被告（反訴原告）于2011年3月3日又向銀行監(jiān)管購(gòu)房資金550萬，此時(shí)監(jiān)管資金共計(jì)650萬，當(dāng)日原、被告雙方簽訂《墊資贖樓業(yè)務(wù)合同》，由小額貸款公司借款1300萬給被告（反訴原告）。合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監(jiān)管首期款100萬。這一系列行為足以認(rèn)定為對(duì)原合同履行方式的變更。（案例中原告提供的《關(guān)于限期履行合同義務(wù)的通知函》具體的時(shí)間不詳，如果在2010年12月6日前則對(duì)前述行為認(rèn)定不造成影響，若在2010年12月6日后由于是單反變更也不具變更效力）（二）2011年3月1日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同中購(gòu)房款支付方式的變更。原合同中約定2010年11月30日前監(jiān)管首期款500萬，但是原告（反訴被告）提供的證據(jù)《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》簽訂的時(shí)間為2010年12月6日，金額為100萬，該協(xié)議簽署的主體為原、被告雙方。合同當(dāng)事人可以通過協(xié)商一致的方式對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行變更，包括但不限于標(biāo)的數(shù)量的增減、價(jià)款的變化、履行時(shí)間、地點(diǎn)、方式的變化等。本案原告（反訴被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反訴原告）系具有完全民事能力的自然人，對(duì)標(biāo)的房屋的買賣意思表示真實(shí)，合同條款的約定不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，而且在合同簽訂的當(dāng)日被告即交付定金50萬，說明合同成立生效后已經(jīng)開始履行。通過開庭前對(duì)本案的調(diào)查了解并結(jié)合剛才的法庭調(diào)查，現(xiàn)針對(duì)本案爭(zhēng)議的問題，結(jié)合相關(guān)規(guī)定，提出以下代理意見，供合議庭參考：一、原、被告于2010年11月14日簽訂的《二手房買賣合同》真實(shí)有效。4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯(cuò)較難認(rèn)定。1)在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。4)雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。第一篇：二手房買賣合同糾紛二手房買賣合同糾紛。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。3)價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。2)買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))律師咨詢：132，4296，6417(免費(fèi))執(zhí)業(yè)律所：廣東蛇口律師事務(wù)所(中國(guó)首家律所)律所地址：深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈A座14層第二篇：代理詞(二手房買賣合同糾紛)代理詞尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：XX律師事務(wù)所接受被告（反訴原告）王某的委托，指派我作為其代理人，依法出庭參加訴訟活動(dòng)。從合同簽訂的主體、內(nèi)容、標(biāo)的及意思表示來看，完全符合合同有效的法律要件。二、關(guān)于對(duì)《二手房買賣合同》變更的認(rèn)定。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同中購(gòu)房資金監(jiān)管條款的變更。原告（反訴被告）簽署協(xié)議的行為即是對(duì)首期監(jiān)管行為的認(rèn)可，雖然時(shí)間、金額與原合同約定不符，但是這份協(xié)議是原被告雙發(fā)共同簽署的，可以認(rèn)定為對(duì)原合同的協(xié)議變更。原合同約定的購(gòu)房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》，變更購(gòu)房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月6日。三、被告（反訴原告）按照約定履行了相應(yīng)的合同義務(wù)。截止2010年12月6日前述三項(xiàng)金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。小額貸款公司在情況說明（見證據(jù)X）中也明確表明愿意為被告（反訴原告）墊資1300萬，并按照行業(yè)慣例在原、被告雙方簽訂《深圳市二手房買賣合同》的同時(shí)進(jìn)行放款。綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。合同簽訂后，標(biāo)的房產(chǎn)解除抵押的時(shí)間一直處于不確定狀態(tài)，原告（反訴被告）也沒有用實(shí)際行動(dòng)積極消除標(biāo)的房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵。被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，被告（反訴原告）可以要求解除合同。依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。以上是本代理人的代理意見，請(qǐng)法庭充分考慮。本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)