【正文】 8 年?duì)I業(yè)收入 萬元 5986 正常年 9 年總成本費(fèi)用 萬元 2107 正常年 10 年?duì)I業(yè)稅金及附加 萬元 323 正常年 11 年利潤總額 萬元 3556 正常年 12 所得稅 萬元 1174 正常年 13 年稅后利潤 萬元 2383 正常年 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 16 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全投資稅 后） % 17 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3441 I=10% 18 投資回收期 年 含建設(shè)期 1 年 19 盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力） % 51 經(jīng)營期第二年 20 投資強(qiáng)度 萬元 /公頃 2679 21 容積率 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 6 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)新興的服務(wù)部門，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及工業(yè)化進(jìn)程的加快，大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費(fèi)使得經(jīng)濟(jì)中的物流規(guī)模日趨龐大和復(fù)雜，傳統(tǒng)的、分散進(jìn)行的物流活動(dòng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，物流活動(dòng)的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率和社會(huì)再生產(chǎn)順利進(jìn)行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟(jì)的黑暗大陸”。 20xx 年，主要國家物流產(chǎn)業(yè)總規(guī)模如圖 21 所示，其中美國遙遙領(lǐng)先于其他國北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 7 家。德蘭雷在《 20xx 年美國年度物流狀況報(bào)告》中指出， 1999年美國物流成本為 9210 億美元，占當(dāng)年 GDP92600 億美元的 %，而1990 年占 %， 1980 年占 %。 日本在進(jìn)入 20 世紀(jì) 80 年代中期以后，物流產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應(yīng)商、企業(yè)消費(fèi)者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通，相互協(xié)調(diào)，相互合作?？梢哉f電子物流將是 21 世紀(jì)物流發(fā)展的大趨勢(shì)。規(guī)模的擴(kuò)大可以是企業(yè)合并， 也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 一是物流中心的建設(shè)。 二是物流企業(yè)的兼并與合作。美國國營郵政公司并購了德國大型民營物流企業(yè) PARCE，法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。除了并購?fù)?，另一種集約化方式是物流企業(yè)之間的合作與建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。物流成本已不再是客戶選擇物流服務(wù)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，人們更多的是注重物流服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，制造業(yè)已經(jīng)實(shí)行“定做”業(yè)務(wù)理論，并不斷加速其活動(dòng)的全球化，對(duì)全球供應(yīng)連鎖服務(wù)業(yè)提出了一次性銷售（即“一票到底”的直銷）的需求。為此， 21 世紀(jì)對(duì)物流提出了新的要求，即綠色物流。 國外物流企業(yè)的技術(shù)裝備已達(dá)到相當(dāng)高的水平，目前已經(jīng)形成了以系統(tǒng)技術(shù)為核心，以信息技術(shù)、運(yùn)輸技術(shù)、配送技術(shù)、裝卸搬運(yùn)技術(shù)、自動(dòng)化倉儲(chǔ)技術(shù)、庫存控制技術(shù)、包裝技術(shù)等專業(yè)技術(shù)為支撐的現(xiàn)代化物流裝備技術(shù)格局。 集成化 —— 信息化、機(jī)械化、自動(dòng)化、智能化于一體。近年來，電子商務(wù)的發(fā)展，擴(kuò)大了企業(yè)的銷售范圍，改變了企業(yè)傳統(tǒng)的銷售方式以及消費(fèi)者的購物方式，使得送貨上門等物流服務(wù)成為必然。 專業(yè)物流特點(diǎn)： 物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應(yīng)鏈服務(wù)關(guān)系，因此，客戶在選擇供應(yīng)商上往往十分謹(jǐn)慎，因此物流企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的難度很大，客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高，結(jié)果客戶忠誠度要遠(yuǎn)高于社會(huì)物流。物流信息化水平低，計(jì)算機(jī) 信息管理水平嚴(yán)重滯后，物流信息網(wǎng)絡(luò)尚未建立，支撐現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物流體系還沒有形成。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 13 其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。依據(jù)這種條快管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在 全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程。 從我國國情和發(fā)展的趨勢(shì)來看，我國物流市場(chǎng)仍然處在初級(jí)階段，在體制機(jī)制、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。 我們以 20xx年的 GDP 和物流成本占 GDP 的比重為基數(shù)，根據(jù)“第北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 14 十五年規(guī)劃”草案，即十五期間，每 5 年物流成本的比重下降 2%，我國第三方物流在物流市場(chǎng)比例前 6 年（ 20xx20xx）為國際平均數(shù)的 1/3 左右，后五年為 1/2，若按我國 GDP 的年增長率為 8%,可預(yù)測(cè)未來 10 年我國物流市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 12192 億元。 由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割，“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難以計(jì)算?？梢?，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對(duì)物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面的挖潛活動(dòng)將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ◆外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著對(duì)外開放的不斷深入，進(jìn)入我國的跨國公司無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，它們對(duì)物 流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而將為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。北京交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)初步形成，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，具備良好的物流體系建設(shè)條件。除了倉儲(chǔ)資源的分布以外，其他如裝卸設(shè)備、貨運(yùn)車輛和倉庫資源的分布基本上是相似的。 物流行業(yè)的營業(yè)收入增長速度快，但物流成本較高，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低 20xx 年主營物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，比 20xx 年增長16 %。 從目前情況來看，北京流通加工的發(fā)展正處于一個(gè)快速增長的階段 ,20xx 年貨物流通加工量 萬噸，比 20xx 年的 149 萬噸增長%。首先一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是國有資源的充足性，作為一個(gè)物流業(yè)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展階段的國家來說，擁有比較集中國有物流資源是物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)很好條件。比如北京的貨運(yùn)市場(chǎng)，由于高度的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了貨運(yùn)業(yè)空載率居高不下；在倉庫資源方面，據(jù)初步估計(jì)大約有 30%— 40%處于閑置狀態(tài)。從國際城市的集裝箱運(yùn)輸來看，世界平均集裝箱貨運(yùn)量占貨運(yùn)總量的 65%,我國不足 40%,北京的集裝箱運(yùn)輸占貨運(yùn)總量的比例僅有 1%，處于很低的水平。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的不少企業(yè)組建了物流公司，對(duì)外開展物流服務(wù)。商業(yè)布局的變化，需要在五環(huán)路至六環(huán)路附近盡快建設(shè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。 由于物流公司的快速增加，主要物流服務(wù)項(xiàng)目上的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 物流業(yè)整合趨勢(shì) 據(jù)《北京市物流業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示，北京市制造業(yè)和批發(fā)貿(mào)易業(yè)自營物流的比重高達(dá) ％，專業(yè)物流企業(yè)物流量有 ％。首先，公司的目標(biāo)對(duì)象是中小型制造商，企業(yè)從原材料購進(jìn)到加工至成品在展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個(gè)全過程全部由此地完成?？傊凑湛蛻羲柽M(jìn)行建設(shè)施工，使之成為國內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)管理模式。 ***物流商務(wù)中心 在規(guī)范物流運(yùn)作的基礎(chǔ)上， 將通過提供展廳、辦公、相關(guān)配套咨詢服務(wù)設(shè)施及 實(shí)現(xiàn)物流業(yè)務(wù)的網(wǎng)上交易和資源配置等 多種先進(jìn)技術(shù)， 提 高企業(yè)的服務(wù)水平和對(duì)客戶以及市場(chǎng)的快速反應(yīng)能力。北部為空港物流園四街，西面為順達(dá)路，東臨順盈路，南部為順于路。南側(cè)是溫榆河綠色生態(tài)走廊，十幾家別墅區(qū)象顆明珠灑落其間。 本項(xiàng)目選址較合理，地理優(yōu)越，交通十分便利，發(fā)展?jié)摿^大。 排水實(shí)行雨污分流。 該中心建筑采暖及空調(diào)系統(tǒng)采用天然氣，引自順義區(qū)燃?xì)夤靖删€管道，采用環(huán)狀供氣管網(wǎng)，天然氣供氣壓力 。 、水文 該項(xiàng)目所在區(qū)域的工程地質(zhì)評(píng)價(jià)為 II 類區(qū)和 III類區(qū)。凍土深度 米。 年平均氣溫?cái)z氏度 ，最高平均氣溫?cái)z氏 26 度，最低平均氣溫?cái)z氏零下 4度，年平均風(fēng)速 /秒，年平均降水量 600毫米。 降水量 順義多年年平均降水量為 。 氣溫 多年平均氣溫為 ℃。歷年極端最高氣溫平均 36． 3℃，極端最低氣溫平均 — 14． 3℃，差值為 50． 6℃。 蒸發(fā)量 順義歷年年均蒸發(fā)量為 ， 各 年 變 動(dòng) 在 之間。 滿足城 市規(guī)劃、消防、衛(wèi)生等規(guī)程、規(guī)范要求，合理組織人流、物流，減少交叉和干擾，安排足夠的停車場(chǎng)地，采用集中和分散相結(jié)合的停車方式。中心車流出入口設(shè)在順盈路東側(cè)，作為主入口，次入口設(shè)在順于路北側(cè)。項(xiàng)目征地 93畝。 三、本著節(jié)約資金、減少投資的原則，采用先進(jìn)、成熟、適用、可靠的技術(shù)方案和設(shè)備?？傉嫉孛娣e 36000平方米。 因上述所需運(yùn)輸設(shè)備大部分可利用公司現(xiàn)有設(shè)施，只須少量在本期建設(shè)中進(jìn)行增添。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 30 所在區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動(dòng)植物等重點(diǎn)保護(hù)目標(biāo)。其中，對(duì)環(huán)境影響較為突出的是施工揚(yáng)塵。這樣，就不會(huì)給外環(huán)境帶來大的污染。 結(jié)構(gòu)階段是建筑施工中周期最長的階段 (工期一般為 — 年或者數(shù)年 )，使用的設(shè)備種類較多，噪聲主要來自運(yùn)輸車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機(jī)、振搗棒等，此階段應(yīng)是重點(diǎn)控制施工噪聲的階段。 為減少噪聲對(duì)環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機(jī)器設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。 運(yùn)營期水污染源主要是生活污水。對(duì)固體廢物分類收集，可利用的 固體廢物回收利用，以減少排放。 綠化 為美化環(huán)境，本項(xiàng)目建筑總平面布置充分利用空地進(jìn)行綠化，提高綠化面積，美化環(huán)境，減少場(chǎng)內(nèi)車輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)場(chǎng)區(qū)周圍環(huán)境的污染；沿場(chǎng)區(qū)外圍綠化帶種植闊葉樹種，場(chǎng)內(nèi)空地主要種植草坪。選用新型保溫性能良好的墻體材料 (包括外墻和內(nèi)墻 )；熱力管網(wǎng)選用良好的保溫系統(tǒng)，屋面采用金屬保溫夾心板，雙屋保溫屋頂采光窗。合理進(jìn)行無功補(bǔ)償，減少無功損耗。 本工程各建筑物室內(nèi)均設(shè)有室內(nèi)消火拴系統(tǒng)。在辦公和倉儲(chǔ)中心等處配置手提式和推車式干粉滅火器。為使工程按計(jì)劃順利進(jìn)行，要求建設(shè)單位精心組織，周密安排，使設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備交付以及安裝調(diào)試環(huán)節(jié)緊密銜接，交叉進(jìn)行，確保工程建設(shè)如期完成。 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 35 表 61 北京 ***物流商務(wù)中心項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 進(jìn)度 項(xiàng)目 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（月） 20xx 年 20xx 年 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 辦公及宿舍樓施工 六層辦公樓施工 辦公 倉儲(chǔ)中心施工 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 36 第七章 項(xiàng)目組織 機(jī) 構(gòu)與勞動(dòng)定員 企業(yè)組織機(jī)構(gòu) 公司機(jī)構(gòu)將設(shè)置七個(gè)部門，即財(cái)務(wù)部、人力資源部、公司事務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)運(yùn)營一部、市場(chǎng)運(yùn)營二部。 公司組織結(jié)構(gòu)圖 董事會(huì) 財(cái)務(wù)部 副總裁 副總裁 審計(jì)室 總助 總裁 人力資源部 公司事務(wù)部 工程部 物業(yè)管理部 市場(chǎng)運(yùn)營一部 市場(chǎng)運(yùn)營二部 北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 37 人員編制 公司定員 48人。 表 71 勞動(dòng)定員 序號(hào) 部 門 名 稱 人數(shù) 1 管理人員 19 2 營銷人員 16 3。其中管理人員 19人，營銷人員 16 人，技術(shù)人員 13 人?？偛谩⒏笨偛糜啥聲?huì)任免。其中土建工程包括辦公及宿舍樓施工、展廳 辦公 倉儲(chǔ)中心施工工程。 迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目盡可能在最短的時(shí)間里完成并交付使用?；馂?zāi)時(shí)，啟動(dòng)消火栓處 按鈕即可啟動(dòng)消防泵供水滅火。單體建筑物設(shè)計(jì)滿足《建筑設(shè) 計(jì)防火規(guī)范》的要求。 選用低損耗高效電力變壓器 ，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。 節(jié)能措施 本項(xiàng)目在原有土建工程及公用設(shè)施、輔助工程及生活設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以節(jié)省投資和能源的消耗。 項(xiàng)目建成后，固體廢物主要為生活垃圾，包括廢紙、垃圾袋、清掃垃圾、包裝廢棄物等。 在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等，如果處理不當(dāng)，會(huì)引起揚(yáng)塵污北京品納軻物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書（代可研） 北京中咨海外咨詢有限公司 32 染大氣，或被雨水登淋慮而滲入地下，污染地下水。 施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設(shè)施排水等，施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降