【正文】 ............................................................................... 64 高爾夫球場建設(shè)工程費 .............................................................. 64 其他園區(qū)及配套工程費 .............................................................. 64 項目投資估算 ..................................................................................... 65 項目資金來源 ..................................................................................... 66 9 經(jīng)濟效益分析與財務(wù)評價 ........................................................................... 67 分析評價的主要依據(jù) ......................................................................... 67 項目開發(fā)運營收益分析 ..................................................................... 67 短期可變現(xiàn)物業(yè)創(chuàng)利 .................................................................. 68 試闡述長線經(jīng)營狀況 .................................................................. 68 經(jīng)濟效益綜合評價 ............................................................................. 72 10 分析報告的結(jié)論和建議 ............................................................................... 73 南 平 國 際 溫 泉 養(yǎng) 生 度 假 小 鎮(zhèn) 項 目 可 行 性 分 析 報 告 項 目 總 論 9 1 項目 總論 項目概況 項目名稱 南平國際溫泉 養(yǎng)生度假 小鎮(zhèn) （以下簡稱 度假小鎮(zhèn) 項目、本項目、項目）。優(yōu)越的地理位置、宜人的氣候和南 平 國 際 溫 泉 養(yǎng) 生 度 假 小 鎮(zhèn) 項 目 可 行 性 分 析 報 告 項 目 總 論 10 豐富的旅游資源相得益彰。南平農(nóng)場位于陵保公路 21 公里處，距離環(huán)島東線高速公路陵水縣出口 20 公里，距離三亞 70 公里。 項目背景 該項目的主要功能板塊為 36 洞高爾夫球場、溫泉養(yǎng)生、熱帶高效觀光農(nóng)業(yè)。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國，在過去的幾年中，平均每年新增高爾夫球場 500 多個。高爾夫球運動作為一項交流情感、增進了解、促進友誼的休閑的紐帶和橋梁，在南 平 國 際 溫 泉 養(yǎng) 生 度 假 小 鎮(zhèn) 項 目 可 行 性 分 析 報 告 項 目 總 論 12 經(jīng)貿(mào)洽談、社會交往、公共關(guān)系等方面起到了越來越重要的作用。 健康養(yǎng)生產(chǎn) 業(yè)已成為新興的一個朝陽產(chǎn)業(yè)，正處于快速發(fā)展的 上升態(tài)勢。 而隨著城市經(jīng)濟的高速發(fā)展和市民生活水平的持續(xù)提高，越來越多的人開始關(guān)注健康，注重 養(yǎng)生 。推進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律 ，是促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然要求，是增加農(nóng)民收入的基本途徑，是提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力的重要舉措，是建設(shè)社會主義新農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。生態(tài)旅游不應(yīng)該僅僅限于自然生態(tài)旅游，還應(yīng)該包括產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游和文化生態(tài)旅游等更為廣泛的內(nèi)涵，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游對于發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、建設(shè)生態(tài)文明將具有特別重要的直接推動作用。發(fā)展產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游，推進生態(tài)文明建設(shè)，必將成為今后一個時期生態(tài)旅游界關(guān)注的熱點。 縣域內(nèi)分為中心地區(qū)（椰林鎮(zhèn)、文羅鎮(zhèn)、三才鎮(zhèn)）、北部山地區(qū)（本號鎮(zhèn)、群英鄉(xiāng)、提蒙鄉(xiāng)、龍廣鎮(zhèn)、吊羅山林場）、東南沿海區(qū)（新村鎮(zhèn)、黎安鎮(zhèn)、光坡鎮(zhèn)）、西部濱海區(qū)（英州鎮(zhèn)）四大經(jīng)濟區(qū)域。本號鎮(zhèn)為陵水縣南部中心城鎮(zhèn)，以發(fā)展熱作農(nóng)業(yè)、旅游服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主。 陵水縣 目前旅游資源分為六大景區(qū)：赤嶺濱海旅游度假區(qū)；南灣猴島旅游度假區(qū)（包括黎安國際旅游城）；香水灣濱海旅游度假區(qū)；吊羅山國家森林公園；縣城區(qū)人文景區(qū)；椰子島旅游度假區(qū)；其它景點高峰溫泉、紅鞋溫泉、南平溫泉等。根據(jù)市場需求 ， 適度布局建設(shè)特色旅游項目 ，培育一批文化節(jié)慶、會展活動和體育賽事。通過土地開發(fā)，搞活農(nóng)場經(jīng)濟，同時解決農(nóng)場富余人員、待業(yè)人員的就業(yè)通道。與地方城鎮(zhèn)建設(shè)形成互動發(fā)展，進一步加強農(nóng)場場部小城鎮(zhèn)和中心居民點的建設(shè)，著力打造基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全、具有特色的南平溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)。規(guī)劃中的高爾夫球場、健康養(yǎng)生園區(qū)、熱帶觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，將帶來極大的就業(yè)需要和就業(yè)機會。尤其是在改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，而今的許多跨國企業(yè)集團的投資者都已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要環(huán)節(jié)和部分，不僅作為商務(wù) 洽談和商務(wù)會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心于在中國工作。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 健康養(yǎng)生園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將 吸引全國乃至世界各地的高凈值人士到項目區(qū)域進行養(yǎng)生和保健，南平國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項目可行性分析報告 項目建設(shè)的意義及必要性 19 來度假 小鎮(zhèn) 享受溫暖的陽光、清潔的水源、富氧的空氣。觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將無疑滿足上述群體的內(nèi)在精神需求和體驗需要。實現(xiàn)了項目所在土地資源的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達國家已有 500 多年的歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。跟進美國高爾夫基金會及日本高爾夫白皮書的統(tǒng)計，目前全球高爾夫打球人口達 6000 萬人，其中美國約 3000 萬人最多，第二為日本 1500 萬人，其它為歐洲等國 。高爾夫運動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出，僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，很多年前就已經(jīng)達到 1700 萬美元，企業(yè)的廣告收入達到600 萬美元，而廠商與企業(yè)機構(gòu)一擲千金的最大動力主要來自于高爾夫運動龐大而高端的消費群體。但高爾夫運動真正得到快速發(fā)展，還 是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。 眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫 球比賽也應(yīng)運而生。 南平國際溫泉 養(yǎng)生度假小 鎮(zhèn)項目可行 性分析報 告 市場前景與競爭分析 22 國 內(nèi)外 高爾夫球市場發(fā)展趨勢 A、國際高爾夫球場趨勢 作為一種時尚運動或某種身份的隱約 暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達國家形成了成熟的市場層次：服務(wù)于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。 改革開放 30 年來，中國 GDP 年平均增長速度達到了9%以上，中國高爾夫球場的年平均增長速度為 %， 09 年度增長率為 %。盡管現(xiàn)在中國高爾夫球運動仍處于起步階段，在中國內(nèi)地參加高爾夫俱樂部的人員也由外商和港、澳、臺同胞占據(jù)相當(dāng)比例，但是也有越來越多的成功人士和高收入人群開始加入高爾夫運動人群的行列。從國內(nèi)看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內(nèi)在需求也在不斷增加。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。目前，我國 健康 養(yǎng)生行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)有以下特征： （一）行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步上升。 健康 養(yǎng)生行業(yè)在 20xx 年到 20xx 年發(fā)展十分迅猛，每年新增企業(yè)數(shù)十分可觀。 20xx 年中國健康養(yǎng)生 產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模以達到了 1000 億元人民幣，到了 20xx 年已增長到 近 3000 多億人民幣，八年間出現(xiàn)了 近 3 倍的增長。其中足浴 連鎖店最多的是重慶富僑保健服務(wù)有限公司，總數(shù) 281 家；北京市千子蓮企業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司和陸琴腳藝中心分別以 98 家和 20 家分列 3 位。 近年來，我國 健康 養(yǎng)生服務(wù)業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)、南平國際溫泉 養(yǎng)生度假小 鎮(zhèn)項目可行 性分析報 告 市場前景與競爭分析 26 服務(wù)功能、營業(yè)網(wǎng)都發(fā)生了很大變化，出現(xiàn)了三大轉(zhuǎn)變：一是經(jīng)營業(yè)態(tài)由過去單一的大眾浴室向 醫(yī)療咨詢、 浴場桑拿、保健中心、休 閑會館等多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。許多 健康 養(yǎng)生企業(yè)通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈，將 醫(yī)療咨詢、 休閑娛樂，餐飲住宿、美容保健集于一體，成為多功能服務(wù)場所，并帶動了化妝品、紡織品、啤酒及飲料等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別近幾年，一些國外 健康 養(yǎng)生服務(wù)項目如韓國汗蒸、日式巖盤浴、泰式按摩、印度 SPA 等也已進入我國，使我國 健康 養(yǎng)生市場形成了多元化、多層次的消費格局。觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園就是采用生態(tài)園模式進行觀光園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，將農(nóng)事活動、自然風(fēng)光、科技示范、休閑娛樂、環(huán)境保護等融為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益與社會效益的統(tǒng)一 。 20 世紀 90 年代開始，我國農(nóng)業(yè)觀光旅游在大中城市迅速興起。在廣東，果園觀光旅游最早出現(xiàn)在 80 年代末 90 年代初，目前廣東已有 80 多個觀光果園，每年接待旅游者 400 多萬人，旅游收入 10 多億。究其原因主要在于： （一） 我國旅游業(yè)的飛速發(fā)展為觀光農(nóng)業(yè)旅游提供了充足的客源。 （二） 農(nóng)業(yè)觀光旅游是我國旅游業(yè)發(fā)展方向之一。 （三） 在我國發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，有著眾多有利條件。例如：農(nóng)產(chǎn)品在狩獵、垂釣等旅游活動中直接銷售給游客，其價格高于市場價格，并且減少了運輸和銷售費用。 綜上所述，觀光農(nóng)業(yè)是旅游這一朝陽行業(yè)中最有潛力的部分， 在未來幾年中將有巨大的市場機會。 目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，一個會籍普遍的價格是 20 到 30 萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。 南平國際溫泉 養(yǎng)生度假小 鎮(zhèn)項目可行 性分析報 告 市場前景與競爭分析 30 （二）海南高爾夫球場發(fā)展情況 A、基本情況 概述 據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 20xx 年旺季來海南打球的人口達到了 48 萬人次，客流達到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn)超負荷營運的狀態(tài)。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞 (香港、臺灣、新加坡、馬來西亞 )以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的 70%。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京 、 山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。 南平國際溫泉 養(yǎng)生度假小 鎮(zhèn)項目可行 性分析報 告 市場前景與競爭分析 32 B、海南高爾夫 逐步形成 特色 海南高爾夫從球場風(fēng)格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。如博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部繼承了蘇格蘭林克斯風(fēng)格的經(jīng)典設(shè)計，全島型林克斯風(fēng)格在國內(nèi)尚無其它球場企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會是國內(nèi)不多的全海景球場之一；?？谖骱０陡郀柗蚯驎_保每一洞均有較好的視覺景觀，讓球員在磨礪球技的同時，享受到海濱球場特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂部將山地、海景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬平方米的沙漠景觀，有國內(nèi)球場唯一的一個 6 桿洞。后來，?？诘貐^(qū)的球場又成功開拓了澳大利亞市場。 （ 3）職業(yè)賽事紛至沓來 。 （ 4）管理水平日益提高 。 C、 業(yè)已 形成良性發(fā)展基礎(chǔ) 在高爾夫教育培訓(xùn)方面，海南大學(xué)三亞學(xué)院、海航集團三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院相繼開設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中級管理人才； 在高爾夫傳媒 方面，生根海南、面向全國的旅游衛(wèi)視開辦了高爾夫欄目，經(jīng)南平國際溫泉 養(yǎng)生度假小 鎮(zhèn)項目可行 性分析報 告 市場前景與競爭分析 34 常對高爾夫賽事進行現(xiàn)場直播或?qū)崨r轉(zhuǎn)播，已經(jīng)形成全國影響；《海南日報》開辦了“高爾夫?qū)０妗保Ｄ想娨暸_開播《魅力高爾夫》欄目，兩大中心城市的主流媒體《?？谕韴蟆贰ⅰ度齺喅繄蟆?、?？陔娨暸_、三亞電視臺也加大了對高爾夫的報道，還有新創(chuàng)辦的專業(yè)媒體《新高爾夫》雜志等，為海南高爾夫營造了較好的社會環(huán)境和輿論氛圍； 在高爾夫房地產(chǎn)方面，?？诿酪暋⑽骱０?、東山等球場開發(fā)高爾夫房地產(chǎn)取得了較好的業(yè)績，亞龍灣高爾夫球會占地 150 畝的別墅項目已經(jīng)開工，海航集團在興隆投資 的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動工，配套 54 洞錦標級高爾夫球場，將打造中國最大的溫泉高爾夫度假酒店。高爾夫球場如果利用價值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺地等，其經(jīng)濟、社會價值會更大，尤其在海南這樣有大量未利用土地。按極限接待容量的 70%計