【正文】 米余平方米豪華氣派的大廳， 14樓滾梯右壁變成水幕營造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。 價(jià) 位：高檔 KTV 的消費(fèi)價(jià)格。 歌曲數(shù)量：有二萬八千多首，每周六都有新歌推出。 餐 飲： 21 時(shí)后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi) 競爭者趨勢分析 提供多元化服務(wù) 由于 KTV 產(chǎn)業(yè)屬于娛樂事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂及新鮮的心理需求。而且透過管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。 該項(xiàng)目以 （企業(yè)名） 量販?zhǔn)?KTV 星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過大型多階樓梯通往主營業(yè)大廳。20xx 年 7 月，由 （城市名） 友誼集團(tuán)與美國沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購物廣場更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積 萬平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。 概括的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即： (1)商業(yè)核心 以中華國際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場 、超級市場、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。 市場定位 定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個(gè)規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販 KTV。 優(yōu)勢分析 品牌優(yōu)勢 品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是 KTV 最重要的無形資產(chǎn)，也是 KTV 建立競爭優(yōu)勢和未來盈利的基礎(chǔ)，擁有一個(gè)強(qiáng)勢品牌是 KTV 競爭力的源泉，它可以為 KTV 創(chuàng)造長期優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績。 （企業(yè)名） 的服務(wù)很專業(yè)，正式營業(yè)前員工要經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是 （企業(yè)名） 的服務(wù)宗旨。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢，結(jié)合 （企業(yè)名） 的品牌優(yōu)勢，此項(xiàng)目必將帶來該公司的發(fā)展中的又一高峰。包時(shí)段優(yōu)惠價(jià)大大低于平時(shí)按小時(shí)計(jì)費(fèi)的價(jià)格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并 在 （企業(yè)名） 已 建分店中獲得了很好的營銷效果。 超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制 超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項(xiàng)新型的營銷策略。 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 地址選擇 建設(shè)大型 KTV 項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 外部配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通 訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 該項(xiàng)目營業(yè)面積 5000 平方米，其中，音樂包廂占地面積 2500平方米，分隔為大中小型包間約 50 余間。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。 安全疏散 該項(xiàng)目設(shè)三個(gè)出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 1 部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。 滅火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè) 4 具 5A型，各區(qū)域設(shè) 10 具 5A 型。 水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充1520%的新風(fēng)量，保證了營業(yè)場所符合勞動標(biāo)準(zhǔn)。 前三項(xiàng)總和為項(xiàng)目投資總額。 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營期 5年。具體估算值見附表 5。 工 資及福利費(fèi) 參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包 括管理人員）共 72 人，人均月平均工資為 1600 元。按超市營業(yè)收入的 25%計(jì)提。 攤銷費(fèi) 無形資產(chǎn)攤銷總額 萬元，攤銷年限 5年，年攤銷額為 萬元；其他資產(chǎn)總額 萬元，全部計(jì)入經(jīng)營期第 1 年的成本中，則第 2年的攤銷費(fèi)為 萬元，從第 3年起每年均為 萬元。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 9 萬元 /年。估算結(jié)果詳見附表 5。分析結(jié)果見附表 5。分析結(jié)果見附表 附表 7。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。選取正常運(yùn)營期第 2 年為研究對象。 可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時(shí)的營業(yè)收入為 萬元。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。 2．市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)一般來自以下三個(gè)方面：一是市場供需實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭力或者 競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測消費(fèi)能力發(fā)生偏離。此外，中國加入 WTO 之后，一 大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實(shí)力強(qiáng)大的競爭風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競爭風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場風(fēng)險(xiǎn)。而該項(xiàng)目擬定建設(shè)投資的 %來自國內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，擁有約 20 萬人口的地域，能保證一家有 50 間左右包廂的量販?zhǔn)?KTV 贏利，那么以目前 （城市名） 甘井子區(qū)人口 萬來計(jì)算， （城市名） 甘井子區(qū)可允許有 4 家大型量販?zhǔn)?KTV。有利于 （企業(yè)名） 進(jìn)一步在 （城市名） 乃至全國的發(fā)展壯大。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 重視前期廣告宣傳 娛樂休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的， （企業(yè)名） NTT店 項(xiàng)目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。 裝修設(shè)計(jì)突出時(shí)尚 （企業(yè)名） KTV 是 （城市名） KTV 的領(lǐng)軍企業(yè)， （企業(yè)名） 的室內(nèi)環(huán)境造型一直走在行業(yè)的前端。 控制好敏感性因素 從敏 感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動時(shí)，對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。 附表： 附表 1 建設(shè)投資估算表 附表 2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 借款還本付息表 附表 5 利潤與利潤分配表 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 7 資本金現(xiàn)金流量表 參考 文獻(xiàn)： 1 國家發(fā)改委、建設(shè)部，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），北京，中國計(jì)劃出版社， 20xx 年 2 王立國，《項(xiàng)目評估理論與實(shí)務(wù)》（第二版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ， 20xx 年 3 宋維佳、王立國、王紅巖，《可行性研究與項(xiàng)目評估》（第二版）， （城市名） ，東北財(cái)經(jīng)出版社， 20xx 年 4 周惠珍，《投資項(xiàng)目評估案例分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 20xx年 5 劉國恒，《可行性研究詞典》，北京，化學(xué)工業(yè)出版社， 20xx年 6 樊行健，《財(cái)務(wù)分析》，北京，清華大學(xué)出版社， 20xx 年 7 郭 昀，《 市場分析》，北京，經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社， 20xx 年 閱讀目錄 一、總論 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 發(fā)展壯大 三、項(xiàng)目市場分析 1.（城市名）市城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析 2.（城市名）量販?zhǔn)?KTV 行業(yè)分析 、市場定位及項(xiàng)目優(yōu)勢分析 銷策略分析 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 五、項(xiàng)目 KTV 功能分析與人事架構(gòu) 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 七、投資估算與資金籌措 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 分配估算 九、財(cái)務(wù)分析 十、不確定性分析 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1．政策風(fēng)險(xiǎn) 2．市場風(fēng)險(xiǎn) 3．籌資風(fēng)險(xiǎn) 十二、結(jié)論與建議 。反之，成本或收入的控制不善會極大的影響經(jīng)營成果。但這樣的裝修風(fēng)格成本很高，并且難以與競爭對手之一好樂迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。前期的宣傳 應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出 （企業(yè)名） KTV 的品牌優(yōu)勢，服務(wù)優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。 該項(xiàng)目的選址處在 （城市名） 甘井子華南商業(yè)圈 ，地理位置 良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富 （城市名）居民的文化娛樂生活。這種源于臺灣的新型 KTV 以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)?；?、大眾化和自助式的時(shí)尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異?；馃幔蔀榧彝?、朋友聚會的極佳場所?？傊ㄟ^提高自身各個(gè)方面的競爭力，保持好 （企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚(yáng)長避短，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1． 政策風(fēng)險(xiǎn) 該政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策、價(jià)格政策、利率政策調(diào)整，可能會對項(xiàng)目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表： 表 7 敏感性分析表 序號 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營業(yè) 收入 經(jīng)營成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財(cái)務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項(xiàng)目投資額。 十、不確定性分析 盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。選取正常運(yùn)營期第 2 年為研究對象。本項(xiàng)目的借款償還方式為等本償還利息照付。研究對象為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。所得稅率按 25%考慮，估算結(jié)果詳見附表 5。 該項(xiàng)目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 利息支出 該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營業(yè)期產(chǎn)生的利息。 折舊費(fèi) 該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值 ，固定資產(chǎn)凈殘值率 20%（同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)），折舊年限 5 年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 萬元。則年工資與福利費(fèi)合計(jì)為 萬元。而附近又有大型超市，這會在一定程度上影響 KTV 超市的收入，所以在此對超市營業(yè)收入只作保守的估計(jì)。 前臺營業(yè)收入的估算 根據(jù) （企 業(yè)名） 量販?zhǔn)?KTV 星海灣店和羅斯福店近幾年來的經(jīng)營分析，結(jié)合該項(xiàng)目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進(jìn)行估算。 該項(xiàng)目資金來源于兩個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 萬元，自有流動資金 86 萬元；②銀行借款 400 萬元。 七、投資估算與資金籌措 建設(shè)投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資 852 萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 表 5 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表