【正文】 米余平方米豪華氣派的大廳， 14樓滾梯右壁變成水幕營(yíng)造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。 價(jià) 位：高檔 KTV 的消費(fèi)價(jià)格。 歌曲數(shù)量：有二萬(wàn)八千多首，每周六都有新歌推出。 餐 飲： 21 時(shí)后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi) 競(jìng)爭(zhēng)者趨勢(shì)分析 提供多元化服務(wù) 由于 KTV 產(chǎn)業(yè)屬于娛樂(lè)事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營(yíng)業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂(lè)服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂(lè)及新鮮的心理需求。而且透過(guò)管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營(yíng)業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購(gòu)賣(mài)、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。 該項(xiàng)目以 （企業(yè)名） 量販?zhǔn)?KTV 星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過(guò)大型多階樓梯通往主營(yíng)業(yè)大廳。20xx 年 7 月，由 （城市名） 友誼集團(tuán)與美國(guó)沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購(gòu)物廣場(chǎng)更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積 萬(wàn)平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。 概括的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即： (1)商業(yè)核心 以中華國(guó)際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng) 、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫(xiě)字樓、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。 市場(chǎng)定位 定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個(gè)規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販 KTV。 優(yōu)勢(shì)分析 品牌優(yōu)勢(shì) 品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是 KTV 最重要的無(wú)形資產(chǎn)，也是 KTV 建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)盈利的基礎(chǔ)，擁有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌是 KTV 競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，它可以為 KTV 創(chuàng)造長(zhǎng)期優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 （企業(yè)名） 的服務(wù)很專業(yè)，正式營(yíng)業(yè)前員工要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是 （企業(yè)名） 的服務(wù)宗旨。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合 （企業(yè)名） 的品牌優(yōu)勢(shì)，此項(xiàng)目必將帶來(lái)該公司的發(fā)展中的又一高峰。包時(shí)段優(yōu)惠價(jià)大大低于平時(shí)按小時(shí)計(jì)費(fèi)的價(jià)格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并 在 （企業(yè)名） 已 建分店中獲得了很好的營(yíng)銷(xiāo)效果。 超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制 超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項(xiàng)新型的營(yíng)銷(xiāo)策略。 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 地址選擇 建設(shè)大型 KTV 項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 外部配套條件 該項(xiàng)目周?chē)A(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通 訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積 5000 平方米，其中，音樂(lè)包廂占地面積 2500平方米，分隔為大中小型包間約 50 余間。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。 安全疏散 該項(xiàng)目設(shè)三個(gè)出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 1 部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。 滅火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè) 4 具 5A型，各區(qū)域設(shè) 10 具 5A 型。 水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充1520%的新風(fēng)量，保證了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所符合勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。 前三項(xiàng)總和為項(xiàng)目投資總額。 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 該項(xiàng)目計(jì)算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營(yíng)期 5年。具體估算值見(jiàn)附表 5。 工 資及福利費(fèi) 參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包 括管理人員）共 72 人，人均月平均工資為 1600 元。按超市營(yíng)業(yè)收入的 25%計(jì)提。 攤銷(xiāo)費(fèi) 無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)總額 萬(wàn)元，攤銷(xiāo)年限 5年，年攤銷(xiāo)額為 萬(wàn)元；其他資產(chǎn)總額 萬(wàn)元，全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)期第 1 年的成本中，則第 2年的攤銷(xiāo)費(fèi)為 萬(wàn)元，從第 3年起每年均為 萬(wàn)元。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 9 萬(wàn)元 /年。估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 5。分析結(jié)果見(jiàn)附表 5。分析結(jié)果見(jiàn)附表 附表 7。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。選取正常運(yùn)營(yíng)期第 2 年為研究對(duì)象。 可得研究年份內(nèi)的營(yíng)業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時(shí)的營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元。 10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過(guò)判別標(biāo)準(zhǔn)。 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或者 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測(cè)消費(fèi)能力發(fā)生偏離。此外，中國(guó)加入 WTO 之后，一 大批國(guó)外公司也紛紛涌入國(guó)內(nèi)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)，來(lái)自國(guó)外實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而該項(xiàng)目擬定建設(shè)投資的 %來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會(huì)加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，擁有約 20 萬(wàn)人口的地域，能保證一家有 50 間左右包廂的量販?zhǔn)?KTV 贏利，那么以目前 （城市名） 甘井子區(qū)人口 萬(wàn)來(lái)計(jì)算， （城市名） 甘井子區(qū)可允許有 4 家大型量販?zhǔn)?KTV。有利于 （企業(yè)名） 進(jìn)一步在 （城市名） 乃至全國(guó)的發(fā)展壯大。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 重視前期廣告宣傳 娛樂(lè)休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的， （企業(yè)名） NTT店 項(xiàng)目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。 裝修設(shè)計(jì)突出時(shí)尚 （企業(yè)名） KTV 是 （城市名） KTV 的領(lǐng)軍企業(yè)， （企業(yè)名） 的室內(nèi)環(huán)境造型一直走在行業(yè)的前端。 控制好敏感性因素 從敏 感性分析中可以看出，營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動(dòng)時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。 附表： 附表 1 建設(shè)投資估算表 附表 2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 3 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 借款還本付息表 附表 5 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 附表 6 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 附表 7 資本金現(xiàn)金流量表 參考 文獻(xiàn)： 1 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部，《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），北京，中國(guó)計(jì)劃出版社， 20xx 年 2 王立國(guó)，《項(xiàng)目評(píng)估理論與實(shí)務(wù)》（第二版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ， 20xx 年 3 宋維佳、王立國(guó)、王紅巖，《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估》（第二版）， （城市名） ，東北財(cái)經(jīng)出版社， 20xx 年 4 周惠珍，《投資項(xiàng)目評(píng)估案例分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 20xx年 5 劉國(guó)恒，《可行性研究詞典》，北京，化學(xué)工業(yè)出版社， 20xx年 6 樊行健，《財(cái)務(wù)分析》，北京，清華大學(xué)出版社， 20xx 年 7 郭 昀，《 市場(chǎng)分析》，北京，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社， 20xx 年 閱讀目錄 一、總論 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 發(fā)展壯大 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 1.（城市名）市城市概況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 2.（城市名）量販?zhǔn)?KTV 行業(yè)分析 、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 銷(xiāo)策略分析 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 五、項(xiàng)目 KTV 功能分析與人事架構(gòu) 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 七、投資估算與資金籌措 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 分配估算 九、財(cái)務(wù)分析 十、不確定性分析 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1．政策風(fēng)險(xiǎn) 2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3．籌資風(fēng)險(xiǎn) 十二、結(jié)論與建議 。反之，成本或收入的控制不善會(huì)極大的影響經(jīng)營(yíng)成果。但這樣的裝修風(fēng)格成本很高，并且難以與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一好樂(lè)迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。前期的宣傳 應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出 （企業(yè)名） KTV 的品牌優(yōu)勢(shì)，服務(wù)優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。 該項(xiàng)目的選址處在 （城市名） 甘井子華南商業(yè)圈 ，地理位置 良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。 該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富 （城市名）居民的文化娛樂(lè)生活。這種源于臺(tái)灣的新型 KTV 以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)?；⒋蟊娀妥灾降臅r(shí)尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異?；馃?，成為家庭、朋友聚會(huì)的極佳場(chǎng)所?？傊?，通過(guò)提高自身各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力，保持好 （企業(yè)名）已樹(shù)立的品牌形象，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 1． 政策風(fēng)險(xiǎn) 該政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策、價(jià)格政策、利率政策調(diào)整，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資決策及今后的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 感性分析 該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見(jiàn)下表： 表 7 敏感性分析表 序號(hào) 調(diào)整項(xiàng)目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營(yíng)業(yè) 收入 經(jīng)營(yíng)成本 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響較大，營(yíng)業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營(yíng)成本，最不敏感的因素是項(xiàng)目投資額。 十、不確定性分析 盈虧平衡是指當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)結(jié)果既無(wú)盈利又無(wú)虧損。選取正常運(yùn)營(yíng)期第 2 年為研究對(duì)象。本項(xiàng)目的借款償還方式為等本償還利息照付。研究對(duì)象為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。所得稅率按 25%考慮，估算結(jié)果詳見(jiàn)附表 5。 該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 利息支出 該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營(yíng)業(yè)期產(chǎn)生的利息。 折舊費(fèi) 該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值 ，固定資產(chǎn)凈殘值率 20%（同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)），折舊年限 5 年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 萬(wàn)元。則年工資與福利費(fèi)合計(jì)為 萬(wàn)元。而附近又有大型超市，這會(huì)在一定程度上影響 KTV 超市的收入，所以在此對(duì)超市營(yíng)業(yè)收入只作保守的估計(jì)。 前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入的估算 根據(jù) （企 業(yè)名） 量販?zhǔn)?KTV 星海灣店和羅斯福店近幾年來(lái)的經(jīng)營(yíng)分析，結(jié)合該項(xiàng)目所面臨的特定的市場(chǎng)環(huán)境，以及自身的具體情況，對(duì)前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行估算。 該項(xiàng)目資金來(lái)源于兩個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金 86 萬(wàn)元；②銀行借款 400 萬(wàn)元。 七、投資估算與資金籌措 建設(shè)投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)投資 852 萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 表 5 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表