【正文】 附表： 附表 1 建設(shè)投資估算表 附表 2 投資使用計劃與資金籌措表 附表 3 總成本費(fèi)用估算表 附表 4 借款還本付息表 附表 5 利潤與利潤分配表 附表 6 項目投資現(xiàn)金流量表 附表 7 資本金現(xiàn)金流量表 參考 文獻(xiàn)： 1 國家發(fā)改委、建設(shè)部，《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版），北京，中國計劃出版社， 20xx 年 2 王立國，《項目評估理論與實務(wù)》（第二版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 ， 20xx 年 3 宋維佳、王立國、王紅巖，《可行性研究與項目評估》（第二版）， （城市名） ，東北財經(jīng)出版社， 20xx 年 4 周惠珍，《投資項目評估案例分析》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 20xx年 5 劉國恒，《可行性研究詞典》，北京，化學(xué)工業(yè)出版社， 20xx年 6 樊行健，《財務(wù)分析》，北京，清華大學(xué)出版社， 20xx 年 7 郭 昀，《 市場分析》，北京，經(jīng)濟(jì)日報出版社， 20xx 年 閱讀目錄 一、總論 二、項目建設(shè)必要性分析 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 發(fā)展壯大 三、項目市場分析 1.（城市名）市城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析 2.（城市名）量販?zhǔn)?KTV 行業(yè)分析 、市場定位及項目優(yōu)勢分析 銷策略分析 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 五、項目 KTV 功能分析與人事架構(gòu) 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 七、投資估算與資金籌措 八、財務(wù)效益與費(fèi)用估算 分配估算 九、財務(wù)分析 十、不確定性分析 十一、風(fēng)險分析 1．政策風(fēng)險 2．市場風(fēng)險 3．籌資風(fēng)險 十二、結(jié)論與建議 。反之，成本或收入的控制不善會極大的影響經(jīng)營成果。 控制好敏感性因素 從敏 感性分析中可以看出，營業(yè)收入與經(jīng)營成本均構(gòu)成了項目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以 10%上下幅度的比例變動時，對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。但這樣的裝修風(fēng)格成本很高，并且難以與競爭對手之一好樂迪 KTV 風(fēng)格相區(qū)別。 裝修設(shè)計突出時尚 （企業(yè)名） KTV 是 （城市名） KTV 的領(lǐng)軍企業(yè)， （企業(yè)名） 的室內(nèi)環(huán)境造型一直走在行業(yè)的前端。前期的宣傳 應(yīng)做到覆蓋面廣，有效的傳達(dá)出 （企業(yè)名） KTV 的品牌優(yōu)勢，服務(wù)優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢。 重視前期廣告宣傳 娛樂休閑行業(yè)的廣告宣傳工作是十分重要的， （企業(yè)名） NTT店 項目同樣得十分重視前期的廣告宣傳。 綜上所述，該項目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。項目在財務(wù)上是可行的。 該項目的選址處在 （城市名） 甘井子華南商業(yè)圈 ，地理位置 良好，項目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計合理，為項目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。有利于 （企業(yè)名） 進(jìn)一步在 （城市名） 乃至全國的發(fā)展壯大。 該項目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富 （城市名）居民的文化娛樂生活。據(jù)統(tǒng)計，擁有約 20 萬人口的地域，能保證一家有 50 間左右包廂的量販?zhǔn)?KTV 贏利，那么以目前 （城市名） 甘井子區(qū)人口 萬來計算， （城市名） 甘井子區(qū)可允許有 4 家大型量販?zhǔn)?KTV。這種源于臺灣的新型 KTV 以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)?；⒋蟊娀妥灾降臅r尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異?；馃?，成為家庭、朋友聚會的極佳場所。而該項目擬定建設(shè)投資的 %來自國內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時，會加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項目資金的投放需要，避免資金不足給項目帶來的風(fēng)險?？傊ㄟ^提高自身各個方面的競爭力，保持好 （企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚(yáng)長避短，規(guī)避市場風(fēng)險。此外，中國加入 WTO 之后，一 大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實力強(qiáng)大的競爭風(fēng)險不容忽視，因此競爭風(fēng)險為主要的市場風(fēng)險。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。 2．市場風(fēng)險 市場風(fēng)險一般來自以下三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者 競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標(biāo)顧客的實際消費(fèi)能力與預(yù)測消費(fèi)能力發(fā)生偏離。 十一、風(fēng)險分析 1． 政策風(fēng)險 該政策風(fēng)險主要是指國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調(diào)整，可能會對項目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項目的經(jīng)濟(jì)效益。 10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。 感性分析 該項目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表： 表 7 敏感性分析表 序號 調(diào)整項目 分析結(jié)果 建設(shè) 投資 營業(yè) 收入 經(jīng)營成本 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 財務(wù)內(nèi)部 收益率 投資 回收期 0 % 1 10% % 2 10% % 3 10% % 4 10% % 5 10% % 6 10% % 從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。 可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率 RBEP 為 %，從而可得盈虧平衡時的營業(yè)收入為 萬元。 十、不確定性分析 盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。選取正常運(yùn)營期第 2 年為研究對象。選取正常運(yùn)營期第 2 年為研究對象。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個指標(biāo)。本項目的借款償還方式為等本償還利息照付。分析結(jié)果見附表 附表 7。研究對象為項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。分析結(jié)果見附表 5。所得稅率按 25%考慮，估算結(jié)果詳見附表 5。估算結(jié)果詳見附表 5。 該項目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為 9 萬元 /年。 利息支出 該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營業(yè)期產(chǎn)生的利息。 攤銷費(fèi) 無形資產(chǎn)攤銷總額 萬元，攤銷年限 5年，年攤銷額為 萬元；其他資產(chǎn)總額 萬元，全部計入經(jīng)營期第 1 年的成本中，則第 2年的攤銷費(fèi)為 萬元，從第 3年起每年均為 萬元。 折舊費(fèi) 該項目固定資產(chǎn)原值 ，固定資產(chǎn)凈殘值率 20%（同行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)），折舊年限 5 年，按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費(fèi)為 萬元。按超市營業(yè)收入的 25%計提。則年工資與福利費(fèi)合計為 萬元。 工 資及福利費(fèi) 參考其它兩個分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計該項目所有員工（包 括管理人員）共 72 人，人均月平均工資為 1600 元。而附近又有大型超市，這會在一定程度上影響 KTV 超市的收入，所以在此對超市營業(yè)收入只作保守的估計。具體估算值見附表 5。 前臺營業(yè)收入的估算 根據(jù) （企 業(yè)名） 量販?zhǔn)?KTV 星海灣店和羅斯福店近幾年來的經(jīng)營分析，結(jié)合該項目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進(jìn)行估算。 八、財務(wù)效益與費(fèi)用估算 該項目計算期 6 年，其中建設(shè)期 1 年，運(yùn)營期 5年。 該項目資金來源于兩個渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 萬元，自有流動資金 86 萬元；②銀行借款 400 萬元。 前三項總和為項目投資總額。 七、投資估算與資金籌措 建設(shè)投資估算 該項目建設(shè)投資 852 萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下： 表 5 項目建設(shè)投資匯總表 單位：萬元 序 號 項 目 估算價值 占建設(shè)投資比例(%) 1 固定資產(chǎn)費(fèi)用 2 無形資產(chǎn)費(fèi)用 3 其他資產(chǎn)費(fèi)用 4 預(yù)備費(fèi) 合 計 詳見附表 1 流動資金估算 根據(jù)以往分店的經(jīng)驗數(shù)據(jù)并結(jié)合該項目的具體情況，預(yù)計每 年所需流動資金為 86 萬元。 衛(wèi)生措施 按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充1520%的新風(fēng)量，保證了營業(yè)場所符合勞動標(biāo)準(zhǔn)。 廢氣的排放 餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。 水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。 生活污水處理 該項目排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 滅火器配置 采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè) 4 具 5A型，各區(qū)域設(shè) 10 具 5A 型。 火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) 消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 安全疏散 該項目設(shè)三個出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 1 部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。 該項目具體功能分配見下表 3： 位 置 面積（ m2） 功 能 面積（ m2） 大廳 605 前臺接待處 20 超市 75 等候區(qū) 50 錄音棚 45 視聽區(qū) 15 其它 400 一區(qū) 800 包廂 600 辦公室 30 衛(wèi)生間 50 其它 120 二區(qū) 1050 包廂 800 吧臺 45 衛(wèi)生間 75 其它 130 三區(qū) 1540 包廂 1100 辦公室 40 衛(wèi)生間 80 倉庫 100 其它 220 演藝區(qū) 400 演藝吧 100 等候區(qū) 250 其它 50 后勤區(qū) 605 更衣室（男女） 70 倉庫 150 監(jiān)控室 40 工程控制室 200 員工食堂 80 員工休息室 35 其它 30 該項目人事架構(gòu)如下圖所示： 表 4 店長 副店長 保安部長 副店長 樓面主管 保潔主管 樓面領(lǐng)班 樓面領(lǐng)班 樓面領(lǐng)班 保潔領(lǐng)班 保安領(lǐng)班 保安領(lǐng)班 超市主管 前臺主管 策劃 會員部 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 總平面布局 該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4米，建筑物與周圍建 筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。 該項目位于地下一層，層高 米。 該項目營業(yè)面積 5000 平方米，其中，音樂包廂占地面積 2500平方米，分隔為大中小型包間約 50 余間。 20xx 年12 月底正式營業(yè)。 外部配套條件