【正文】 6 106 營業(yè)稅 1310 19 58 77 96 96 96 96 消費稅 0 城市維護建設(shè)費 92 1 4 5 7 7 7 7 教育費附加 39 1 2 2 3 3 3 3 3 增值稅 0 0 銷項稅 0 進(jìn) 項稅 0 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 50 財務(wù)分析輔助報表－ 5 總成本費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 計算期（年） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 1 外購原材料費 。 從不確定性分析來看和敏感性分析來看，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。投資回收期為 年、低于基準(zhǔn)投資回收期 年，說明項目的盈利能力較好。 在項目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為 %，經(jīng)營收入下降幅度為 %，表明產(chǎn)品價格和建設(shè)投資的變化對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營成本的變化對 本項目 的財務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。10%、 177。 02004006008001000120014001600180020xx0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100產(chǎn)率 (%)銷售收入及成本費用(萬元)總成本費用銷售收入（扣稅金）固定成本盈虧平衡點： % 圖 121 盈虧平衡分析圖 盈虧平衡分析表明， 本項目 檢測能力只需達(dá)到設(shè)計規(guī)模的 %時，業(yè)主就可以保本，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 根據(jù) 利潤與利潤分配表 （ 財務(wù)分析報表－ 3）計算的盈利指標(biāo)如下： 總投資收益率（ ROI）＝ EBIT/TI100％＝ ％ 式中 EBIT――營運期正常年份息稅前利潤 TI――項目總投資（包括流動資金） 資本金凈利潤率（ ROE）＝ NP/EC100％＝ ％ 式中 NP――營運期內(nèi)年平均凈利潤 EC――項目資本金 均滿足投資者的要求。 ３、 利潤與利潤分配表分析 項目正常經(jīng)營 年份銷售收入為 1927 萬元，銷售稅金及附加為 106萬元，總成本費用為 563 萬元，利潤總額為 1258 萬元。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 40 四、盈利能力分析 （一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（ 財務(wù)分析報表－ 1）計算的 財務(wù)指標(biāo)如下： 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前） 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后） 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前） 3597 萬元（ ic＝ 12%） 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后） 2054 萬元（ ic＝ 12%） 項目投資回收期（所得稅前）： 年 項目投資回收期（所得稅后）： 年 分析上述財務(wù)指標(biāo)，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前），項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。 折舊費、攤銷費估算詳見 財務(wù)分析輔助報表－ 6。 表 121 經(jīng)營成本估算表 序號 費用名稱 年成本 （ 萬元） 估算說明 1 原材料費 91 2 燃料及動力費 21 3 工資及職工福利 104 4 修理費 113 5 其他支出 69 經(jīng)營成本 398 （二）折舊費、攤銷費 折舊費按直線折舊法以工程分類計算。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 39 修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。 三、成本費用估算 （一）經(jīng)營成本估算 原材料費： 原材料消耗量根據(jù)類似項目 估算，材料價格按市場價格計算。 （二）銷售稅金及附加和增值稅估算 項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加。 （三） 評價參數(shù) 項目建設(shè)期為 1 年 ，財務(wù)評價計算期取 20xx 年至 2024 年。 其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為： 20xx 年安排55%， 20xx 年安排 45%。 經(jīng)上述計算，項目總投資為 119 萬元，其中建設(shè)投資 103 萬元，建設(shè)期利息為 0 萬元，鋪底流動資金 16 萬元。 估算得項目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動資金 104 萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。 ⑵ 價差預(yù)備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（ 1999） 1340 號文的規(guī)定， 和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 公用設(shè)備及安裝工程 （ 1）設(shè)備原價 按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價進(jìn)行測算。 二、投資估算依據(jù) （一） 國家 發(fā)改委、建設(shè)部 20xx 年 7 月 頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； （二）項目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期； （三）工程量根據(jù)方案設(shè)計估算； （四）設(shè)備價格：主要設(shè)備通過廠家詢價，小型及通用 設(shè)備采用市場價（價格為到廠價）； （五）材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用 20xx年《 湖南省 工程造價信息》公布的指導(dǎo)價格（價格為到廠價或預(yù)算價）； （六）相關(guān)費用按國家及 湖南省 有關(guān)規(guī)定計算； （七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)： 乙 級； 設(shè)計單位資 質(zhì)： 乙 級； 施工單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)： 乙 級。 20xx 年 2 月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 31 第 十 一 章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 一、建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項目規(guī)劃，本項目擬定在 1 年內(nèi)實施，具體工作安排為： 根據(jù)計劃于 20xx 年 7 月開始各項準(zhǔn)備工作，于 20xx 年 6 月進(jìn)行竣工驗收。 項目采用設(shè)施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對環(huán)境的污染。周邊無工業(yè) “ 三廢 ” 及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。 （ 4）灌溉系統(tǒng) 修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個噴水龍頭，澆灌半徑 20 米，每個作業(yè)區(qū)安裝直徑為 60 毫米的 RPVC 管作引水主管，直徑為 32 毫米的 RPVC 管作支管。共修建?？?8000 米，高 — 米，下底寬60 厘米，上寬 30 厘米，預(yù)留泄水孔 35 厘米，其弧度隨山勢而變。 景觀林主要為 桂花、木棉、洋紫荊 等 。 二、生態(tài)園林工程 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（ GB/～ ～ 1996）； 灌溉與排水工程設(shè)計規(guī)范（ GB502881999）； 《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ TD/T1012～ 20xx）； 《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（ TD/T1013～ 20xx）； 《灌溉與 排水工程設(shè)計規(guī)范》（ GB/50288～ 99） ； 國家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放 射式相結(jié)合的方式。 供電方式 供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V 電源，供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。在充分利用現(xiàn)有的市政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 25 排水工程 （ 1） 系統(tǒng)的劃分 本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。 ○2 管材及接口 室外管道 ： DN50 毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。日計算 客房 —— 按 80 升 /人 （ 2）設(shè)計原則 ? 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1588）（ 1997 版）； ? 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ1687）（ 20xx 版）； ? 《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1386）； ? 《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1487）； ? 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB574985）； ? 其它有關(guān)部門資料。 民族風(fēng)情園布置在農(nóng)莊南面，以 湖南 土家 族的歌舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。 （二）平面功能布局 本項目平面功能布局分為生態(tài)觀光，包括精品植物，苗木花卉園，水果林，原生態(tài)防護綠地 ，民族風(fēng)情園、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 。 （五）綜合統(tǒng)一原則 在注重生態(tài)效益和市場經(jīng)濟效益的同時要注重社會效益，通過合張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 21 理的觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識和提倡文明生活方式。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 20 第 八 章 規(guī)劃布局 一、 規(guī)劃基本 原則 （一）生態(tài)安全原則 要嚴(yán)格將開發(fā)強度和游客人數(shù)控制在農(nóng)業(yè)的生態(tài)容量之內(nèi)，農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施在設(shè)計時應(yīng)考慮對自然生態(tài)的侵撓可控，與自然景觀協(xié)調(diào)，對環(huán)境無不良影響。武陵山脈由梵凈山分支進(jìn)入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來鳳縣與湖南省的龍山縣進(jìn)入歷山、桂英山與青龍山；中支則進(jìn)入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進(jìn)入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山 與天臺山。夏季最熱月氣溫 27℃ ，冬季最冷月平均氣溫為 ℃ （以 1 月最冷，極端氣溫在零度左右到張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 19 4℃ ）。張家界市屬湖南省直轄市（地級） 轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級）和慈利、桑植兩縣。48′ ，東經(jīng) 109176。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 18 第 七 章 項目選址和建設(shè)條件 一、項目選址 本項目擬選址于 湖南省 張家界市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn)泗南峪村 。 根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。 用自行編織的形 狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進(jìn)行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。 ?。禾厣r(nóng)家 居住用房 ；吃：特色農(nóng)家飯；玩： 原生態(tài)拓展訓(xùn)練等。觀賞 張家界 特有的 山水 風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 16 接待配套用房： 改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 15 第 六 章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念 一、 設(shè)計 思想 本 項目 以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗 、 傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味 、民族風(fēng)情互動活動及原生態(tài)拓展訓(xùn)練 為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求 “ 原汁原味 ” ，避免 “ 視角污染 ” ，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資 源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 14 二、項目市場定位 根據(jù)有關(guān)資料表明，人均 GDP 達(dá)到 1000 美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。 三、機會（ Opportunity） 其發(fā)展機會有：（ 1）區(qū)域背景條件。張家界是一個土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風(fēng)情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風(fēng)尚、傳統(tǒng)和禁忌。（ 3） 旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。而本項目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長停留時間，這對于促進(jìn) 湖南 旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。大力發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，能推動商業(yè)、飲食住宿服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以幫助農(nóng)村實現(xiàn)勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村剩余勞動力提供大量的就業(yè)機會，減少社會問題，增加農(nóng)民的收入，幫助農(nóng)民盡快地富裕起來。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對加速改變 湖南 農(nóng)業(yè)相對落后局面，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造 湖南 旅游品牌都具有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。例如：農(nóng)產(chǎn)品在采摘旅游活動中直接銷售給游客，減少了運輸費用。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，所以其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展也密切相關(guān)。目前我國觀光農(nóng)業(yè)項目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，