社區(qū)商業(yè)開發(fā)與營銷專題培訓教程(文件)
【正文】 這樣的 “ 池塘 ” ，發(fā)展商就可以根據(jù)業(yè)主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許 23家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、控制招商節(jié)奏 確定招商對象 ： 社區(qū)商業(yè)的招商應從核心主力店開始啟動，按照 “ 核心主力店 次主力店 品牌專賣店 小型商家 ” 這樣一個順序來進行，用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 招商基本完成后，就要規(guī)劃好統(tǒng)一的商鋪開業(yè)時間。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為三年返租 一般為十年返租 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 純銷售模式 優(yōu)勢： ? 發(fā)展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力。 劣勢： ?鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯； ?未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪； ?銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資 者期望； ?中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè) 形象與公司長期發(fā)展； ?各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。 短期返租銷售（三年） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長期返租銷售（十年） 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位，給投資者堅定信 心； ?返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項 目銷售速度； ?如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 長期返租與短期返租的比較分析 ? 從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢： ?前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī) 劃，可以有效保證整體商業(yè)形象； ?幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后 卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。因此，在開業(yè)時間上盡量選擇同一天。居民關注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務，居住環(huán)境，文化娛樂，醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。 、 “ 放水養(yǎng)魚 ” 法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 、關注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應 對于大社區(qū)商業(yè)，尤其是社區(qū)特色街來說， “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應明顯。 小商家： 汽車清潔美容、家電維修等。 總體思路： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)需求特點 主出入口 / 主干道 1 層 /2 層 1,000 5,000 社區(qū)標超 位置要求不高，可移動彈性較強 1 層 10 － 40 其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高 1 層 10 － 20 沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 10 － 20 干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1 層 30 － 100 地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1 、 2 層皆可 1 層 /2 層 100 200 生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高 1 層 30 － 60 餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近 1 層 50 200 便利店 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求，但要有一個 較好的展示面 1 層 /2 層 500 1,000 休閑類 主力承租面積通常位于 2 層，具體位置上無特殊要求 1 層 /2 層 美發(fā)： 50 100 美容： 200 1,000 美容 / 美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道 1 層 /2 層 快餐類： 100 － 500 ； 西餐咖啡： 200 － 800 中式酒樓： 1,000 3,000 餐飲 主出入口 1 層 100 500 便利超市 主干道 / 主出入口 1 3 層 6,000 － 15,000 綜合超市 位置 經(jīng)營樓層 經(jīng)營面積（㎡） 業(yè)態(tài) 指標 主出入口 主干道層 層層－不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高層－沖印店層－新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越層－屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 、 層皆可層
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