保利南寧鳳嶺項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(文件)
【正文】 合計(jì)： （四）、收益評估 利潤總額： 44866－ － = 投資回報(bào)率： 100%=% 總銷售利潤率： 100%=% 注：（ 1）、根據(jù)廣西及國家稅務(wù)局有關(guān)政策，新辦企業(yè) 3年內(nèi)可以免征企業(yè)所得稅，故此報(bào)告未計(jì)企業(yè)所得稅； （ 2）、投資回報(bào)率按雙方股東共投入 17000 萬元計(jì)算。 綜合分析，建議從項(xiàng)目開發(fā)的總體考慮，將項(xiàng)目分為兩期進(jìn)行，項(xiàng)目規(guī)劃為小高層小區(qū)，聚集人氣，以降低風(fēng)險(xiǎn)，重視小區(qū)環(huán)境，提高小區(qū)檔次，最大限度提高效益。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的可控性相對比較強(qiáng)，可以通過日常的管理加以防范和化解。 競爭地位處于優(yōu)勢。公司在 項(xiàng)目運(yùn)作上的另類風(fēng)險(xiǎn)主要來自內(nèi)部。本項(xiàng)目主要依據(jù)自有資金起動(dòng)，金融政策的變化，銀行和外匯利率影響不大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，同時(shí)，根據(jù)市場需求變化，適當(dāng)進(jìn)行定向開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，可以有效化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第九章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過本研究，可以得出以下結(jié)論： 本項(xiàng)目的投資開發(fā)，企業(yè)具備投資實(shí)力，開發(fā)條件成熟，項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢明確，資金到位，管理人才和機(jī)制基本就緒。 本項(xiàng)目的開發(fā)優(yōu)勢明顯。 綜上所述，本項(xiàng)目依據(jù)可行性分析結(jié)果，做出如下結(jié)論：根據(jù)目前的市場情況和未來市場預(yù)測， 開發(fā)條件成熟。 在目標(biāo)市場定位上，要有準(zhǔn)確性。建議分期開發(fā)，聚集人氣，做到價(jià)格低、檔次不低，人氣旺、品質(zhì)高。 在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，要重視品牌的延伸。要依據(jù)近期對南寧房地產(chǎn)市場的調(diào)查結(jié)果，采取 “人無我有，人有我優(yōu) ”，進(jìn)入產(chǎn)品戶型優(yōu)越，價(jià)格合理區(qū)間，不與競爭對手正面沖突。要有效、合理配置資源，發(fā)揮優(yōu)勢，重視環(huán)境，切實(shí)增強(qiáng)品牌的延伸性和擴(kuò)張性。 在項(xiàng)目管理上，要規(guī)范、有序。小區(qū)環(huán)境及建設(shè)上立意要新，以小高層為主，戶型定位，以平均 100130 M2為主流經(jīng)典戶型；價(jià)格在于 30003400元 /M2之間，均價(jià)在 3100元 /M2左右為宜。 二、建議 在宏觀政策把握上，要有敏感性。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估過程，條件假設(shè)相對比較保守，評估結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高。當(dāng)前國內(nèi)政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)形勢運(yùn)行良好，房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，屬于鼓勵(lì)發(fā)展行業(yè)之例，目 前回報(bào)率較高，市場競爭激烈，但競爭趨于規(guī)范，潛在市場發(fā)展空間大。由于項(xiàng)目受土地、所在地域，交通環(huán)境等自然條件的影響，在 項(xiàng)目規(guī)劃、策劃上，市場運(yùn)作和營銷上，堅(jiān)持楊長避短，克服自身缺陷，化解風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。就公司項(xiàng)目而言，在企業(yè)實(shí)力、市場定位，運(yùn)作思路，管理過程等方面，如果沒有明顯失誤，實(shí)際運(yùn)作上抓住時(shí)機(jī)，管理過程嚴(yán)謹(jǐn)，營銷策略運(yùn)用得當(dāng)，公司在南寧激烈的房地產(chǎn)競爭市場上定能處于優(yōu)勢地位。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)的政策變化比較多，尤其是近兩年，出臺(tái)的政策主要是規(guī)范市場運(yùn)作，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)從事房地產(chǎn)的經(jīng)營，諸如銀行項(xiàng)目貸款，購買者個(gè)人按揭貸款。政府、政策的變化、市場競爭的變化，供求關(guān)系的變化等不可控因素的影響是公司比較難以把握和控制的；二是企業(yè)內(nèi)部。因此，財(cái)務(wù)評估比較保守，真實(shí)可信，有可操作性。所以在項(xiàng)目的結(jié)合質(zhì)素上來分析，本項(xiàng)目的價(jià)位應(yīng)位于 3200～ 3400 元 /㎡這一區(qū)間較為合理。 在此基礎(chǔ)上比較本項(xiàng)目所處的地段，樓盤的綜合質(zhì)素等方面來推算本項(xiàng)目的價(jià)位范圍。 ◆ 區(qū)域市場內(nèi)客源大多屬于中 高端層面。 樓盤簡況 大自然花園 山水美地 新天地 翡翠園 香榭里 開發(fā)商 南寧大自然花園置業(yè)有限公司 榮和集團(tuán) 南寧市寧匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司 廣西東方 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 建筑設(shè)計(jì) 南寧市城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)院 美國 GENSLER、加拿大 ARCOP 南寧市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 華南理工大學(xué) 新加坡 DP建筑師事務(wù)有限公司 占地面積 450 畝 650 畝 （第一期） 300 512 畝 198 畝 總建筑面積 21 萬平米 43 萬平米
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