【正文】 ........................................ 56 ................................................................. 56 ................................................................................................. 56 ................................................................................................. 56 項(xiàng)目劣勢分析 ............................................................................................. 57 ........................................................................................... 57 ................................................................................................. 57 .................................................................................................... 57 .................................................................................................... 58 6商場規(guī)劃 ....................................................................................................... 59 ............................................................................. 59 .............................................................................................. 61 5車位規(guī)劃 ....................................................................................................... 62 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 3 1投資估算說明 ................................................................................................. 63 2寫字樓商場項(xiàng)目投資估算表 ............................................................................... 63 3資金籌措 ....................................................................................................... 64 4資金平衡計(jì)劃 ................................................................................................. 64 第五部分 寫字樓、商場效益分析 ........................................................................ 66 1銷售收入、銷售稅金及附加估算 .......................................................................... 66 .................................................................................................... 66 ........................................................................................... 66 ..................................................................................... 66 ........................................................................................... 67 .............................................................................................. 67 ........................................................................................... 67 ： ........................................................................................ 67 .................................................................................................... 67 第六部分 東莞莊項(xiàng)目結(jié)論與建議 ........................................................................ 68 .......................................................................................................... 68 .......................................................................................................... 68 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載！！ ： 69031789 4 前 言 1 項(xiàng)目簡介 廣東財(cái)潤鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州 市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。 動拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。容積率 7，綠化率 30％，建筑密度為 。 3 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。目前，該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花 園 商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富 了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 04 白天鵝賓館 廣州沙面南街 1號 1983 年開業(yè) ， 2020年重新裝修 樓高 28 層，共有客房總數(shù)842間套。 08 廣州 天譽(yù)威斯汀酒店 廣州市天河區(qū)林和中路 6號（中信廣場后門） 2020年 5月開業(yè) 樓高 40 層 ,共有客房總數(shù)448 間 (套 ),標(biāo)間面積 50 平米。 02 廣州嘉逸國際酒店 廣州市天河北路 468號 2020年 7月 酒店樓高 20 層，擁有 251 間不同類型的客房。 06 廣州地中海國際酒店 廣州市廣州市天河路518號 2020年 3月開業(yè) 樓高 50 層 ,共有客房總數(shù) 400間 (套 ),標(biāo)間面積 33平米。 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2020年開業(yè) 總建筑面積為 ，樓高 75米，由君悅酒店管理。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載！！ ： 69031789 12 2 行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴(yán)重不足。 孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高 入住率。 廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施 1400多座，客房約 10萬間，床位近 20萬個(gè)；其中星級飯店 205家，五星 6家，四星 24家，三星 89 家，二星 80家，一星 6家。經(jīng)濟(jì)型酒店 3年的預(yù)期數(shù)字也將過百，未來 3至 5年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬間。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 14 3 定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： 1) 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。 5) 有背景音響系統(tǒng)。 9) 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)。 13) 至少能用 2 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），總機(jī)至少能用 3 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時(shí)表示。裝高級座便器。 19) 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 23) 有獨(dú)具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 27) 有足夠的停車場，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 31) 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報(bào)、電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電 話、國內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。 34) 提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 38) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 42) 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 餐廳及酒吧（ 8 項(xiàng)） 1) 有大堂酒吧。 5) 有風(fēng)味餐廳。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項(xiàng)） 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載??！ ： 69031789 18 1) 提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 5) 圖書館（至少有 1000 冊圖書）。 4) 有電話會議設(shè)施。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 4) 定期歌舞表演。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 12) 電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場。 16) 實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場。 20) 潛水、海上沖浪、 釣魚。 安全設(shè)施（ 3 項(xiàng)） 1) 電子卡門鎖。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資 料下載?。?： 69031789 20 酒店將會提供充足的泊車位臵。 五星級酒店的車位一般按 1： 1的比例配車位。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場相匹配。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過程中的舒適度，同時(shí)關(guān)系到酒店的收益與壽命。 酒店客房面積：通常來說，客房的總面積占酒店總建筑面積的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 （以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） 1）土地成本： 500萬 40247。 1) 推算依據(jù)： 本酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積 65 平方米計(jì)算，約 240間客房。每天以 40 人次，每人平均消費(fèi)水平 100元，利潤率以 7