【正文】 的交通干線。 ④ 銀行、郵局、酒店 建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、郵政局林立中山大道。房地產經營者既能鉆進去，又可跳出來。 ◆ 地塊：該地塊近鄰山水宜人，山水宜人已在宜州購房消費群體內心成功塑造“宜州第一盤”的高品質形象，我們項目在規(guī)劃上完全有能力超越其品質，在此基礎上成功打造“宜州首席富人區(qū)”。 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 ◆ 2）本案通過置換變性的地塊，雖相對規(guī)整，但周邊空地還是農田荒地，一定程度上影響小區(qū)的品質。 對 3）的化解：建議通過智能化管理，四個地塊分別采取一個入口，最大程度地確保小區(qū)住戶的安全。工業(yè)化的不斷深入，人們的居住觀念和居住習慣也必將隨之發(fā)生轉變。 4. 威脅 (T)分析及規(guī)避策略 威脅分析 ◆ 1）本案周邊及中山大道兩側尚有 5～ 6 塊已被拍出的地塊，預計幾年內不 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 少樓盤將陸續(xù)入市銷售，城南房地產市場競爭日趨劇烈。 規(guī)避策略 ◆ 1）項目力求做好差異化，明確市場定位，在配備較完整的推廣營銷方案的前提下做好執(zhí)行，以專業(yè)化的營銷手段讓本項目一經推出，便以鮮明、醒目的形象吸引客戶眼球，給客戶以信心，贏得到目標 客戶的認同和購買，從而在市場競爭中處于主導地位。 四、 可提升價值研判 美食家評判廚師的水準，常以“家 常菜”為依據(jù)。如果聽說哪個開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米 3 萬元的天價，也不必急于欽佩得五體投地。要想深入挖掘房地產項目的潛在價值，必須“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。 建議小高層與多層相結合 ,與多層為主 ,沿街黃鶯路與龍溪路交匯的四個點布置小高層 (也可作為寫字樓用途 ),每個地塊建筑間呈半圍合布局 ,留下較大空間布置中庭景觀 ,達到建筑與景觀交融。 一定要優(yōu)于周邊所有樓盤，窗套、門廊等細節(jié)的處理上，步步要到位?；咀龅郊饶軡M足小區(qū)業(yè)主日常生活的需要，又能滿足現(xiàn)代人對現(xiàn)代化 住宅的消費需求。 水景噴泉、雕塑景觀、組團式綠化、歐式亭廊、下沉式廣場、木棧道、花架、景墻、喬灌木等，注重景觀的生 動性、趣味性和參與性，人景交融，將景觀營造成一種文化。 其戶型比例建議如下： （ 1）按戶型分 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 戶 型 平層或錯層 復 式 合 計 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 比 例 5% 15% 50% 20% 10% 100% （ 2） 按面積分 面積 4060 ㎡ 90110 ㎡ 110130 ㎡ 130150 ㎡ 150250 ㎡ 合計 比例 5% 15% 50% 20% 10% 100% 建筑單體高度 建筑單體高度控制在 12 層以下， 9～ 12層的小高層控制在 45幢，其余為7～ 8 層的多層住宅，建議均配帶電梯。規(guī)劃業(yè)主會所、足量停車位和主題廣場等。 2020 年 1～ 7月，在非公有制經濟的拉動下，全市實現(xiàn)國稅收入 萬元，比上年同期增長 %，占國稅收入的 %。 1 至 3 月，全市工業(yè)總產值完成 億元，同比增長 %。 這樣強勁的經濟推動力，更成就了金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者。 我公司建議本項目的客戶定位為： 1) 民營企業(yè)主 2) 部分個體經營從商人員 3) 國家公務員及事業(yè)單位人員 4) 企業(yè)單位高級管理人員 5) 金融 、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者 7）鄉(xiāng)下先富農民 極有可能購買本案的客戶： 1） 城西工業(yè)園區(qū)管理人員 2） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房人士（包括教師、基層公務員、先富農民） 3） 羅城監(jiān)獄獄警 4） 縣城公務員 5） 縣城事業(yè)單位員工 ?? （五）項目現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項目現(xiàn)場 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 包裝和平面設計上。物業(yè)管理的 3： 11 原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1：11。 建議本案物業(yè)管理服務中心的大堂設接待臺，實行人性化管理，突出對業(yè)主的尊貴禮遇；加強小區(qū)智能化物業(yè)管 理水平，區(qū)內設寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對講門、監(jiān)控系統(tǒng)，增強安全性；以及引進節(jié)能型建材，如：物業(yè)管理和安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，滿足安全防范、停車、高速上網(wǎng)等需求。 （八）結論 以上各因素的兌現(xiàn)對于本案價值提升起著直接的驅動作用，即使以上每一項只擠出十幾元的潛在利潤，那么每平方米就可以多賺百余元，如果在幾個主要項目上下功夫 ，則可使每平方米價值提升得更高。 根據(jù)社會熱點和當?shù)嘏涮卓瞻?，極富特色的室內外健身設施 必不可少。所以， 為了確保本項目的品牌和市場效益，通過近段時間對當?shù)胤康禺a市場以及本案的情況分析，結合公司多年房地產專業(yè)經驗，我們對本案主力客戶群的判斷如下： 地域分布：以城區(qū)內公務員以及有一定消費能力的居民（包括經商人士）為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房人士、工業(yè)園區(qū)的企業(yè)職工為輔，各占 60%、 30%；其他：5%。 根據(jù)以上資料顯示所得，在今后的宣傳推廣工作中，針對目標消費群應做到： 受地域和家庭收入的限制，本案除了立足項目所在區(qū)域，做細做透市場，還要挖掘區(qū)域外的客源； 觀望的準客戶有效消化，制定具體措施，打消客戶顧慮。日后分階段價格逐步抬升，最終實現(xiàn)銷售均價達到2600～ 2700 元 /m2。本項目規(guī)模較大， 13 萬平方米項目銷售周期至少 至 3 年，現(xiàn)在尚未動工規(guī)劃，也就是講在未來三年的時間里，是否能形成較強勁的 銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進度和資金安排帶來很難把握的壓力。 （二）規(guī)避方式 投資前應準確把握市場脈搏（即做好市場調研），與專業(yè) 公司合作 ，通過詳細、周全的計劃，制定超前于現(xiàn)階段的項目建筑規(guī)劃和設計方案，使項目落成后仍然領先于市場，這樣項目就可以繼續(xù)推廣銷售。 對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的 資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠。 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 二期開發(fā) A 地塊（占地 ，總建 72020 平米），三期開發(fā) C、 D 地塊（占地分別為： 4650 ㎡、 9524 ㎡，總建 35000 平米）， 通過分期開發(fā)，一方面利于試探市場反饋，另一方面能夠提升漲價空間，同時良好的工程形象能充分樹立起 客戶的購。 十、 開發(fā)節(jié)奏建議 建議本案分三 期開發(fā)，開發(fā)一部分，上市一部分。 項目的形象包裝和營銷推廣策略是項目成功的關鍵。據(jù)理性判斷，作為 13 萬平方米的大規(guī)模社區(qū)，市場對此項目所營造的生活新概念能夠予以接受，但對其日后的物業(yè)管理水平能否予以很高的評價，還是一個未知數(shù)。） （二）項目開發(fā)成本及效益分析明細 征地面積： 平方米 建筑面積： 145383 平方米（其中地下室面積約 10000 平方米） A、多層、小高層住宅： 121383 平方米 B、臨街商業(yè)房： 14000 平方米 C、配套公建： 1500 平方米 建筑容積率： 建筑密度： 30% 綠地率： 30% 主要經濟技術指標 （ 1）全部與土地相關的成本（含全部拆遷、地上物折價、土地轉讓金及一切與土地相關各種費用）： 81 畝 52 萬 /畝 =4200 萬元 （ 2）規(guī)劃設計費： 145383 ㎡ 4 元 /㎡ = 萬元 （ 3）建筑工程設計、勘測、管理和監(jiān)理費： 145383 ㎡ 25 元 /㎡ = 萬元。 依據(jù)：經市場調查結果得 知，該地房地產市場屬于比較平穩(wěn)的市場，不存在房地產泡沫，房價年均漲幅為 400 元 /㎡左右，對照“山水宜人”目前售價，其銷售均價在 2200 元 /㎡左右，假設我們在一年后入市銷售，均價定在 2600 元左右較合理，市場接受度高。 由于縣級城市比較封閉，接受新生事物相對緩慢，受居住習慣和審美能力的影響， 對一些創(chuàng)新住宅接受需要一個過程，因此需要進行引導。所以目標消費者的定位準不準確將對項目的銷售起到決定性的作用。 樓盤素質定位不宜過低， 中高檔 的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進而為我們義務宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。 （六）項目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因 素，本案借助于專業(yè)的營銷策劃經驗和操作能力，通過強賣點的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價值提升。全市養(yǎng)蠶農戶 萬戶，養(yǎng)蠶 105 萬張，蠶繭產量 4萬噸，同比增長 %，養(yǎng)蠶收入預計達 6 億元。 這樣的發(fā)展帶來更多的高級管理人才及越來越多的中高收入人群。非公經濟在全縣工業(yè)發(fā)展中占據(jù)主力軍的地位，成功的個體 商人、民營企業(yè)家在成倍增加。 （四）市場細分及客戶定位 準確的客戶定位，有 利于項目的市場定位、市場細分，從而使項目規(guī)劃設計到位，吸引更多潛在客戶群購買，促進項目銷售。） 將建設建議歸納為一句話，即：商住結合，戶型設計應順應市場需求。單體采用經典平面，大廳小臥室，明衛(wèi)明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。 ? 區(qū)內配業(yè)主會所，豐富小區(qū)文化，如： 健身房、棋牌室、圖書室、品茗室） ? 時尚齊全的配套，如多重智能安防系統(tǒng)、老年人活動中心、社區(qū)醫(yī)務室、托兒所、露天架空層康體園、親子樂園等，提升小區(qū)的附加值。建筑群體之間考慮高低錯落，賦予建筑以層次和韻味。 ? 在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的西方古典建筑符號和線條， 凸顯建筑外檐設計的出色及亮麗 ；凸窗弧線設計， 落地式飄窗， 豐富室內空間和提高 室內采光度；加上外墻的高級涂料，使三個組團色彩協(xié)調統(tǒng)一。 （二）規(guī)劃能力對于土地價值的提升 小區(qū)整體風格 本案的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。相反，假如某地段公認只能蓋出 3500 元每平方米的房子，而你卻能做到 4500 元 每平方米，而 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 且賣得不錯，才稱得上是真正的成功。其意就是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。 （三）結論 從項目地塊性質來看，本案地塊符合住宅建筑用地。老城區(qū)的樓盤與城南新區(qū)樓盤差價不大，甚至持平。宜州旅游市場活躍，外來人口增加，必將帶動當?shù)氐南M，從而帶動居住需求的增長。 ◆隨著中山大道、黃鶯路、龍溪路市政工程的完工，項目交通形象將大大改觀。 化解策略 對 1）的化解：為提高住戶生活上的 便利，可充分利用沿街 900 米商業(yè)規(guī)劃，在交房時配備滿足業(yè)主日常生活需要的商業(yè)設施。 ◆配套：菜市場、學校、醫(yī)院、銀行遍布周圍，配套設施一應俱全。 1. 優(yōu)勢 (S)分析 ◆區(qū)位：本案所處區(qū)位是未來的城市中心，將發(fā)展成為宜州的政治中心、商業(yè)中心、金融中心、文化中心。 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） “知己知彼”和“自知之明”都是一 個贏家不可缺少的品質。 ② 商店、購物中心 新區(qū)的商店、超市匱乏，但本案商業(yè)街與山水宜人商業(yè)街可為社區(qū)與周邊居民提供便利。 ② 地塊與公共交通的連接 本案所處地塊距中山大道有一段距離，緊鄰的黃鶯路可貫通至中山大道，由于龍溪路建設施工尚早，黃鶯路可作為小區(qū)車行、人行的主干道。 ② 噪音污染 本案屬于市政道路交界處，車流量大，噪音會影響到小區(qū)的寧靜。 B、歷史古跡、人文景觀：；較遠 ③ 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、西、南、北四個方向景觀中東南邊方景觀不錯，西北邊景 觀因尚未開發(fā)、場地空曠雜亂等景物而大打折扣。 B、后方景觀（北方） 后方還是處于尚未規(guī)劃建設的田地、菜地、池塘，是本案視線較為不佳的地方。 本案的土地價值各要素如下： 地理位置 本案地處黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北，市政中心的正北側?！边@是房地產界的名言。 隨著 迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點項目的開工建設和中山大 房地產商域網(wǎng) 海量房地產資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 10