【正文】 重點突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導樓宇業(yè)主招大引強，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成 為總部聚集地，預期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達到 1 萬家，總部型企業(yè)達到 500 家。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個百分點，現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %。 第 三 節(jié) 青 島市 住宅市場分析 市場概況 16 2020 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2020 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2020 年的漲幅高 個百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2020 年四季度較上年同期上升%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達 %，高于全國平均水平 個百分點。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上 漲，無論從房屋建設在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2020 年高檔公寓價格較上年上升 %。 ③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。 ⑦房屋建筑成本不斷增加。 18 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 0 0 5 年 2 10 月份商品房住宅市場吸納量 累計竣工面積 累計 銷售面積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。 2020 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。新天地、海信市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 2020 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展， 越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 與普通別墅相比， CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺。 起價 14000 元 /平方米，均價 20200 元 /平方米 位于澳門路、奧運賽 場東側(cè) 東海路 9號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價 30000元 /平方米。頤和 國際 由 31層酒店式商務公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156米為青島第二高度建筑。 第 四 節(jié) 青島市 寫字樓市場分析 2020 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。去年，市南區(qū)在建寫字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬平方米，建筑面積比 2020 年底增長 67％。 區(qū)域裝修配套對比分析 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設施。近期上市的總 23 體銷售率在 80%以上。頤和國際 18000 英德隆大廈 15000 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 13000 元 /平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。 會所、超市、餐廳。 區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風格設計。 商務中心、會所。 美容美發(fā)、商務中心 世紀大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 商務中心、干洗店、票務中心。 27 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 票務中心、商務中心、員工餐廳。 第五節(jié) 青島市 酒店式公寓市場分析 一、 青島酒店式公寓 概況 青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。 二 、 青島酒店式公寓概念項目 項目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商 三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10號 50120 準四星 新世界地產(chǎn) 瑞納康都 海門路 8 號 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn) 海納尊邸 海門路 8 號 59210 精裝修 百通房地產(chǎn) TOP 頤和國際 香港中路 10 號 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn) 千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè) 廣業(yè)錦江 （由錦江集團管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè) 三 、個案分析 瑞納康都 項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。項目起價 13000元 /平米，均價 15000元 /平米，已售罄。此項目當前二手房價格在 12020 元以上。項目分為公寓和寫字樓兩 部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。 綜上所述，當前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。尤其在青島市場，并不具備嚴格意 30 義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。 31 2020 年星級酒店的平均出租率約為 87%，平均租金在 330 元 /間，香格里拉的平均租金是 920 元 /間，出租率為 95%。 南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團島和碼頭等，使得此區(qū)域 人流量大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。目前青島市場活躍的商業(yè)項目有，頤中御龍廣場等。主要分布了佳世客購物中心、家樂福超市、陽光百貨、海 韻名品廣場、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街 7 個商業(yè)項目。 中山路商圈 中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴大及東移，導致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競爭因素的影響，使得中山路商圈在市場上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)不同程度的下滑。上半年， 北京 全市新建商品房價格上漲 %，比去年同期提高 1 個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資 億元，比上年同期增長 %；商業(yè)服務業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資 億元，增長 倍；寫字樓完成投資 億元，下降 %。商品房竣工面積下降多，反映出 2020 年來 新出臺宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài) ， 施工進度有所放慢，減緩了市場當期供應量。已處高位的房地產(chǎn)價格走勢，現(xiàn)已成為主導房地產(chǎn)業(yè)和市場供求關系的風向標。隨著香港經(jīng)濟復蘇， GDP 恢復正增長，香港房價亦將同納上升軌道。長期升勢的首年，見底反彈上升的力量強大，升幅亦特別驚人。 2020 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動香港零售業(yè)率先復蘇，商鋪的租金及售價亦因此見底回升，并且升幅顯著。 2020 年推動香港商鋪市道的力 量離不開自由行，自由行的消費力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價格升幅可以高達五成到一倍。 2020 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預期年底時可升至 83 點的水平，較 2020 年 12 月的 點，上升約 13 % 。另外， 2020 年起開放更多項目和關稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。 四、日本東京住房情況 在 日本 東京市中心，買一套新造的 高層 公寓，實用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。 39 第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 一、項目所在地板塊市場分析 本項目位于青島市中央商務區(qū)的圓周線和沿海風景線的交叉點上。 第二區(qū)域：麥島路至海軍 療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟、旅游、金融、政治、文化、體育中心。 從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體， CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。 43 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。 五、項目威脅分析 目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標客戶、銷售周期等。 第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術指標表 44 表 31 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃總用地 平方米 59942 二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 378435 1 一期工程建筑面積 平方米 327449 ① 地上建筑面積 平方米 264995 ② 地下建筑面積 平方米 62454 2 二期工程建筑面積 平方米 50986 三 地上總面積 平方米 315981 四 容積率 五 建筑密度 % 24 六 綠化率 % 30 一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術指標表 表 32 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 11000 2 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300 二 規(guī)劃建筑面積 平方米 327449 1 地上建筑面積 平方米 264995 ① 商業(yè)裙房 平方米 61020 ② 甲級寫字樓 平方 米 28298 ③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669 45 ④ 五星級酒店服務產(chǎn)權(quán)式國際公寓 平方米 76615 ⑤ 公寓 平方米 51393 2 地下建筑面積 平方米 62454 ① 商場 平方米 地下 1層 ② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～ 3 層 ③ 設備用房及人防 平方米 地下 4層 三 地下機械停車位 個 1761 46 第四章 建設場址及條件 第一節(jié) 建設場址 在建的 青島國際貿(mào)易中心 建設場址位于青島市市南區(qū)香 港中路 8號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（ 30畝）。 通過公開招標拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標， 2020 年 9月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。日最高氣溫高于 30℃ 的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－ 5℃ 的日數(shù)，年平均為 22 天。年平均氣壓為 毫巴。 二、 青島 市 地質(zhì)地貌 青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。年平均相對濕度為 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月份最低，為 68%。年降水量最多為 毫米（ 1911 年），最少僅 毫米（ 1981 年），降水的年變率為 62%。據(jù)1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ℃ ，極端高氣溫 ℃ （ 2020 年 7 月 15 日），極端低氣溫－ ℃ （ 1931 年 1月 10 日）。 47 第二節(jié) 建設條件 一、 青島 市 氣候條件 青島地處北溫帶季風區(qū)域 ，屬溫帶季風氣候。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段”。其中：一期工程（即 青島國際