【正文】 ? 提高與鋼廠的合作關(guān)系。這主要是由于： ? 剪切加工中心的應(yīng)盡可能靠近區(qū)域性鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，最大程度降低原材料的運(yùn)輸成本； 42 ? 考慮到產(chǎn)成品的運(yùn)輸成本，剪切加工中心的產(chǎn)品應(yīng)主要滿足區(qū)域性最終客戶市場(chǎng)需求； ? 剪切加工中心的產(chǎn)品不宜覆蓋太廣的地理區(qū)域。與區(qū)域鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)形成緊密，發(fā)展剪切加工； ? 合并收購(gòu)。在對(duì)各地公司的管理上，利用總公司的 ERP 系統(tǒng)對(duì)各地的市場(chǎng)行 情、客戶資源、銷售回款、庫(kù)存情況進(jìn)行全面了解，并建立起公司廣泛的市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)，統(tǒng)一決策以利用鋼材的地區(qū)價(jià)差獲取收益。電子商務(wù)本身具有如下的優(yōu)勢(shì)： ? 無(wú)交易地點(diǎn)限制； ? 交易的效率高； ? 交易的成本低； ? 資金周轉(zhuǎn)快； ? 交易商還可辦質(zhì)押貸款，有利于資金周轉(zhuǎn)。對(duì)客戶服務(wù)請(qǐng)求的處理、詳細(xì)記錄服務(wù)全程進(jìn)行情建立終端系統(tǒng)的二級(jí)經(jīng)銷商或直接用戶通過(guò)中鐵物資提供的電子商務(wù)系統(tǒng)在網(wǎng)上進(jìn)行鋼材采購(gòu)。 45 況。 提供全面的綜合服務(wù) 中鐵物資在鋼材貿(mào)易的發(fā)展中，逐步做到為客戶提供全面的綜合服務(wù)，使其真正成為鋼材流通領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。為直接用戶的鋼材采購(gòu)提供資金擔(dān)保服務(wù)。所以國(guó)家非常重視我國(guó)第三方物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策，如 20xx 年 3 月， 49 國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、 鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部和中國(guó)民用航空總局六部一委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》， 提出了積極發(fā)展第三方物流、努力營(yíng)造現(xiàn)代物流發(fā)展的宏觀環(huán)境、繼續(xù)加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)、廣泛采用信息技術(shù)加快科技創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等發(fā)展意見。 （ 2） WTO 的影響 加入 WTO 以后，國(guó)內(nèi)的物流領(lǐng)域進(jìn)一步對(duì)外開放，國(guó)外物流企業(yè)看好中國(guó)物流市場(chǎng)的發(fā)展空間，面對(duì)龐大的物流市場(chǎng)需求和弱小的供應(yīng)能力，國(guó)外物流企業(yè)早已躍躍欲試。同時(shí)，它們的進(jìn)入使得進(jìn)出口貿(mào)易量 有了較大的提高，中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易總額由 1998 年的3240 億美元激增到 20xx 年的 8512 億美元，這些都為物流企業(yè)提供了更多的機(jī)會(huì)。近幾年，我國(guó)鐵路運(yùn)輸、公路運(yùn)輸、內(nèi)河水運(yùn)、海運(yùn)和民航運(yùn)輸不論是運(yùn)輸能力還是實(shí)際貨物周轉(zhuǎn)量都有很大的提高，說(shuō)明了物流供應(yīng)能力的提高。目前工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)外包的物流服務(wù)內(nèi)容還是主要集中在傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目：工業(yè)企業(yè)對(duì)干線運(yùn)輸（ 56%）和市內(nèi)配送（ 36%）的需求較多，而商業(yè)企業(yè)對(duì)市內(nèi)配送（ 53%）和純倉(cāng)儲(chǔ)（ 34%）的需求較多。商業(yè)企業(yè)對(duì)自理物流的不滿主要集中在運(yùn)作成本高和無(wú)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，說(shuō)明商業(yè)企業(yè)主要希望借助第三方物流來(lái)降低成本和拓展網(wǎng)絡(luò)。它們的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大，資金實(shí)力較雄厚，設(shè)施較好；擁有傳統(tǒng)的行業(yè)資源；擁有全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò) 和許多運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)；與中央與地方政府關(guān)系良好。 第四類是大型外資跨區(qū)域物流企業(yè)，如 56 馬 士基和寶隆洋行，這類企業(yè)的優(yōu)勢(shì)很明顯，主要是資金雄厚實(shí)力；經(jīng)營(yíng)理念經(jīng)營(yíng)模式先進(jìn)，服務(wù)質(zhì)量高；海外網(wǎng)絡(luò)豐富的行業(yè)知識(shí)和實(shí)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)很強(qiáng)；與國(guó)際物流客戶有天然良好關(guān)系；有先進(jìn)的 IT 系統(tǒng)。 我們認(rèn)為，第三方物流行業(yè)關(guān)鍵的成功因素有四點(diǎn)，一是擁有健全的物流網(wǎng)絡(luò)和合理布局的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，可以在全國(guó)范圍內(nèi)完成 57 從運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)到配送的全過(guò)程服務(wù)，甚至將網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)展到海外；二是擁有一支專業(yè)化的人才隊(duì)伍，包括高素質(zhì)的營(yíng)銷人員以及專業(yè)的物流技術(shù)人員，可以幫助客戶進(jìn)行物流系統(tǒng)再設(shè)計(jì)和物流信息系統(tǒng)開發(fā)的高層次的服務(wù)；三是有高水平的物流信息系統(tǒng)，能夠?qū)ξ锪鬟^(guò)程進(jìn)行信息實(shí)時(shí)管理，并可以與客戶的信息管理系統(tǒng)無(wú)縫對(duì)接；四是與客戶 建立伙伴式的合作關(guān)系，幫助客戶全面提高物流效率，降低物流成本。 （ 2）提供服務(wù)的能力 公司目前已有配送點(diǎn)二百多個(gè)，遍布全國(guó)主要城市，每個(gè)配送點(diǎn)均有配套的物流設(shè) 59 施。 （ 4）信息系統(tǒng) 物流股份公司建立了先進(jìn)的物流信息系統(tǒng)，包括物流執(zhí)行系統(tǒng)和管理信息系統(tǒng)。 62 戰(zhàn)略措施 （ 1）整合資源，構(gòu)建完善的物流網(wǎng)絡(luò)。按總分公司制，實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度、集中結(jié)算、條塊結(jié)合、立體運(yùn)作的業(yè)務(wù)組織模式。 ? 加入國(guó)際供應(yīng)鏈。與這些行業(yè)的客戶建立長(zhǎng)期的伙伴關(guān)系，不僅可以給公司帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，而且也有助于提升公司的企業(yè)形象。 分三個(gè)階段完成市場(chǎng)的定位 第一階段，全程物流下的物流樞紐：發(fā)展柔性物流； 第二階段，協(xié)同物流下的物流樞紐：發(fā)展機(jī)能型物流； 第三階段，智能物流下的物流樞紐：發(fā)展整合型物流。 C．?dāng)U充服務(wù)種類 在目前的以運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送一站式服務(wù)為主的基礎(chǔ)上，發(fā)展增值服務(wù)，如包裝、分揀、產(chǎn)品檢驗(yàn)等全流程服務(wù)。 67 五、進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及措施 68 六、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及措施 （一）房地產(chǎn)行業(yè) 土地 從總體上說(shuō)，我國(guó)的土地資源有限，人均耕地面積 公頃 ( 畝 )，不足世界人均數(shù)的 43%。由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來(lái)房地產(chǎn)公司獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將增加； （ 2） 促使開發(fā)商增加核心能力。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 據(jù)近幾年對(duì)房地產(chǎn)銷售收入的統(tǒng)計(jì)分析和預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷量將呈現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭： 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 6857 億 7714 億 8857 億 10000 億 11428 億 房地產(chǎn)行業(yè)是平均利潤(rùn)率較高的行業(yè)，達(dá) %，但利潤(rùn)率的波動(dòng)較大，表明行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 據(jù)新華信的總結(jié)，房地產(chǎn)的成功關(guān)鍵因素如下： （ 1） 整合才能發(fā)展。定制個(gè)性化的產(chǎn)品 對(duì)功能性和文化性的把握和創(chuàng)新；管理體系創(chuàng)新 第一步達(dá)到科學(xué)管理，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌；第二步實(shí)施知識(shí)管理，與知識(shí)經(jīng)濟(jì)銜接；戰(zhàn)略聯(lián)盟 “為競(jìng)爭(zhēng)而合作，靠合作來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)”的新聯(lián)盟含義正在被房地產(chǎn)發(fā)展商所接納； （ 4） 一體化 /多元化經(jīng)營(yíng)。 從寫字樓本身來(lái)說(shuō)，最重要的兩個(gè)特征是區(qū)域位置和檔次，不同地區(qū)對(duì)兩者的需求有不一樣的特征。ＣＢＤ的租賃客戶中，國(guó)際知名企業(yè)占到了 46％，涉及的行業(yè)則以通訊電子、金融保險(xiǎn)業(yè)為主；王府井和燕莎商圈的客戶構(gòu)成較為接近，主要是專業(yè)服務(wù)性公司； 74 ? 面積的需求差異大。 （ 3）寫字樓的的客戶分析 北京市寫字樓需求的大客戶主要是由來(lái)自于六個(gè)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和公司組成，其中第三產(chǎn)業(yè)客戶所占比重至少達(dá)到 50%以上。 從行業(yè)的利潤(rùn)率和資產(chǎn)收益率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在眾多行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位。 20xx 年 3 月中鐵泰博與香港 76 易達(dá)國(guó)際投資有限公司合作成立“北京第五廣場(chǎng)置業(yè)有限公司”。（ 1）目前很難確認(rèn)中鐵泰博的戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司只是以完成開 發(fā)項(xiàng)目為目的，沒(méi)有一套戰(zhàn)略制定體系；（ 2）中鐵泰博缺乏強(qiáng)有力的參謀團(tuán)隊(duì)的支持，目前也缺乏建立戰(zhàn)略規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的機(jī)制； 中鐵泰博的組織機(jī)構(gòu)上看，公司的高管層較多，中層較少，且有些高管沒(méi) 77 有可以領(lǐng)導(dǎo)的下屬部門； 中鐵泰博在開發(fā)第五廣場(chǎng)項(xiàng)目中當(dāng)前的劣勢(shì)因素：（ 1）經(jīng)驗(yàn)、人才缺乏。到目前為止，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、全程營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的運(yùn)作方式還沒(méi)有明確，細(xì)致的安排，只有大致的思路；（ 5）寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 79 中鐵泰博的戰(zhàn)略目標(biāo) （ 1）戰(zhàn)略目標(biāo)制定的依據(jù)： 同行的標(biāo)桿企業(yè)的發(fā)展速度。 中鐵泰博的戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 20xx20xx 年，做實(shí)做精第五廣場(chǎng)項(xiàng)目； ? 依靠專業(yè)化土地投資開發(fā)能力，充分利用現(xiàn)有的土地資源，詳細(xì)規(guī)劃，逐步開發(fā)，獲取投資回報(bào)； ? 逐步地引進(jìn)和培養(yǎng)房地產(chǎn)的投資策劃、營(yíng)銷人才； ? 完善內(nèi)部管理機(jī)制，形成分工明確的職能 /業(yè)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)制、形成與績(jī)效掛鉤的績(jī)效考核體系、形成體現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制； ? 建立和完善公司全面預(yù)算管理制度和財(cái)務(wù)控制體系； ? 建立起多方融資渠道； ? 未來(lái)幾年的土地開發(fā)模式上，可 81 采取合作開發(fā)的方式 ，利用他方的資金、關(guān)系和人才的優(yōu)勢(shì)，快速實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，形成持續(xù)可控的現(xiàn)金流； ? 基于全國(guó)當(dāng)前的土地政策，結(jié)合各地公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在原有土地的使用用途上，作適當(dāng)?shù)难由扉_發(fā)，可能是未來(lái)的思路。在規(guī)劃上要注意避免同質(zhì)化現(xiàn)象，多運(yùn)用創(chuàng)新理念，實(shí)現(xiàn)功能性和文化性的結(jié)合； ? 單體設(shè)計(jì)的質(zhì)量：合理的單體設(shè)計(jì)可以把人的生活、辦公安排得井然有序，既方便生活、辦公又給人以美的享受，有利于營(yíng)造舒適溫馨的氛圍。其中包括與拆遷居民的談判、經(jīng)濟(jì)賠償、合同簽訂、拆遷方式等問(wèn)題，都要做到周密安排，謹(jǐn)慎實(shí)施。要以開發(fā)管理體系，促進(jìn)施工質(zhì)量保證體系工作的質(zhì)量 ； 84 ? 環(huán)境建設(shè)質(zhì)量：環(huán)境建設(shè)要突出品質(zhì)特色和健康特色，注重各方面的細(xì)節(jié)的配套。驗(yàn)收時(shí) ，堅(jiān)持各相關(guān)部門 85 的參與，各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)家規(guī)范的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 配套設(shè)施的施工和維護(hù)，要注意各個(gè)專業(yè)的協(xié)調(diào)和各自的特點(diǎn)。招標(biāo)工作質(zhì)量控制主要制定完善的招標(biāo)制度、嚴(yán)格按招標(biāo)程序?qū)嵤?，編制的?biāo)底準(zhǔn)確、合理； ? 工程建筑質(zhì)量：施工質(zhì)量靠“預(yù)控入手，過(guò)程控制把關(guān)”來(lái)保證。 ? 開發(fā)的組織質(zhì)量：編好“開發(fā)組織工作計(jì)劃”，安排好各組團(tuán)封閉配套交用，才能按部就班，組織好征地、拆遷、出圖、建設(shè)、集資及周轉(zhuǎn)、入住及管理，才能保證既不擾民又不被民擾； 83 ? 拆遷安置的質(zhì)量：作好 拆遷安置，最大限度減少拆遷后遺癥，是能否順利開發(fā)的前提。可行性研究包括了房地產(chǎn)開發(fā)的檔次、面向的客戶、價(jià)格的定位，涉及人文、地理、交通、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和今后的發(fā)展，周密的調(diào)研分析，重在把控研究的深度和內(nèi)容的準(zhǔn)確性； ? 規(guī)劃質(zhì)量：好的項(xiàng)目規(guī)劃引人入 82 勝，會(huì)給客戶創(chuàng)造出良好的居住或辦 公環(huán)境。業(yè)務(wù)的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)納入總公司的發(fā)展框架之內(nèi)，并與總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)； 中鐵泰博房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，各地土地資源的外部環(huán) 境，以及中鐵泰博的內(nèi)部條件。中鐵泰博把項(xiàng)目的客戶定位于北京的最高端市場(chǎng)，定位的潛在客戶的需求 78 量？購(gòu)買？租售？他們對(duì)寫字樓的品質(zhì)需求等因素是要仔細(xì)考慮的。中鐵泰博在房地產(chǎn)界尚是一個(gè)綜合實(shí)力不強(qiáng)的公司，難以取得市場(chǎng)的影響力；（ 3）項(xiàng)目前期論證不夠充分。 20xx 年 3 取得第五廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃意見書，北京第五廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積為 120xx2 平米，建筑高度 80 米，地上17層，地下 4 層，定位為 5A 級(jí)高檔寫字樓。 中鐵泰博的業(yè)務(wù)發(fā)展 20xx 年 7 月 26 日，中鐵物資總公司與北京釋勝投資公司共同出資成立北京中鐵泰博房地產(chǎn)公司，注冊(cè)資金3000 萬(wàn)元。 在可以預(yù)見的一段時(shí)期，中資機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)集團(tuán)和 部分跨國(guó)公司將成為北京寫字樓的主要需求者，原有的客戶群 75 體將出現(xiàn)一定的分化。此外， 20xx 平方米以上的大面積和 300 平方米以下的小面積交易案例也都很大，分別占 ％和％。無(wú)論從交易數(shù)量還是從交易面積來(lái)看，ＣＢＤ、中關(guān)村、燕莎和王府井都是北京寫字樓租賃市場(chǎng)最為集中的區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的交易量占到了市場(chǎng)總份額的60％以上； ? 國(guó)內(nèi)外客戶的選擇不同。 寫字樓市場(chǎng) （ 1）寫字樓的市場(chǎng)供給 總體上來(lái)說(shuō)，北京未來(lái)幾年內(nèi)中長(zhǎng)期寫字樓的供給量將超過(guò)去 1000 萬(wàn)平米， 20xx 年前后， CBD 地區(qū)、中關(guān)村、金融街、亞運(yùn)村累計(jì) 至少有超過(guò) 500 萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)量。核心競(jìng)爭(zhēng)力概括為六個(gè)要素： ? 土地資源； 71 ? 市場(chǎng)把握； ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)； ? 營(yíng)銷管理； ? 品質(zhì)控制； ? 資本規(guī)模。 房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響較大，它國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)具有很強(qiáng)的相似性。土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，但總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)房地產(chǎn)公司未來(lái)的利潤(rùn)產(chǎn)生較大的影響； （ 4） 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激化。對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地，國(guó)家規(guī)定必須招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 E．提高服務(wù)個(gè)性化程度 努力提高個(gè)性化、差異化服務(wù)的水平和質(zhì)量。推進(jìn)華中、華南 、華東、華北等區(qū)域性的物流樞紐建設(shè)。 64 開拓新客戶的途徑是投入強(qiáng)大的營(yíng)銷力量和大批高素質(zhì)的營(yíng)銷人員。 （ 2）在保持現(xiàn)有客戶的基礎(chǔ)上，發(fā)展高端客戶 未來(lái)十年，汽車產(chǎn)業(yè)、 IT 產(chǎn)業(yè)、通信產(chǎn)業(yè)、生化產(chǎn)品、醫(yī)藥仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 ? 路內(nèi)及路外資源整合。 資源的整合分三個(gè)階段： ? 內(nèi)部資源整合。目前公司采用的信息系統(tǒng)是由 61 專業(yè)從事物流信息系統(tǒng)開發(fā)的物流股份公司的控股子公司萬(wàn)博網(wǎng) 迅公司在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)操作系統(tǒng)上自行研制的。 公司物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋很廣，供應(yīng)物流覆蓋的主要地區(qū)包括北京、天津、西安、武漢、成都等，銷售物流及物流技術(shù)服務(wù)則覆蓋全國(guó)主要城市。 （ 1）主