武漢中天廣場推廣方案(文件)
【正文】 物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司 物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司 建筑商：武漢建工集團 過往推廣策劃 ： 5A智能大廈 ： IT行業(yè) ： 7000元 /M2 項目機會及優(yōu)勢分析 中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進整個寫字樓市道好轉(zhuǎn)，本項目作為寫字樓同樣受惠。 5A智能型甲級寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必 備功能和發(fā)展趨勢，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功 能。 項目問題及劣勢分析 ，但尚未正式加入， 因此，外商在國內(nèi)相當部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根 據(jù)點尚需時日 ，但武 昌區(qū)畢竟是文教 科研區(qū)，真正的商務區(qū)在漢口。因此， 要想樹立中商廣場領袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。 四、項目介入市場身份設定 根據(jù)以上市場分析及項目分析，本項目介入市場身份設定如下： 市場形象定位 中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出的思考： 項目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務區(qū)標志性智能大廈 原因：該項目有足夠的質(zhì)素支持上述定位 支持點： 1. 1該項目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務中 心和武漢金融一條街，也是武漢商務區(qū)之一，以此淡化人們 心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強化 位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的 獨性。 項目推廣定位：領袖風范、商貴首選 ：由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企 業(yè)和大部分有實力商人。 對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)； 現(xiàn)有租戶 15％，即現(xiàn)租戶之 60％轉(zhuǎn)為買寫字樓。 但首期款不能太重，貸款期不能太短。本項目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關聯(lián)不大，從而降低了對本項目的認同感。因此，很難吸引投資客。例如配套不全，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感，從而與競爭對手沒有一個相當明顯的差距。項目原目標客戶定位 為 IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。這樣提，同時又與亞貿(mào)進行了區(qū)隔，為說明價格比其高提供了有力證據(jù)。 ，價格上的不占優(yōu)，注定該項目要做成功必 須調(diào)整付款方式，使付款輕松，付款時間延長。 設計 logo、統(tǒng)一標識 項目包裝（前面已述，略） 宣傳主題 （強調(diào)區(qū)位） 世紀基業(yè)（強調(diào)氣勢） 領袖風范（強調(diào)地位） 商賈首選（強調(diào)客戶群層次） 、口風險、五年返租 震撼江城（強調(diào)付款輕松及 高 回報率） ，月供一千幾，租不如買（強調(diào)購買的輕松和價 值） 媒體廣告（見附頁） 媒體計劃（略） 七、營銷策略 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議 A座為 10— 50層為寫字樓（其中第 2 36層為安全層），即共 38層寫字樓，面積約 40000M2。 價格策略 2． 1 價格均價建議不高于 5600元 /M2 2． 2 價格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價差 2． 3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低于亞貿(mào)廣場均價的價格銷售，以吸引更多客戶。 營銷節(jié)奏共分五個階段：籌備期，內(nèi)部認購期（主要針對現(xiàn)租戶）公開銷售期，強銷期和續(xù)銷期。 針對中商廣 場現(xiàn)有租戶，實行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買，且有額外優(yōu)惠（免二年物業(yè)管理費）。 針對投資客實行“我先租樓，你再買樓”策略，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同，發(fā)展商在五年內(nèi)于（從簽定買賣合同后計算）每年第一個月將當月租金逐漸返給購樓者，年回報率為 10％，五年回報率為50％。2=280000元 該客 戶月供金額為：（ 280000247。 ：敝司銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。 DM郵寄時間：于正式公開推廣 前一星期左右。 旅游地點三日游可選擇張家界、黃山等地。 九、中商廣場首期推廣工作計劃方案 （見附表） 。 二人三日游金 額控制在 5000之內(nèi)，三人五日游控制在 10000之內(nèi)。因此，在推廣期內(nèi)，我們會選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會。 DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓 的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。 ：電話拜訪
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