【正文】 盛公司面臨的環(huán)境分析 元盛公司的行業(yè)背景分析 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn) 行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇。 去年，有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)言 20xx 年將是房地產(chǎn)行業(yè)的冬天。 20xx 年 12 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 598 億元，同比增長(zhǎng) 37%。另?yè)?jù)有關(guān)資料，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)美國(guó) GDP 的貢獻(xiàn)也只有 個(gè)百分點(diǎn)。這一措施反映出銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款開始謹(jǐn)慎。而大量商品房購(gòu)買者的投機(jī)性購(gòu)買行為最終將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈撥動(dòng)。 快速增長(zhǎng)的商品房積壓規(guī)模無(wú)疑已向人們傳達(dá)出了商品房市場(chǎng)需求跟不上市場(chǎng)供給的強(qiáng)烈信號(hào)。 房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)性大， 85 年經(jīng)濟(jì)體制改革引起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 88年得到了迅速發(fā)展、 89 年由于緊縮政策而下滑、 92 年市場(chǎng)放開引起的狂熱、 93 年下半年緊縮銀根導(dǎo)致的陣痛、 9 96 年的低速增長(zhǎng)、 97年房改政策及金融配套政策出臺(tái)和 20xx 年土地供應(yīng)的市場(chǎng)化，都對(duì)房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā)展直接產(chǎn)生著巨大的影響。從對(duì)元盛公司的影響來(lái)看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大。 （ 2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)份額逐漸集中 近幾年，深圳市相繼出臺(tái)了一系列政策性強(qiáng)、社會(huì)影響大的房地產(chǎn)政策，尤其是提高了開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，形成了更為公開、透明、有序的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)份額向具有資金實(shí)力和誠(chéng)信度高的企業(yè)集中。香港的幾大房地產(chǎn)開發(fā)商 —— 長(zhǎng)實(shí)及和黃、新世界中國(guó)、恒基中國(guó)、新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港天安等，均已大舉進(jìn)軍深圳。 （ 3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制健全，二手樓交投活躍。雖然如此，三級(jí)市場(chǎng)的潛力還是非常巨大的，十多萬(wàn)平方米的公房躍躍欲試，幾十萬(wàn)平方米現(xiàn)用于出租的存量商品房急待上市。從其產(chǎn)生的背景上看，中國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng) 營(yíng)制度的確立是政府強(qiáng)化金融管理、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，適應(yīng)了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)金融狀況，抑制了金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大和蔓延。其次， 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將沖破國(guó)家壁壘，對(duì)中國(guó)金融分業(yè)經(jīng)營(yíng)制度提出挑戰(zhàn)。因此，中國(guó)銀行業(yè)如果仍單一經(jīng)營(yíng)金融產(chǎn)品，不走混業(yè)經(jīng)營(yíng)的路子的話， 將很難與外資銀行抗衡 [2][3]。但可以預(yù)見的是，較入 世前相比，元盛公司將面臨較大的生存空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。四大國(guó)有商業(yè)銀行因有國(guó)家政策的支持，可將不良資產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓給專門針對(duì)其成立的四大資產(chǎn)管理公司。而為符合《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》的要求，深圳發(fā)展銀行一直加緊開展元盛公司的資產(chǎn)清理工作，力爭(zhēng)早日回收發(fā)展銀行沉淀在此多年的投資，尤其是 20xx年深圳發(fā)展銀行恢復(fù)配股資格后，深圳發(fā)展銀行為使其配股申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，更加緊了脫鉤工作的步伐，向證監(jiān)會(huì)承諾 20xx 年 10 月 1日前全面完成元盛公司外圍子公司的清理。目前，元盛公司的土地儲(chǔ)備量和土地儲(chǔ)備質(zhì)量較低，基本情況詳見表 16 表 16 元盛公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備一覽表 項(xiàng)目名稱 位 置 用地性質(zhì) 用地面積 (平方米 ) 備注 龍華銀怡花園 深圳寶安區(qū) 工業(yè)自用地 50206 地塊有糾紛 番禺怡建項(xiàng)目 廣州市番禺 工業(yè)用地 576523 尚未過(guò)戶 合 計(jì) 626729 從以上的土地儲(chǔ)備量和土地儲(chǔ)備的地理位置、用 地性質(zhì)來(lái)看，元盛公司已基本喪失了新項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面后勁明顯不足。 20xx 年有 13 家企業(yè)通過(guò)政府組織的招標(biāo)和拍賣取得土地 平方米，總建筑面積 1245089 平方米，成交金額 萬(wàn)元。 20xx 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20萬(wàn)平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的 36%，利潤(rùn)總額占全市的 %， 銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的%。 資產(chǎn)清理工作分析 根據(jù) 對(duì)元盛公司現(xiàn)在正在從 事的資產(chǎn)清理工作的研究，顯而易見的是，元盛公司采取的急于進(jìn)行資產(chǎn)清理，以盡快實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略已使元盛公司付出了慘痛的代價(jià)，形成了巨大的虧損。 停止對(duì)歷史遺留項(xiàng)目的清理，轉(zhuǎn)向 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。事實(shí)證明，采用此種政策的代價(jià)是巨大的。 第二種戰(zhàn)略選擇是激進(jìn)和冒險(xiǎn)的。第三，從上述關(guān)于全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)及深圳房地產(chǎn)形勢(shì)的分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的苗頭已初露端倪，如果選擇這個(gè)時(shí)機(jī)重新開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，很難說(shuō)不會(huì)重蹈覆轍。在戰(zhàn)略構(gòu)想上，若將元盛公司改組為發(fā)展銀行的資產(chǎn)管理公司，將會(huì)受到較大的政策方面的制約，但如果將元盛公司改組為以物抵債不良資產(chǎn)處置中心，元盛公司受托處置、經(jīng)營(yíng)包括發(fā)展銀行在內(nèi)的不同單位或個(gè)人委托的房地產(chǎn)類資產(chǎn)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)和利潤(rùn)分成，不僅能維持元盛公司現(xiàn)有盤活業(yè)務(wù)所必須的開支，形成一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而且還為盡快盤活存量資產(chǎn)又不至于形成大范圍虧損奠定良好的基 礎(chǔ)。 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 25 25 第二章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的現(xiàn)實(shí)條件分析 優(yōu)勢(shì)條件分析 作為發(fā)展銀行子公司的優(yōu)勢(shì)條件 發(fā)展銀行雖正在開展與元盛公司的脫鉤工作，元盛公司也進(jìn)行了名稱變更，在發(fā)展銀行對(duì)外公開資料 中也難覓元盛公司的身影。元盛公司作為發(fā)展銀行的子公司，雖然鮮為人知，但在元盛公司接觸的客戶群體中，有相當(dāng)數(shù)量的客戶對(duì)元盛公司的金融背景非常感興趣。 雖然因脫鉤之關(guān)系，發(fā)展銀行不能再直接投資于元盛公司，但元盛公司作為信貸客戶卻依然具有一定的融資方面的便利。元盛公司可充分利用作為發(fā)展銀行子公司這一優(yōu)勢(shì)條 件，發(fā)展與其之間的資源、優(yōu)勢(shì)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 26 26 互補(bǔ)關(guān)系，并以此形成元盛公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。相比之下，元盛公司的經(jīng)營(yíng)成本很低，有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，收購(gòu)的框架協(xié)議簽署后，雙方確定一個(gè)為期 90 天的過(guò)渡期，并成立了過(guò)渡期管理委員會(huì)，管委會(huì)的職權(quán)包括全面監(jiān)督、控制風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)銀行經(jīng)營(yíng)層的管理和管理機(jī)制的改善在內(nèi)的各項(xiàng)管理職權(quán)。當(dāng)然，這指的不是規(guī)模意義上的第一名，而是在管理水平、服務(wù)質(zhì)量、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、法人治理等方面的第一。但無(wú)論如何，可以預(yù)計(jì)，新橋投資在成功收購(gòu)后定將會(huì)有一個(gè)較大的動(dòng)作，對(duì)元盛公司也將有一個(gè)明確的安排。企業(yè)償債能力反映的是企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，即企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)性。但與此同時(shí)，因元盛公司的借款中絕大部分為發(fā)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 29 29 展銀行系統(tǒng)內(nèi)債務(wù)，且已停息掛帳，至今尚未 出現(xiàn)很嚴(yán)重的支付不能的情況。 （ 2）比率分析 從以上比率表可看出：元盛公司三個(gè)年度的庫(kù)存利用率都嚴(yán)重偏低，說(shuō)明資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)沒(méi)有有效運(yùn)轉(zhuǎn)及沒(méi)有得到合理利用。事實(shí)上，由于企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的高低，取決于企業(yè)銷售收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 30 30 同企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長(zhǎng)間的相互對(duì)比，所以，只有當(dāng)企業(yè)的銷售收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)高于企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長(zhǎng)，企業(yè)才會(huì)有高于行業(yè)平均水平的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率。 財(cái)務(wù)分析小結(jié) 以上比率分析，一定程度上反映了元盛公司償債能力、資產(chǎn)管理能力、獲利能力的基本狀況。 元盛公司管理體制分析 在全國(guó)第一次房地產(chǎn)熱興起的時(shí)候，元盛公司雖然看到了投資獲利的大好時(shí)機(jī)，但由于缺乏一整套嚴(yán)密的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，特別 是對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位模糊不清，投資方向不明確，投資規(guī)?？刂撇蛔?，投資決策缺乏規(guī)范程序等。而重大經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的缺乏，使公司難以建立起獨(dú)立且全面的人才招聘、錄用、辭退、晉升和培訓(xùn)的機(jī)制，難以使公司從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求進(jìn)行人才規(guī)劃并加以實(shí)施。 作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產(chǎn)中，除了深圳發(fā)展銀行投入的 2101 萬(wàn)元的資本金，還有深圳發(fā)展銀行無(wú)償撥入的 5億余元的資金，在帳面上雖然作為“應(yīng)付款”來(lái)處理，但其實(shí)質(zhì)上就是深圳發(fā)展銀行的所有者權(quán)益資產(chǎn)。 深圳發(fā)展銀行與元盛公司之間長(zhǎng)期以來(lái)形成的這種管理體制，使元盛公司不僅缺乏投資決策的自主權(quán)，更缺乏處置資產(chǎn)的自主權(quán)。同時(shí)，正是在這種管理體制下，元盛公司員工缺乏積極主動(dòng)性與創(chuàng)新意識(shí)，誰(shuí)也不愿意冒險(xiǎn)，思維一直停留在幾種保守的資產(chǎn)處置方法上。 對(duì)元盛公司進(jìn)行現(xiàn)實(shí)條件分析的基本結(jié)論 通過(guò)以上幾個(gè)方面的綜合分析，可以得出以下幾個(gè)方面的結(jié) 論： （ 1）元盛公司的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率很低，如不改變現(xiàn)狀，元盛公司的經(jīng)深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 34 34 營(yíng)將越來(lái)越陷入困境； （ 2）元盛公司的資金流量急劇減少，如不進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)或資金來(lái)源渠道，元盛公司將無(wú)以為繼； （ 3）元盛公司的管理體制存在嚴(yán)重的弊端，這種弊端使公司不可能進(jìn)行全面的市場(chǎng)需求研究和業(yè)務(wù)定位，產(chǎn)品開發(fā)的市場(chǎng)方向模糊不清，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，開發(fā)的產(chǎn)。在以上幾種背景情況下，元盛公司員工隊(duì)伍渙散，大家懷有各種不同的心態(tài)。因此，除非勢(shì)不得已，如 20xx 年發(fā)展銀行向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)配股時(shí)忍痛賣掉的外圍子公司，深圳發(fā)展銀行絕對(duì)不會(huì)在虧損額巨大的情況下輕易作出處置元盛公司某項(xiàng)資產(chǎn)的決定。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準(zhǔn)備，但如果不妥善解決元盛公司的問(wèn)題，深圳發(fā)展銀行最終也會(huì)被元盛公司的虧損所拖累。 深圳發(fā)展銀行回收其自身投資失誤所造成的沉淀資產(chǎn)并使元盛公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)這一短期目標(biāo)，同元盛公司要生存要發(fā)展這一長(zhǎng)期目標(biāo)間，存在著市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)、資產(chǎn)分割、人員歸屬等多種利益矛盾，從而影響到元盛公司從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度招攬和儲(chǔ)備高層次的投資管理、市場(chǎng)營(yíng)銷管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和人力資源管理等多種資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人才，公司也就不可能在這種背景下按照市場(chǎng)原則制訂和實(shí)施科學(xué)合理的投資戰(zhàn)略規(guī)劃。那么，為什么過(guò)去元盛公司不制訂和實(shí)施科學(xué)合理的現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)規(guī)范其投資、經(jīng)營(yíng)行為呢？究其根源，是元盛公司管理體制和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制存在著嚴(yán)重弊端，具體表現(xiàn)為： 盡管元盛公司是符合《中華人民共和國(guó)公司法》規(guī)定而注冊(cè)登記的有限責(zé)任公司，但其實(shí)質(zhì)仍是深圳發(fā)展銀行的全資子公司，深圳市建昭投資發(fā)展有限公司 不過(guò)是深圳發(fā)展銀行工會(huì)投資興辦的企業(yè)。比如從比率上看，元盛公司的償債能力差，但自 1998 年以來(lái)，元盛公司已償還了 億元的銀行貸款。 獲利能力分析 （ 1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 25） 表 25 元盛公司近三年獲利能力 指標(biāo)比率表 年度 比率項(xiàng)目 20xx 20xx 20xx 銷售凈利潤(rùn)率 % 總資產(chǎn)收益率 股東權(quán)益報(bào)酬率 深圳市元盛實(shí)業(yè)有限公司業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 31 31 注：銷售凈利潤(rùn)率 =稅后凈利潤(rùn) /銷售額；總資產(chǎn)收益率 =稅后凈利潤(rùn) /總資產(chǎn)；股東權(quán)益報(bào)酬率 =稅后凈利潤(rùn) /股東權(quán)益。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為衡量資產(chǎn)管理能力的指標(biāo)，本論文予以剔除。但固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)作為資產(chǎn)管理能力的指標(biāo) [4]。 (1) 近三年比率指標(biāo)（詳見表 22） 表 22 元盛公司近三年償債能力指標(biāo)比率表 年 度 比率項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 注：流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債；速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn) 存貨） /流動(dòng)負(fù)債 （ 2）比率分析 僅由以上計(jì)算結(jié)果及與行業(yè)平均值的對(duì)比分析，元盛公司近三年來(lái)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均較為理想，說(shuō)明元盛公司的償債能力較強(qiáng)。 因多年進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、處置方面的工作，與房地產(chǎn)行業(yè)管理部門、法律部門等建立了良好的關(guān)系，溝通渠道暢順。同時(shí)，新橋投資集團(tuán)匯集了眾多投資銀行業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方面的高手，元盛公司也不乏其進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)的素材和概念。據(jù)了解，新橋投資的成名之役是 1999 年擊敗匯豐銀行，一舉收購(gòu)了韓國(guó)第一銀行 51％的股權(quán)，這是亞洲金融危機(jī)以來(lái)首例外資控股亞洲大型商業(yè)銀行的案例。 表 21 元盛公司銀行負(fù)債情況表（截至 20xx 年 3 月 31 日） 單位：萬(wàn)元 貸款行名稱 最初貸款 時(shí) 間 目前 貸款 期 限 目前貸款金 額 貸款年利率 % 備 注 深圳發(fā)展銀行 鹽田支行 700 已于 20xx 年 9月停息 深圳發(fā)展銀行 中電支行 400 同上 深圳發(fā)展銀行 福田支行 550 同上 深圳發(fā)展銀行 羅湖支行 001.. 600 同上 深圳發(fā)展銀行 南頭支行 20xx 同上 深圳發(fā)展銀行 蛇口支行 USD200 同上 合計(jì) 折合人民幣 5910 （美元按 1:） 財(cái)力雄厚的國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)加盟深圳發(fā)展銀行，不僅為深圳發(fā)展銀行的發(fā)展注入新的活力，也為元盛公司下一步的出路與發(fā)展提供了較大的想象空間。 截至今年 10 月份，元盛公司已還清在其它銀行的所有借款，無(wú)償還外債之憂。 可充分發(fā)展與發(fā)展銀行業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系。發(fā)