3國(guó)家法律法規(guī)規(guī)章對(duì)瞞報(bào)事故的有關(guān)規(guī)定[精選合集](文件)
【正文】 益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 ，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成及其估價(jià) 一、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第 22 條規(guī)定： ? 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批 準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交付給土地使用者使用的行為。有學(xué)者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán) ? 具有占有、使用、部分收益和一定程度的處分權(quán)能 ? ；有學(xué)者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)具有受限制的占有、使用權(quán)能和部分收益權(quán)能，沒(méi)有處分權(quán)。 國(guó)土資源 部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)［ 2024］ 44 號(hào)），為國(guó)有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù)。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒(méi)繳納出讓金，所以沒(méi)有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無(wú)所適從了。土地增值有投資性增值、供求性增值和用途性增值三種形態(tài)。 因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 =本宗土地上的土地積累價(jià)格 （ 1由于社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高所導(dǎo)致的土地資本貶值系數(shù)） （ 1土地資本損耗系數(shù)） +最近一次和幾次由于土地所有者和土地使用者當(dāng)前對(duì)土地開發(fā)投資所形成的價(jià)格 滅失掉的土地資本價(jià)格。 顯然，后兩種觀點(diǎn)認(rèn)為 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地開發(fā)費(fèi) 用 ?是土地劃撥時(shí)的費(fèi)用，這種理解方式在理論上是可行的，但他們忽略了這種劃分方式在實(shí)踐上的可行性。 房地產(chǎn)估價(jià)：劃撥土地的價(jià)格評(píng)估 土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán) 的入市，特別是企業(yè)改制過(guò)程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問(wèn)題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評(píng)估工作，是不容回避的實(shí)際問(wèn)題。若將劃撥土 地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。 用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。通過(guò)采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，綜合分析后，剔除不適宜的測(cè)算方式，對(duì)合理測(cè)算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出： 第 25 頁(yè) 共 25 頁(yè) 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格 （ 1－出讓金比例） 綜合法?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng) ，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。國(guó)有土地租賃水平由土地出讓金水平來(lái)規(guī)定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。 收益還原法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。 劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而國(guó)家規(guī)定的 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地 第 23 頁(yè) 共 25 頁(yè) 開發(fā)費(fèi)用 ? 可視為劃撥土地的重置價(jià)格，是擬 5 劃撥時(shí)的價(jià)格，這在理論和實(shí)踐上都是行得通的。 （二）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成 目前，關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成的觀點(diǎn)主要有三種。從這個(gè)角度分析，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格理論上就是對(duì)這三部分土地增值的價(jià)格體現(xiàn)，是土地資本的價(jià)格。 二、劃 撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成 第 21 頁(yè) 共 25 頁(yè) （一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的理論構(gòu)成 劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家無(wú)償給予的土地使用權(quán)，在劃撥土地使用權(quán)人長(zhǎng)期使用土地的過(guò)程中，土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生時(shí)間差別即土地增值。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的 40%。劃撥土地使用權(quán)，是 第 20 頁(yè) 共 25 頁(yè) 指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無(wú)償提 供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地。從權(quán)能之間的相關(guān)關(guān)系考慮，由于體現(xiàn)權(quán)利層次的收益權(quán)、處分權(quán)受限，其他占有、使用兩項(xiàng)權(quán)能的存在同樣也受到一定限制。 ? 第 19 頁(yè) 共 25 頁(yè) 顯然，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)的取得有兩種方式，并不一定是無(wú)償取得。 受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后 10 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原 《國(guó)有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行有償使用。今后，對(duì)被拆除房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定 執(zhí)行。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。其二，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。 依照前款 第 （一）項(xiàng)、第 （二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。第三，私了只能滿足受害職工眼前利益。 第 12 頁(yè) 共 25 頁(yè) 事故瞞報(bào)，不僅違法，而且損害國(guó)家、集體和個(gè)人利益。為防止受害職工上告，一般采取私了的做法，出勤工時(shí)、醫(yī)療費(fèi)、工資、獎(jiǎng)金等照發(fā)或變通處理。工作中，堅(jiān)持深入 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 基層，深入一線，在作風(fēng)上，做到按原則辦事，不以權(quán)謀私，嚴(yán)格要求親屬
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