3國家法律法規(guī)規(guī)章對瞞報(bào)事故的有關(guān)規(guī)定[精選合集](參考版)
2024-08-26 17:43本頁面
【正文】 通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出： 第 25 頁 共 25 頁 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格 （ 1－出讓金比例） 綜合法。 用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng) ，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。 收益還原法。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。若將劃撥土 地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級(jí)市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)：劃撥土地的價(jià)格評估 土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán) 的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評估工作，是不容回避的實(shí)際問題。而國家規(guī)定的 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地 第 23 頁 共 25 頁 開發(fā)費(fèi)用 ? 可視為劃撥土地的重置價(jià)格，是擬 5 劃撥時(shí)的價(jià)格，這在理論和實(shí)踐上都是行得通的。 顯然，后兩種觀點(diǎn)認(rèn)為 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地開發(fā)費(fèi) 用 ?是土地劃撥時(shí)的費(fèi)用，這種理解方式在理論上是可行的，但他們忽略了這種劃分方式在實(shí)踐上的可行性。 （二）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成 目前，關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成的觀點(diǎn)主要有三種。 因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 =本宗土地上的土地積累價(jià)格 （ 1由于社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高所導(dǎo)致的土地資本貶值系數(shù)） （ 1土地資本損耗系數(shù)） +最近一次和幾次由于土地所有者和土地使用者當(dāng)前對土地開發(fā)投資所形成的價(jià)格 滅失掉的土地資本價(jià)格。從這個(gè)角度分析，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格理論上就是對這三部分土地增值的價(jià)格體現(xiàn)，是土地資本的價(jià)格。土地增值有投資性增值、供求性增值和用途性增值三種形態(tài)。 二、劃 撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成 第 21 頁 共 25 頁 （一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的理論構(gòu)成 劃撥土地使用權(quán)是國家無償給予的土地使用權(quán)，在劃撥土地使用權(quán)人長期使用土地的過程中，土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生時(shí)間差別即土地增值。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的 40%。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。劃撥土地使用權(quán)，是 第 20 頁 共 25 頁 指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時(shí)也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提 供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。 國土資源 部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)［ 2024］ 44 號(hào)），為國有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù)。從權(quán)能之間的相關(guān)關(guān)系考慮，由于體現(xiàn)權(quán)利層次的收益權(quán)、處分權(quán)受限，其他占有、使用兩項(xiàng)權(quán)能的存在同樣也受到一定限制。有學(xué)者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán) ? 具有占有、使用、部分收益和一定程度的處分權(quán)能 ? ；有學(xué)者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)具有受限制的占有、使用權(quán)能和部分收益權(quán)能，沒有處分權(quán)。 ? 第 19 頁 共 25 頁 顯然，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)的取得有兩種方式，并不一定是無償取得。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成及其估價(jià) 一、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 22 條規(guī)定： ? 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批 準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交付給土地使用者使用的行為。 受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后 10 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原 《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。 第 17 頁 共 25 頁 核定： （ 1）不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額 =擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格 擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場價(jià)格 （ 2）改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額 =擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格 擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場價(jià)格 ，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國家資本金、國家股本金。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為使用者的權(quán)益，計(jì)入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行有償使用。 國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)〔 2024〕 44號(hào)）： 二、明確企業(yè)的
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