【正文】 ，但是，期限未滿，業(yè)主委員 會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（ ） A、暫停 B、作廢 C、調(diào)解 D、終止 2業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（ ），建設(shè)單位不得擅自處分。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 17 頁 建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（ ）所構(gòu)成。 A. 地方性法規(guī) B. 行政規(guī)章 C. 宗教戒律 D. 司法解釋 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有（ ABC）權(quán)利 A．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) B．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) C．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 D．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 E．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是：（ ABD ） A. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 B. 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 C. 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 D. 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施 有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的有（ ACD ） A. 物業(yè)建設(shè)單位 B. 物業(yè)管理企業(yè) C. 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 D. 業(yè)主代表 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列（ BDE）條件。 A．專有部分所有權(quán) B．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) C．共用部分持分權(quán) D．人身權(quán)和人格權(quán) 業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ ABCD ）。 A．投標(biāo)人少于 3 個(gè) B．投標(biāo)人少于 5 個(gè) C．住宅規(guī)模較小 D．物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒有必要 2通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下（ ABC ）規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。 2以下說法正確的是（ A D ）。 A. 警告 B. 罰款 C. 沒收非法所得和非法財(cái)物 D. 行政拘留 E．罰金 依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循（ ABCD ）的原則。 A．召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況 B．批準(zhǔn)物業(yè)管理合同 C．草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程 D．物業(yè)檔案資料的管理 E．監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地的使用和維護(hù) 以下關(guān)于業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的敘述錯(cuò)誤的是：（ ） A. 業(yè)主委員會(huì)有召集和主持業(yè)主大會(huì)的權(quán)利 B. 業(yè)主委員會(huì)有否決業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程的權(quán)利 C. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作 D. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向物業(yè)管理公司報(bào)告工作 1房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是依法行政，包括：（ ） A. 規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國物業(yè)管理工作的實(shí) 施 B. 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作 C. 制定物業(yè)管理價(jià)格和稅收政策 D. 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和發(fā)展的良好外部環(huán)境 1以下關(guān)于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司關(guān)系的敘述正確的是：（ ） A．物業(yè)管理公司必須服從業(yè)主委員會(huì)的指揮 B．業(yè)主委員會(huì)必須服從物業(yè)管理公司的指揮 C．兩者是聘用與被聘用的合同關(guān)系 D．兩者是基于物業(yè)管理合同 的平等民事主體關(guān)系 1物業(yè)管理合同因以下原因而終止：（ ） A．合同約定的服務(wù)期限屆滿，雙方又沒有續(xù)簽合同的 B．物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)解除合同的 C．因不可抗力致使物業(yè)管理合同的目的無法實(shí)現(xiàn)的 D．其他法律規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的情形 1前期物業(yè)管理合同與一般物業(yè)管理合同的不同之處在于：（ ） A. 合同主體不同 B. 物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)人不同 C. 物業(yè)管理 合同期限不同 D. 合同的終止方式不同 1《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了（ ）合同法的基本原則。（ Х ） 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。 ( √ ) 1物業(yè)管理活動(dòng)的內(nèi)容是對(duì)房屋、場(chǎng)地、設(shè)施 設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 ( √ ) 1物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會(huì)之間并不存在法律上的關(guān)系。（ √ ） 2各地方人大及其常委會(huì)都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（ √ ） 2共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。（ √ ） 3業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分，不論是否涉及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。（ Χ ） 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 17 頁 3業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 1/2以上的業(yè)主參加才能生效。（ √ ） 五、案例分析題 （一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺(tái)用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺(tái)未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。 答案要點(diǎn)： 業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi)，并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。 物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。 “ 五一 ” 旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè) 管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。 （五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒繳納管理費(fèi)了。 （六） 王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬元。試問： (1)本案依法應(yīng)由誰 來承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ (2)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答案： （ 1）王軍承擔(dān)責(zé)任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責(zé)，有過錯(cuò)。因?yàn)樵谂_(tái)風(fēng)來臨之前已有預(yù)報(bào)，是可預(yù)見的。 10個(gè)多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書副本，稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場(chǎng)停放管理費(fèi)，車主與停車場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。 （ 2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需要兩個(gè)條件，一是當(dāng)事人雙方意思一致，二是保管 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 17 頁 物要實(shí)際交付。試問： (1)接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后，物業(yè)管理企業(yè)是否可以破門而入？ (2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門而入？ 答案： 接到報(bào)警信號(hào)不能直接進(jìn)入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。為此，死者家屬將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償 139萬元。所謂附隨義務(wù)是指根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。在無法確定責(zé)任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓 26 家住戶告上法庭，要求賠償 186萬元，經(jīng)法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔(dān) 2932元。加害人要想免除自己的法律責(zé)任，必須證明自己沒有過錯(cuò)。如果法院經(jīng)過調(diào)查取證，無法找到丟 棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責(zé)任人的情況下，法院應(yīng)判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶共同承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理的保安是屬安全防范性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)只有在工作中違反了合同的約定，并因此給業(yè)主造成了傷害，那么應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二審法院則推翻了一審法院的判決，認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。 （九）筆架山莊業(yè)主明某遭二罪犯搶搶劫 后，被殺害于自家樓下的一套空置房內(nèi)。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損