【正文】 劃許可證 規(guī)劃方案 單體方案 工程預算 24 一級流程 二級關鍵流程 關鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)） 項目實施 洽商 變更 進度 控制 資金 控制 質量 控制 ?重大設備、材料采購流程 ?項目整體驗收流程 ?項目部專業(yè)人員調配流程 竣工銷售 客戶服務 竣工驗收 售房 物業(yè)服務 預售許可證 預售契約 立契 產權證 施工合同 驗貨證明和付款通知 25 目錄 182。 流程優(yōu)化的原則和目標 182。 ? 客戶服務中心的定位不清楚 ? 在項目部與遠嘉交工的期間我們遇到很多服務不到位的情況 ? 層高的問題主要是銷售人員混淆了 — 凈高與層高的概念 ， 層高當然比凈高要高；但在同一房間中出現(xiàn)不同凈高的問題 ， 屬于工程質量控制不嚴的結果 ? 公司的市場調查一般是在立項之后才進行，但只是針對一個項目，缺少連續(xù)的積累。 Wednesday, April 07, 2023 中遠房地產開發(fā)有限責任公司關鍵流程優(yōu)化建議 2 目錄 182。未經遠卓管理顧問書面許可，其他機構不得擅自傳閱、引用或復制。 關鍵流程優(yōu)化方案 3 中遠房地產業(yè)務模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現(xiàn)狀 ? 適應市場環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 ? 暫時犧牲利益 ? 保證品質 ? 努力建立品牌 ? 開發(fā)相關多業(yè)務試探 運營系統(tǒng)現(xiàn)狀 ?運營系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性 ?高層運作理念領先 ?開發(fā)運營系統(tǒng)相對不能適應業(yè)務快速發(fā)展 ?非開發(fā)業(yè)務管理管理缺乏針對性、方向性 業(yè)務模式 ? 開發(fā)業(yè)務采用項目驅動模式，目前擴展十分迅速 ? 圍繞開發(fā)業(yè)務逐步形成多種業(yè)務的子公司組合 4 業(yè)務發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導向不足且多變從而中遠房地產的運營系統(tǒng)已經不能適應未來業(yè)務高速發(fā)展的需求 ? 目標體系不明，預算制定及控制責任集中于領導團隊，沒有落實于職能部門，事后彌補多于事前規(guī)劃 ? 部門劃分專業(yè)導向不清，沒有關鍵節(jié)點控制，職責不清而形成層層上報機制，造成流程復雜化 ? 中遠房地產對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調管理 ? 中遠房地產沒有建立有效的成本控制體系 ? 對下屬子公司的經營管理上“行政管理”為主； ? 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成本高，另外專業(yè)職能、經驗不足也是主要原因 ? 業(yè)務高速發(fā)展，沒有固化流程可以使項目知識技能、經驗教訓得到積累 計劃預算 目標體系 業(yè)務流程 公司整體預算 項目預算 外包管理 成本管理 資金管理 項目運作流程 知識管理 質量管理 經營管理流程 開發(fā)主業(yè) 資產運營 資源配置 管理制度 支持體系 購并交易流程 各子公司運作 5 過去快速發(fā)展的業(yè)務對預算制定的準確執(zhí)行要求不高，目前的公司計劃預算更多依賴公司核心層責任心控制，未形成公司保障體系 ?公司業(yè)務戰(zhàn)略目標不清晰，導致預算制定缺乏指引；使預算難以在公司整體規(guī)劃下進行 ?各個部門在缺乏公司要求和預算標準的情況下制定預算，預算的合理性難以保證 ?公司層面與各個部門就預算溝通不夠，而是由高層自行修改 ?預算沒有滾動調整， 執(zhí)行不嚴格 公司整體預算 項目預算一次性制定，缺乏動態(tài)調整 項目預算 預算管理不嚴格，更多依靠核心領導人員的個人責任心控制為主，未在公司形成體系 —— 創(chuàng)業(yè)期的典型特點 公司業(yè)務發(fā)展模式導致運營系統(tǒng)重點在于追求效率、品質而一定程度犧牲收益為特點 —— 搶時間、建品牌； 本次流程重組工作中將優(yōu)化《經營計劃與預算調整流程》 《項目投資收益預算流程》 6 公司上下已經充分意識到在開發(fā)業(yè)務流程中各個環(huán)節(jié)中存在著一定不足 前期 決策 設計 施工 銷售與 客戶服務 訪談中聽到的聲音 ? 總工辦不參與產品開發(fā) ， 使得工程人員與市場有脫節(jié) ， 另外總工辦的人員對市場的把握能力尚有欠缺； ? 國內外設計的接口不好 ? 前期設計時間延誤的原因還在于前期策劃中營銷策劃 、 開發(fā)及設計分別為遠嘉 、 市場開發(fā)部及總工辦負責 ， 三條線銜接不暢 ? 項目經驗無法積累傳遞 ? 市場的需求不能很快反應到工程部門 ? 工程質量的控制主要由監(jiān)理公司負責 ， 但監(jiān)理公司是抽查 ， 對質量控制不夠嚴格 ， 我們應更多的參與質量工作 ， 但全面抽查需要考慮成本 。 中遠房地產流程體系診斷 182。 流程優(yōu)化的原則和目標 182。 關鍵流程優(yōu)化方案 ? 中遠房地產流程體系描述 ? 關鍵流程的優(yōu)化建議 ? 關鍵流程的操作規(guī)范 26 中遠房地產開發(fā)項目確定流程 ? 流程設計原則：為董事會投資決策做出有力判斷依據(jù)，強化市場營銷 部的決策支持功能 ? 流程控制重點：市場營銷部主導，相關職能部門配合，形成能夠 為決策提供有力依據(jù)的分析報告 ? 流程總負責人：總經理 ? 流程輸入輸出信息： 開發(fā)項目確定 項目信息 開發(fā)項目可研建議書 董事會決策 開發(fā)項目可行性運作方案 27 工程技術部 財務部 外部顧問 中 遠 房 地 產 開 發(fā) 有 限 責 任 公 司 市場營銷部 責任人 備注 中遠房地產開發(fā)項目確定流程 董事會 流程 開發(fā)項目確定流程 流程文件編號： 流程協(xié)調控制部門：市場營銷部 總責任人 ： 總經理 本流程共 3 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經理辦公會 1 項目機會 尋找、篩選 市場營銷部 總經理 初步論證 不通過 經營管理部 初步立項 分析 專家意見 項目初步 論證 審議 市場營銷部總經理 各部門總經理 市場營銷部總經理 總經理 1 通過 28 工程技術部 財務部 外部顧問 中 遠 房 地 產 開 發(fā) 有 限 責 任 公 司 市場營銷部 責任人 備注 中遠房地產開發(fā)項目確定流程（續(xù)） 3 董事會 流程 開發(fā)項目確定流程 流程文件編號： 流程協(xié)調控制部門：市場營銷部 總責任人 ： 總經理 本流程共 3 頁之第 2 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經理辦公會 開發(fā)項目 可研建議書 2 市場營銷部總經理 開發(fā)項目可 行性運作方案 經管部總經理 經營管理部 不通過 財務信 息支持 工程技術 分析 投資收 益分析 各項專業(yè)分析 項目機會 研究 審議 2 各部門總經理 市場營銷部總經理 總經理 市場調研 項目投資 風險及操 作論證 3 項目談判 項目機會尋找 通過 專家意見 29 工程技術部 財務部 外部顧問 中 遠 房 地 產 開 發(fā) 有 限 責 任 公 司 市場營銷部 責任人 備注 中遠房地產開發(fā)項目確定流程（續(xù)） 董事會 流程 開發(fā)項目確定流程 流程文件編號： 流程協(xié)調控制部門：市場營銷部 總責任人 ： 總經理 本流程共 3 頁之第 3 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經理辦公會 經營管理部 市場營銷部總經理 董事長 項目機 會尋找 通過 審議 決策 通過 不通過 項目投資 風險及操 作論證 在董事會批準 的年度計劃內 項目核心 人員確定 3 投資委員會 通過 不通過 總經理 經管部總經理 總經理 總經理 在董事會批準的年度計劃內只需報董事會被案 不在董事會批準的年度計劃內需報投資委員會論證，董事會決策 否 是 備案 30 中遠房地產設計方案確定流程 ? 流程設計原則：工程、市場人員以及相關方面能夠對設計充分發(fā)表自己 意見 ? 流程控制重點：明確“審圖”節(jié)點，解決過去存在著的規(guī)劃設計 和施工圖設計銜接不暢的問題 ? 流程總負責人：中遠房地產項目籌備組組長、項目部經理 ?