【正文】 總額 發(fā)展部 （ 2）市場(chǎng)信息收集 （ 3）營(yíng)銷計(jì)劃 （ 4）營(yíng)銷預(yù)算 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 發(fā)展部 （ 5）營(yíng)銷方案審批 征求各方面意見，按審批流程操作 發(fā)展部 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用 (1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用 銷售人數(shù)控制 銷售工作進(jìn)度控制 獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 發(fā)展部 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) （ 3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) （ 4）銷售模型費(fèi)用 （ 5）宣傳資料及禮品費(fèi) （ 6）展銷費(fèi) 發(fā)展部 (7）計(jì)劃額度控制 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 公司總經(jīng)理 媒體選擇 (1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 專人負(fù)責(zé) 發(fā)展部 （ 2）招投標(biāo) 先評(píng)后選的原則 發(fā)展部 內(nèi)部評(píng)審 發(fā)展部 招投標(biāo) 計(jì)劃合約部 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 裝修 (1)設(shè)計(jì)、裝修 市場(chǎng)信息收集 制訂裝修目標(biāo)成本總額 建管部、發(fā)展部 (2)材料采購(gòu) 信息搜集材料、設(shè)備選型 建管部、發(fā)展部 (3)信息采集及招投標(biāo) 招投標(biāo) 計(jì)劃合約部 (4)樣板房維護(hù) 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、發(fā)展部 (5)材料回收、保管和再利用 建立材料設(shè)備清單 使用登記 閑置品評(píng)估和處理 建管部負(fù)責(zé)、 發(fā)展部、物業(yè)配合 款 （ 1）銷售折扣點(diǎn) 待定 發(fā)展部 （ 2）回款周期 待定 發(fā)展部負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督 條款及承諾 承諾的給出 制作樓書 承諾分類 發(fā)展部負(fù)責(zé) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補(bǔ)償 晚交房原因分類處理； 與施工單位洽商延長(zhǎng)保修期；交房驗(yàn)收協(xié)議 發(fā)展部，建管部、物業(yè)公司協(xié)作 （ 1）中介費(fèi) 待定 發(fā)展部 （ 2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)） 嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行 發(fā)展部 167 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)控制 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃 （ 2）地價(jià)款的支付 （ 3）工程款的支付 （ 4）銷售回款的管理 ① 制定年度資金計(jì)劃 ②資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制 ③制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 ④制定工程年度付款計(jì)劃 ⑤制定年度銷售計(jì)劃 財(cái)務(wù)部 （ 1）人工費(fèi)用 （ 2）行政管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。 對(duì)于合同約定的主要標(biāo)的如工期、質(zhì)量、安全各責(zé)任部門需要做出詳細(xì)的書面報(bào)告資料。 專業(yè)知識(shí)的掌握：預(yù)算人員不僅要全面熟悉定額計(jì)算，掌握各種費(fèi)用文件，還要全面了解工程預(yù)算定額的組成，以便進(jìn)行定額的換算和增補(bǔ)，同時(shí)還需要掌握一定的施工規(guī)范與建筑方面的知識(shí)。 ③保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 （一）項(xiàng)目采購(gòu)成本控制的總策略 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排，預(yù)留出來(lái)材料招標(biāo)時(shí)間和合同訂立時(shí)間。 付款的審批 根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。 ⑤要全面考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。 總分包管理 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）選型 （ 2）材料供應(yīng)方式 （ 3）材料計(jì)劃 （ 4）提前安排時(shí)間 ① 施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。 ②各專業(yè)互審互簽制度。 （ 4）簽證的審批 ① 施工洽商通知單 ②必須遵循“先洽后干 ”的原則。 設(shè)計(jì)變更 (三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）簽證的必要性 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中約定的條款執(zhí)行。 （ 2）變更的審核簽認(rèn) ① 根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 更環(huán)節(jié) （ 1）變更評(píng)估 ① 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。設(shè)計(jì)變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費(fèi)用亦由投標(biāo)人在報(bào)價(jià)表中包干考慮。 —— 付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 —— 設(shè)計(jì)變更。 事后設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。 2）由于我方原因改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導(dǎo)致發(fā)生做法變動(dòng)、材料代換或其它變更事項(xiàng)。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對(duì)索賠而言，是對(duì)提出索賠的一方的反駁。 (二 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié) 工程建設(shè)中索賠管理的任務(wù)主要有索賠和反索賠 （ 1） 索賠： 是指在合同實(shí)施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)或未能保證承諾的合同條件實(shí)現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償要求。 （ 2）合同分析： 包括專業(yè)技術(shù)（專業(yè)成本及漏項(xiàng)及可實(shí)施性）分析及法律風(fēng)險(xiǎn)分析（合法及保障性）。 （ 6）對(duì)于各種檢測(cè)費(fèi)用、評(píng)審費(fèi)用，盡量將費(fèi)用降到最低。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、直接委托（專業(yè)配套） （ 2）計(jì)價(jià)方法的確定 工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的措施 （ 1）編制縝密、嚴(yán)格的招投標(biāo)文件及合同文件，各部門各負(fù)其責(zé)（技術(shù)、商務(wù)、范圍、分界點(diǎn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等），合同措辭嚴(yán)密，合同履行過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榻缍ú磺宥斐蔂?zhēng)議、索賠的增加。 ３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，建管部組織對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。 （ 6）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對(duì)指標(biāo)。 3)對(duì)設(shè)計(jì)高層項(xiàng)目細(xì)部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更。 2）樁基型式的確定 （ 2）結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核 結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對(duì)技術(shù)指標(biāo)的審核 1）輸入信息的審核 核對(duì)電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場(chǎng)地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無(wú)刻意放大。 ① 建管部 ②發(fā)展部 （ 2）報(bào)建 建管部 （ 3）報(bào)施圖 建管部、計(jì)劃合約 部 （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 （ 5）面積測(cè)算 設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合 銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 裝設(shè)計(jì) （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制 ② 施工招投標(biāo) ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計(jì)劃合約部 案設(shè)計(jì) （ 2）方案設(shè)計(jì)要求 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 3）材料設(shè)備選型成本方案 ① 市場(chǎng)信息調(diào)研 ② 根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備 ③ 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表 ④ 裝飾綜合價(jià)格拆分分析 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計(jì)劃合約部 （ 4）招投標(biāo) ① 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書 ② 評(píng)審 ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 功能設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 計(jì) （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ① 市場(chǎng)調(diào)研 ② 有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調(diào)研 ① 建管部 （ 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì) ① 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 ② 招投標(biāo) ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 （ 4）智能化設(shè)計(jì) ① 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內(nèi)容控制 ③ 招投標(biāo) ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計(jì)劃合約部 設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備選型等 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門 更 （ 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用 設(shè)計(jì)調(diào)整符合市場(chǎng)需求及成本降低要求 ① 建管部 （ 2）設(shè)計(jì)變更洽商 嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更流程 ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 ③公司領(lǐng)導(dǎo) 備 （ 1）材料及設(shè)備選型 （ 2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 ① 建管部 ②發(fā)展部 ③計(jì)劃合約部 ④公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）采購(gòu) 招投標(biāo) ① 建管部 ②計(jì)劃合約部 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴(kuò)初報(bào)建 施工圖報(bào)建 概念規(guī) 劃方案 部品材料調(diào)研 產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 銷售示范區(qū)策劃 景觀概念 設(shè)計(jì)流程優(yōu)化 交通系統(tǒng)規(guī)劃中的路網(wǎng)規(guī)模、停車方式、道路斷面、步行系統(tǒng)與配套管線、消防流線等。尤其是在設(shè)計(jì)合同中約定設(shè)計(jì)變更率（因設(shè)計(jì)原因）。 (3)景觀造價(jià) 硬景：活動(dòng)場(chǎng)地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的 10%。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。 該環(huán)節(jié)影響： 購(gòu)地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本