【正文】 總額 發(fā)展部 （ 2）市場信息收集 （ 3）營銷計劃 （ 4）營銷預算 根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用 發(fā)展部 （ 5）營銷方案審批 征求各方面意見，按審批流程操作 發(fā)展部 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 營銷現(xiàn)場費用 (1）現(xiàn)場銷售人工費用 銷售人數(shù)控制 銷售工作進度控制 獎勵辦法控制 發(fā)展部 （ 2）現(xiàn)場銷售器具費 （ 3）賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4）銷售模型費用 （ 5）宣傳資料及禮品費 （ 6）展銷費 發(fā)展部 (7）計劃額度控制 額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 公司總經(jīng)理 媒體選擇 (1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 專人負責 發(fā)展部 （ 2）招投標 先評后選的原則 發(fā)展部 內(nèi)部評審 發(fā)展部 招投標 計劃合約部 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 裝修 (1)設計、裝修 市場信息收集 制訂裝修目標成本總額 建管部、發(fā)展部 (2)材料采購 信息搜集材料、設備選型 建管部、發(fā)展部 (3)信息采集及招投標 招投標 計劃合約部 (4)樣板房維護 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、發(fā)展部 (5)材料回收、保管和再利用 建立材料設備清單 使用登記 閑置品評估和處理 建管部負責、 發(fā)展部、物業(yè)配合 款 （ 1）銷售折扣點 待定 發(fā)展部 （ 2）回款周期 待定 發(fā)展部負責，財務監(jiān)督 條款及承諾 承諾的給出 制作樓書 承諾分類 發(fā)展部負責 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補償 晚交房原因分類處理； 與施工單位洽商延長保修期；交房驗收協(xié)議 發(fā)展部，建管部、物業(yè)公司協(xié)作 （ 1）中介費 待定 發(fā)展部 （ 2）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費） 嚴格按相關流程進行 發(fā)展部 167 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 控制要點 控制什么 怎么控制 誰控制 （ 1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 （ 2）地價款的支付 （ 3）工程款的支付 （ 4）銷售回款的管理 ① 制定年度資金計劃 ②資金占壓費用估算與控制 ③制定項目總體開發(fā)計劃 ④制定工程年度付款計劃 ⑤制定年度銷售計劃 財務部 （ 1）人工費用 （ 2）行政管理費用 財務部 主要有財務、人工、行政三塊費用組成。 對于合同約定的主要標的如工期、質(zhì)量、安全各責任部門需要做出詳細的書面報告資料。 專業(yè)知識的掌握：預算人員不僅要全面熟悉定額計算，掌握各種費用文件，還要全面了解工程預算定額的組成，以便進行定額的換算和增補，同時還需要掌握一定的施工規(guī)范與建筑方面的知識。 ③保修款一般不低于合同總價的 5%。 （一）項目采購成本控制的總策略 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）采購招投標及訂立合同時間 根據(jù)工程建設進度安排，預留出來材料招標時間和合同訂立時間。 付款的審批 根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 ⑤要全面考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間。 總分包管理 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）選型 （ 2）材料供應方式 （ 3）材料計劃 （ 4）提前安排時間 ① 施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。 ②各專業(yè)互審互簽制度。 （ 4）簽證的審批 ① 施工洽商通知單 ②必須遵循“先洽后干 ”的原則。 設計變更 (三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 （ 1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認嚴格按照合同中約定的條款執(zhí)行。 （ 2）變更的審核簽認 ① 根據(jù)變更原因?qū)⒃O計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 更環(huán)節(jié) （ 1）變更評估 ① 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調(diào)整。設計變更及簽證工程中，發(fā)生的措施費用亦由投標人在報價表中包干考慮。 —— 付款條件與形象進度或完成工程量的關系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 —— 設計變更。 事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。 2）由于我方原因改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，導致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。通常反索賠主要是指發(fā)包人向反索賠是相對索賠而言，是對提出索賠的一方的反駁。 (二 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要環(huán)節(jié) 工程建設中索賠管理的任務主要有索賠和反索賠 （ 1） 索賠： 是指在合同實施中，合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務或未能保證承諾的合同條件實現(xiàn)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲅a償要求。 （ 2）合同分析： 包括專業(yè)技術（專業(yè)成本及漏項及可實施性）分析及法律風險分析（合法及保障性）。 （ 6）對于各種檢測費用、評審費用，盡量將費用降到最低。 （ 1）招標方式的選擇 公開招標、直接委托（專業(yè)配套） （ 2）計價方法的確定 工程量清單計價招標 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 招投標環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 招投標環(huán)節(jié)成本控制的措施 （ 1）編制縝密、嚴格的招投標文件及合同文件，各部門各負其責（技術、商務、范圍、分界點、驗收標準等），合同措辭嚴密，合同履行過程中經(jīng)常會出現(xiàn)因為界定不清而造成爭議、索賠的增加。 ３）設計單位拿出擴初設計和概算后，建管部組織對圖紙進行內(nèi)審，并對設計進行修正。 （ 3）設備方面優(yōu)化關注點： １）覆土埋深與設備管線的埋設 ２）地下室層高與設計管線的關系 ３）設備參數(shù)以及設備型號的選用． ４）選用新技術、新設備的應用。 （ 6）結構含鋼量限額 由于建筑類型的多樣性，結構的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。 3)對設計高層項目細部大樣的做法明確，有利于施工圖的規(guī)范，減少施工過程中的設計變更。 2）樁基型式的確定 （ 2）結構計算數(shù)據(jù)的審核 結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核 1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。 ① 建管部 ②發(fā)展部 （ 2）報建 建管部 （ 3）報施圖 建管部、計劃合約 部 （ 4）審圖施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商 （ 5）面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合 銷售包裝設計、裝修方案設計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 裝設計 （ 1）售樓處、樣板間、示范區(qū) ① 結合營銷費用控制 ② 施工招投標 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計劃合約部 案設計 （ 2）方案設計要求 根據(jù)擴初設計圖、項目開發(fā)指導書和實體研究的結果確定方案設計要求 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 3）材料設備選型成本方案 ① 市場信息調(diào)研 ② 根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備 ③ 制訂裝修設計目標成本計劃明細表 ④ 裝飾綜合價格拆分分析 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計劃合約部 （ 4）招投標 ① 制訂設計任務書 ② 評審 ① 建管部 ②計劃合約部 功能設計 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估 ① 市場調(diào)研 ② 有針對性擴充建筑物功能 ① 發(fā)展部 ②建管部 （ 2）市政配套方案 ① 市政狀況調(diào)研 ① 建管部 （ 3）環(huán)境方案設計 ① 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額 ② 招投標 ① 建管部 ②計劃合約部 （ 4）智能化設計 ① 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ② 智能化內(nèi)容控制 ③ 招投標 ① 發(fā)展部 ②建管部 ③計劃合約部 設計變更、材料設備選型等 控制要點 控制內(nèi)容 控制措施 實施部門 更 （ 1）設計調(diào)整費用 設計調(diào)整符合市場需求及成本降低要求 ① 建管部 （ 2）設計變更洽商 嚴格設計變更流程 ① 建管部 ②計劃合約部 ③公司領導 備 （ 1）材料及設備選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝 ① 建管部 ②發(fā)展部 ③計劃合約部 ④公司領導 （ 3）采購 招投標 ① 建管部 ②計劃合約部 拿地節(jié)點 方案報建 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設計 擴初設計 景觀設計 部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴初報建 施工圖報建 概念規(guī) 劃方案 部品材料調(diào)研 產(chǎn)品創(chuàng)新 建筑、規(guī)劃方案 結構、設備 初步方案 銷售示范區(qū)策劃 景觀概念 設計流程優(yōu)化 交通系統(tǒng)規(guī)劃中的路網(wǎng)規(guī)模、停車方式、道路斷面、步行系統(tǒng)與配套管線、消防流線等。尤其是在設計合同中約定設計變更率（因設計原因）。 (3)景觀造價 硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等。 科學合理的設計可降低工程造價的 10%。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容復雜。 該環(huán)節(jié)影響： 購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本