【正文】 客戶 總比例 佛山地區(qū) 70% % 廣州地區(qū) 10% % 四會(huì)及肇慶城區(qū) 10% % 港澳等其他地區(qū) 10% % 合計(jì) 100% 45% 純投資客戶來(lái)源比例預(yù)判： 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略總綱 營(yíng)銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場(chǎng)分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 ? 高舉高打 以區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的姿勢(shì)強(qiáng)勢(shì)入市，建立項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。 營(yíng)銷策略總綱 ——四大重拳，拳拳到位 高丼 高打 體驗(yàn)先行 小步快跑 精準(zhǔn)打擊 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 一期： 2023年 10月前銷售完畢。 推貨節(jié)奏建議： 一期 二期 第一批 二期 第二批 營(yíng)銷目標(biāo)：一期在 12個(gè)月內(nèi)完成銷售 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 2023年 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2023年 10月首批推出 350套，采用小步快跑戰(zhàn)略造勢(shì)推高價(jià)格。 一期 商業(yè) 部分建議在 2023年一期基本完成銷售以后，與二期一同入市。 ? 正向價(jià)格標(biāo)桿 —— 樹(shù)立項(xiàng)目形象，帶動(dòng)其他單位成交和價(jià)格攀升，拉動(dòng)中等資源單位的銷售； ? 負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿 —— 制造性價(jià)比對(duì)比，有利于加速對(duì)比單位成交，制造稀缺預(yù)留提價(jià)空間，為后期提價(jià)奠定基礎(chǔ)； 3）以銷控技術(shù)和價(jià)格調(diào)差實(shí)現(xiàn)銷售均衡性 注重景觀單位和臨路、臨農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)單位的銷售均衡。選擇 天和豪庭、御景臺(tái)花園、水岸花城、發(fā)現(xiàn)美院作為 參考 。 【 依據(jù)三 】 政府公布房?jī)r(jià)控制漲幅 ——2023年 4月肇慶市政府公布的房?jī)r(jià)漲幅控制在 GDP漲幅之內(nèi)，即 14%。 經(jīng)過(guò)恒昌團(tuán)隊(duì)的營(yíng)銷朋務(wù) 增值 我們有 信心 將項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升 10%： 項(xiàng)目首批入市價(jià)格為 5800元 /平米 。 ?客戶的 口碑 往往是決定項(xiàng)目銷售好壞的關(guān)鍵所在，其帶來(lái)的附加值難以估量。 一二手聯(lián)勱，成交率層級(jí)遞增，相互促進(jìn)，引發(fā)營(yíng)銷風(fēng)暴 。 創(chuàng)造 逆市上揚(yáng)奇跡 。 三大關(guān)鍵策略 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 2023年 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 預(yù)熱期 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 尾貨銷售期 保持熱銷期 二次開(kāi)盤強(qiáng)銷期 開(kāi)盤籌備期 保持熱銷期 銷售階段 線上推廣 線下渠道 網(wǎng)絡(luò) /戶外 /形象墻 /樓體 戶外 /報(bào)紙 /網(wǎng)絡(luò) /短信 戶外 /網(wǎng)絡(luò) /短信 戶外 /電視 /報(bào)紙 /短信 /DM 客戶接待 客戶梳理 圈層聯(lián)動(dòng) /老帶新 產(chǎn)品推介 客戶群全回 CALL 團(tuán)體專場(chǎng)推介 /外展 ?前期鋪墊建立形象 —— 戶外廣告（占據(jù)輿論橋頭堡；攔截廣佛深客戶） ?高端密集爆發(fā)形象 —— 電視廣告（香港電視媒體播放） ?開(kāi)盤前集中提升形象 —— 報(bào)紙廣告（機(jī)關(guān)企事業(yè)單位訂閱報(bào)刊） ?低成本長(zhǎng)期滲透形象 —— 夾報(bào)派單（鎖定目標(biāo)客戶單位） ?快速積聚人氣傳達(dá)信息 —— 短信廣告（針對(duì)中高收入人群精準(zhǔn)投放） ?廣泛捕獲外地投資者 —— 網(wǎng)絡(luò)軟宣（配合活動(dòng)營(yíng)銷造勢(shì)，低成本覆蓋外地人群） 線上：結(jié)合區(qū)域人群媒體接受特征，使用多種手段配合打造項(xiàng)目高端形象 渠道策略：線上多手段結(jié)合，深入滲透 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 發(fā)放“至尊釐卡”，實(shí)行 關(guān)鍵人物營(yíng)銷 制作一批“壹號(hào)至尊金卡”，金卡持有者享受以下權(quán)利： ?持卡介紹客戶新客戶享受額外 99折優(yōu)惠，同時(shí)持卡人可獲得積分獎(jiǎng)勵(lì)，憑積分享受關(guān)聯(lián)企業(yè)優(yōu)惠戒物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠； 【 至尊釐卡發(fā)放群體 】 政府部門： 政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、村委領(lǐng)導(dǎo)； 團(tuán)販企業(yè)： 團(tuán)購(gòu)企業(yè)老總、負(fù)責(zé)聯(lián)系人 成交業(yè)主： 洋房業(yè)主介紹成交超過(guò) 3套以上； 緊扣販買力群體 ——團(tuán)販與場(chǎng)聯(lián)誼會(huì) 針對(duì)團(tuán)購(gòu)企業(yè)中高層管理人員，戒村委組織。 渠道策略：圈層營(yíng)銷口碑傳播，事半功倍 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 大旺高新區(qū)市場(chǎng)缺乏示范單位，仍停留在所見(jiàn)即所得的基礎(chǔ)階段。 展示策略：示范單位，震撼用戶體驗(yàn) 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 【 示范單位建議風(fēng)格二 】 東南亞風(fēng)格，濃烈的異域風(fēng)情給客戶強(qiáng)烈沖擊 東南亞風(fēng)格在高檔豪宅樓盤中較為流行，與項(xiàng)目東南亞風(fēng)情園林相匹配，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)感。 低成本高參不的小活勱穿插保持項(xiàng)目熱度 促銷活動(dòng)在三四線城市如大旺高新區(qū)的效果立竿見(jiàn)影，在樹(shù)立形象吸引關(guān)注、擴(kuò)大影響、促迚銷售等斱面起到了重要的作用。同時(shí)結(jié)合政府贊助公益活動(dòng)、捐助窮困等活動(dòng)對(duì)樹(shù)立形象和提升品牌非常有效。 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 由于一期入市塑造高端形象，為后期產(chǎn)品拉高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，建議適當(dāng)加大一期營(yíng)銷費(fèi)用投入。 水岸花城 在售戶型 舒適兩房 三房 面積段（㎡） 7687 103116 戶型比例 22% 78% 銷售率 70% 50% 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 附：大旺及四會(huì)區(qū)域典型在售樓盤案例 二、四會(huì)市場(chǎng)典型在售樓盤案例 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 錦繡棕櫚園 ? 占地： 30萬(wàn)平方米 ? 總建： 51萬(wàn)平方米 ? 容積率： ? 項(xiàng)目類型：一梯四戶洋房 ? 建筑類別： 17層高層 ? 均價(jià)： 3600元 /平方米 ? 單價(jià)幅度段： 2900— 3800元 /平方米 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 客戶群：本地工商個(gè)體戶、當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、四會(huì)私企老板、佛山、廣州投資客戶 ? 后續(xù)供應(yīng)：在售 1 15座，總套數(shù)為128套。 項(xiàng)目回款及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 祝愿旺城壹號(hào)開(kāi)發(fā)成功！ 恒昌顧問(wèn)真誠(chéng)與您合作！ 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 附：大旺及四會(huì)區(qū)域典型在售樓盤案例 一、大旺市場(chǎng)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤案例 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 ? 占地： 20萬(wàn)㎡ ? 總建： 50萬(wàn)㎡ ? 容積率 ? 項(xiàng)目類型：洋房 +別墅 ? 建筑類別： 15層高層 ? 均價(jià)： 4500元 /㎡ ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 配套：商業(yè)街、廣場(chǎng)、幼兒園 ? 客戶群：高新區(qū)高管、大旺本地高收入人群、佛山投資客 ? 后續(xù)供應(yīng)：一期 9棟洋房，現(xiàn)已開(kāi)發(fā) 2棟 ,一期待開(kāi)發(fā) 425套 發(fā)現(xiàn) .美院 在售戶型 三房 四房 面積段（㎡） 102107 141 戶型比例 80% 20% 銷售率 70% 60% 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 ? 總建： ㎡ ? 項(xiàng)目類型：洋房 ? 建筑類別：層高層 ? 均價(jià)： 4900元 /㎡ ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ? 配套：商業(yè)街 ? 客戶群：大旺本地公務(wù)員、醫(yī)生、教師及當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳骸⒎鹕酵顿Y客 ? 后續(xù)供應(yīng)：分三期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已完成三期全部開(kāi)發(fā)。 營(yíng)銷服務(wù)提升，預(yù)植客戶高端社區(qū)印象 提升服務(wù)態(tài)度、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)表現(xiàn)，以向客戶展示本項(xiàng)目以客戶為本、為尊的理念； 完善客戶接待流程，做到無(wú)論買房不買房，都享受相同高品質(zhì)的客戶接待服務(wù)。禮品永進(jìn)是最好的刺激。 展示策略：生活化家裝，擊中客戶軟肋 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 92 重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)使用事件營(yíng)銷引爆高潮 售樓處開(kāi)放、開(kāi)盤等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，使用話題性強(qiáng)的事件營(yíng)銷引爆，無(wú)死角覆蓋目標(biāo)區(qū)域，一炮而紅，為后期營(yíng)銷節(jié)省大量費(fèi)用。 示范單位是展示物業(yè)的最佳窗口，在樣板房中特意營(yíng)造居家氛圍，使參觀者在踏入的一瞬間就受到某種生活模式的引導(dǎo)，并通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)布臵使其產(chǎn)生模仿甚至占有的欲望，可以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。針對(duì)此類中青年管理層，重點(diǎn)消化緊湊戶型。 ?選取有力外展點(diǎn) —— 恒昌深入廣佛肇市場(chǎng) ，洞察市場(chǎng)關(guān)鍵點(diǎn)，為項(xiàng)目外展，拓展客戶平臺(tái)提供有力支撐與保障。 形成 搶販氛圍 ，直接帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)成交率。 三大關(guān)鍵策略 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 一二手聯(lián)勱引發(fā)營(yíng)銷風(fēng)暴 三大關(guān)鍵策略 恒昌地產(chǎn)十年深耕 廣佛肇 ，深入 禪桂中心 累積超過(guò) 二十萬(wàn) 一手客戶資源 。 價(jià)格策略：營(yíng)銷增值 10%，確定真正項(xiàng)目?jī)r(jià)格 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 大旺發(fā)展分析 項(xiàng)目條件分析 政策環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 客戶特征分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略總綱 營(yíng)銷策略分解 回款及費(fèi)用 商業(yè)市場(chǎng)分析 觀己 知彼 破局 立局 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 2023年 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 預(yù)熱期 售樓處開(kāi)放 園林及樣板房開(kāi)放 VIP認(rèn)購(gòu)開(kāi)始 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 尾貨銷售期 保持熱銷期 二次開(kāi)盤強(qiáng)銷期 開(kāi)盤籌備期 保持熱銷期 開(kāi)盤 加推 加推 二次開(kāi)盤 加推 銷售節(jié)點(diǎn) 銷售階段 推廣主題 媒體投放 活動(dòng)節(jié)點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò) /戶外 /形象墻 /樓體 戶外 /報(bào)紙 /網(wǎng)絡(luò) /短信 戶外 /網(wǎng)絡(luò) /短信 戶外 /電視 /報(bào)紙 /短信 /DM 客戶接待 客戶梳理 圈層聯(lián)動(dòng) /老帶新 產(chǎn)品推介 客戶群全回 CALL 團(tuán)體專場(chǎng)推介 線下渠道 銷售物料 銷售百問(wèn) 樓書(shū) /戶型單張 模型 銷售公示及相關(guān)資料 售樓處開(kāi)放活動(dòng) 一期開(kāi)盤活動(dòng) 認(rèn)籌活動(dòng) 二次開(kāi)盤活動(dòng) 營(yíng)銷總控圖 新貴生活哲學(xué) 代言一座城的起飛 中心中 精英匯 標(biāo)桿級(jí)精英社區(qū) 旺城壹號(hào) 我是中心 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 圈層營(yíng)銷捕捉三四線客戶 三四線城市客戶群體的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)非常有特色 —— ?大旺高新區(qū)作為新晉的區(qū)域新城，城市幅員有限， 人群圈層特征明顯，信息傳播速度快。 根據(jù)此漲幅，本項(xiàng)目靜態(tài)定價(jià) 5000元 /平米 ，到 2023年 10月入市時(shí)即半年后漲幅7%，即 5350元 /平米 為項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)定價(jià)基準(zhǔn)。 【 依據(jù)二 】 天和豪庭案例參考漲幅 ——從 2023年開(kāi)始關(guān)系客戶認(rèn)購(gòu)， 2023年元旦開(kāi)盤至今，價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)。本案 當(dāng)前 價(jià)格推算： 5062 +4573 +5679 +4632 =4995元 /平米 ，取整為： 5000元 /平米 。正式開(kāi)盤時(shí)以略低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，引發(fā)銷售風(fēng)暴。 2023年 3月第二批共 425套，首次 107套 ；5月加推 200套 ， 7月加推 143套 。 二期第一批： 2023年 10月入市，鞏固項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)量平衡，為后期價(jià)格拉升做鋪墊。 ? 小步快跑 產(chǎn)品結(jié)合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分批推售，高潮不斷，營(yíng)造項(xiàng)目稀缺氛圍，創(chuàng)造口碑，促進(jìn)價(jià)格上漲。 項(xiàng)目地段位于新城中心，未來(lái)發(fā)展空間大。 均為職業(yè)投資者或?qū)で筚Y產(chǎn)保值的富人階層。 產(chǎn)品品質(zhì)有保障。 客戶訴求： 交通便利，生活配套齊全。收入層次分化嚴(yán)重，高收入的如企業(yè)老板、個(gè)體戶、公務(wù)員、企事業(yè)單位、企業(yè)中高層管理者。 未來(lái)物業(yè)有升值前景。 客戶訴求： 小區(qū)整體素質(zhì)高。區(qū)域開(kāi)發(fā)的得益者，大多數(shù)擁有自建房，在大旺居住并經(jīng)營(yíng)個(gè)體生意或工作，部分在外打工但不排除回大旺定居的年輕一輩。 著重打造內(nèi)景觀，彌補(bǔ)景觀缺失劣勢(shì)。 威脅 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)較大。 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)展成熟，有一定市場(chǎng)空白。 地塊方正利于排布。 潛力較大 —— 隨著大旺高新區(qū)晉升國(guó)家級(jí)高新區(qū)，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)將有大幅度提升，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展速度加快，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。 整體而言，未來(lái)供大于求趨勢(shì)明顯。 社區(qū)商業(yè) —— 大旺部分社區(qū)底商形成一定商業(yè)氛圍，如御景臺(tái)花園底商，主要業(yè)態(tài)為社區(qū)配套型。 ?商業(yè)形態(tài)主要是以小型百貨購(gòu)物商場(chǎng)和臨街商鋪的形式出現(xiàn)。 大旺客戶小結(jié)：本地客戶有深挖空間，外地客戶發(fā)展?jié)摿^大，以佛山地區(qū)為主。隨著大旺市場(chǎng)發(fā)展成熟，產(chǎn)品線豐富，以及大旺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的趨勢(shì)，大旺市場(chǎng)外地投資客戶比例將大幅增加。 三水客戶：客戶對(duì)居住環(huán)境要求較高，投資型客戶比例相對(duì)較大 旺城壹號(hào)營(yíng)銷策劃方案 鼎湖板塊 均價(jià) 4600元 /㎡ 端州板塊 均價(jià)： 5100元 /㎡ 端州板塊海板塊 本地客戶占 62%,主要以本地公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個(gè)體工商戶、本地高收入人群 ； 周邊鎮(zhèn)區(qū)占 21%，主要是周邊私企業(yè)主； 珠三角投資客； 鼎湖板塊 以珠三角投資客戶為主，占 47% 本地居民展 25%以當(dāng)?shù)毓珓?wù)