山東魯商濟(jì)南國(guó)奧城公寓可行性再研究_72ppt(文件)
【正文】 于純寫(xiě)字樓的需求發(fā)生了重大的變化，由于本次調(diào)查大部分在純寫(xiě)字樓里進(jìn)行的這也是純寫(xiě)字樓比重較高的重要原因；另一方面，隨著購(gòu)房者對(duì)于寫(xiě)字樓的認(rèn)識(shí)的提高及政策上住宅禁商等因素影響，購(gòu)房者對(duì)于住宅商務(wù)樓大的需求呈下滑趨勢(shì)；另外，由于區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于 SOHO公寓缺少認(rèn)知或未形成清晰的理解，加上市場(chǎng)上對(duì)于 SOHO概念的不得當(dāng)宣傳，使得 SOHO公寓在濟(jì)南市場(chǎng)上并沒(méi)有廣泛深入人心，這很大程度上影響了以上調(diào)查結(jié)果 （發(fā)現(xiàn)很多調(diào)查對(duì)象不知道 SOHO公寓） 。 4 %獨(dú)立衛(wèi)生間成為辦公需求考慮的重要方面 在是否選擇獨(dú)立衛(wèi)生間的問(wèn)題上，有 60%的需求比例選擇了考慮獨(dú)立衛(wèi)生間，超過(guò) 50%，占多數(shù)比例。 是否選擇獨(dú)立衛(wèi)生間會(huì)。同時(shí)，由于考慮到中央空調(diào)的使用費(fèi)用較高的現(xiàn)實(shí)，中小企業(yè)為了降低辦公成本，更傾向于需求分戶(hù)式中央空調(diào)。 9 % 對(duì)與交房標(biāo)準(zhǔn)方面的調(diào)查結(jié)果顯示，有 55%的選擇簡(jiǎn)裝修，有 31%的選擇精裝修，僅有 14%的選擇毛坯房。 3 1 %簡(jiǎn)裝修。 市場(chǎng)關(guān)注度高，環(huán)境不成熟導(dǎo)致較強(qiáng)的觀望態(tài)勢(shì) 會(huì)不會(huì)去奧體中心辦公會(huì)。由此得出， 項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格范圍主要集中在 60008000元 /㎡。 3 1 %7 0 0 0 8 0 0 0 元/㎡。 心理特征： 他們既希望追求高檔的辦公形象與舒適的辦公環(huán)境，又比較注重實(shí)用和節(jié)省。 粥多 僧 少， 如何是好？ 商務(wù)公寓 商務(wù) 小型辦公 大型辦公 要 西瓜 也要 芝麻 小面積辦公不可少，項(xiàng)目物業(yè)存在互補(bǔ)性。 2023年公寓 銷(xiāo)售 ，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 小戶(hù)型辦公項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) （元 / ㎡ ） 總量（㎡） 銷(xiāo)售 情況 面積區(qū)間 （㎡） 層高 （ m） 空調(diào) 三翔 SOSA 6000 23000 ㎡ 55% 70137 戶(hù)式中央空調(diào) 三威大廈 6150 73300 ㎡ 90% 100200頂層 loft 中央空調(diào) 泉景恒展商務(wù)大廈 7800 12970㎡ 售罄 70200 3 無(wú) 三慶財(cái)富中心 C座 5800 90% 40200 無(wú) 三慶楓潤(rùn)商務(wù)大廈 6500 30000 ㎡ 售罄 70180 無(wú) 普利商務(wù)中心 未定 2萬(wàn)㎡ 認(rèn)購(gòu) 51251 未定 未定 嘉馨商務(wù)大廈 70008000 2萬(wàn)㎡ 認(rèn)購(gòu) 50150 3 無(wú) 區(qū)域內(nèi)小戶(hù)型辦公項(xiàng)目不多，且銷(xiāo)售較好，存量不大。 客戶(hù)是 上帝 黃金時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目并未全部建成寫(xiě)字樓，而是公寓寫(xiě)字樓平分秋色； 近期新出現(xiàn)的小面積辦公項(xiàng)目：嘉馨商務(wù)大廈、普利商務(wù)中心、天業(yè)國(guó)際等都采用了室內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)（不要衛(wèi)生間可預(yù)處理）。為保證其服務(wù)性，可先采取出租或免租金招商的辦法。使售價(jià)物有所值，甚至是物超所值。廣義即指管理；中義即指各類(lèi)國(guó)家機(jī)關(guān)的管理；狹義僅指除立法、司法機(jī)關(guān)以外的國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)社會(huì)事務(wù)的管理。 第一類(lèi)：自用型 對(duì)周邊單位依附性較強(qiáng)的客戶(hù)： 外省市政府企事業(yè)單位駐濟(jì)辦事處；（政府） 大中型企業(yè)單位駐濟(jì)辦事處；（政府） 律師事務(wù)所；（省高院） 醫(yī)藥公司、醫(yī)療器材等；（省立醫(yī)院） 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司；（規(guī)劃局） 。 國(guó)內(nèi)外高端商務(wù)人士： 周邊辦公企業(yè)高層管理人員； 外企在濟(jì)辦事處個(gè)人居住 /歐美人士、日韓人士 以商務(wù)居住為主體 /空中飛人 以居住為主體的 /企業(yè)會(huì)所 空巢期的高端人士 /本地企業(yè)高管 壟斷行業(yè)及上市公司中高層管理人員 第二類(lèi)：投資型 對(duì)濟(jì)南地產(chǎn)有較高投資回報(bào)要求的高端人群。 二居： 70㎡ 一居： 52㎡ 居住 功能空間劃分示意 Soho平層： ㎡ 混合 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ 商務(wù) 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ Loft空間： ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層空間裝飾示意 頂層loft空間示意 底層商業(yè) loft空間示意 大堂
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