山東魯商濟(jì)南國奧城公寓可行性再研究_72ppt(文件)
【正文】 于純寫字樓的需求發(fā)生了重大的變化，由于本次調(diào)查大部分在純寫字樓里進(jìn)行的這也是純寫字樓比重較高的重要原因；另一方面，隨著購房者對于寫字樓的認(rèn)識的提高及政策上住宅禁商等因素影響，購房者對于住宅商務(wù)樓大的需求呈下滑趨勢；另外，由于區(qū)域市場對于 SOHO公寓缺少認(rèn)知或未形成清晰的理解，加上市場上對于 SOHO概念的不得當(dāng)宣傳，使得 SOHO公寓在濟(jì)南市場上并沒有廣泛深入人心，這很大程度上影響了以上調(diào)查結(jié)果 （發(fā)現(xiàn)很多調(diào)查對象不知道 SOHO公寓） 。 4 %獨(dú)立衛(wèi)生間成為辦公需求考慮的重要方面 在是否選擇獨(dú)立衛(wèi)生間的問題上，有 60%的需求比例選擇了考慮獨(dú)立衛(wèi)生間，超過 50%，占多數(shù)比例。 是否選擇獨(dú)立衛(wèi)生間會。同時(shí)，由于考慮到中央空調(diào)的使用費(fèi)用較高的現(xiàn)實(shí)，中小企業(yè)為了降低辦公成本，更傾向于需求分戶式中央空調(diào)。 9 % 對與交房標(biāo)準(zhǔn)方面的調(diào)查結(jié)果顯示，有 55%的選擇簡裝修，有 31%的選擇精裝修，僅有 14%的選擇毛坯房。 3 1 %簡裝修。 市場關(guān)注度高，環(huán)境不成熟導(dǎo)致較強(qiáng)的觀望態(tài)勢 會不會去奧體中心辦公會。由此得出， 項(xiàng)目所處區(qū)域的市場預(yù)期價(jià)格范圍主要集中在 60008000元 /㎡。 3 1 %7 0 0 0 8 0 0 0 元/㎡。 心理特征： 他們既希望追求高檔的辦公形象與舒適的辦公環(huán)境，又比較注重實(shí)用和節(jié)省。 粥多 僧 少， 如何是好？ 商務(wù)公寓 商務(wù) 小型辦公 大型辦公 要 西瓜 也要 芝麻 小面積辦公不可少，項(xiàng)目物業(yè)存在互補(bǔ)性。 2023年公寓 銷售 ，寫字樓銷售 小戶型辦公項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 均價(jià) （元 / ㎡ ） 總量（㎡） 銷售 情況 面積區(qū)間 （㎡） 層高 （ m） 空調(diào) 三翔 SOSA 6000 23000 ㎡ 55% 70137 戶式中央空調(diào) 三威大廈 6150 73300 ㎡ 90% 100200頂層 loft 中央空調(diào) 泉景恒展商務(wù)大廈 7800 12970㎡ 售罄 70200 3 無 三慶財(cái)富中心 C座 5800 90% 40200 無 三慶楓潤商務(wù)大廈 6500 30000 ㎡ 售罄 70180 無 普利商務(wù)中心 未定 2萬㎡ 認(rèn)購 51251 未定 未定 嘉馨商務(wù)大廈 70008000 2萬㎡ 認(rèn)購 50150 3 無 區(qū)域內(nèi)小戶型辦公項(xiàng)目不多，且銷售較好，存量不大。 客戶是 上帝 黃金時(shí)代廣場項(xiàng)目并未全部建成寫字樓，而是公寓寫字樓平分秋色； 近期新出現(xiàn)的小面積辦公項(xiàng)目：嘉馨商務(wù)大廈、普利商務(wù)中心、天業(yè)國際等都采用了室內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)（不要衛(wèi)生間可預(yù)處理）。為保證其服務(wù)性，可先采取出租或免租金招商的辦法。使售價(jià)物有所值，甚至是物超所值。廣義即指管理；中義即指各類國家機(jī)關(guān)的管理；狹義僅指除立法、司法機(jī)關(guān)以外的國家行政機(jī)關(guān)對社會事務(wù)的管理。 第一類：自用型 對周邊單位依附性較強(qiáng)的客戶： 外省市政府企事業(yè)單位駐濟(jì)辦事處；（政府） 大中型企業(yè)單位駐濟(jì)辦事處；（政府） 律師事務(wù)所；（省高院） 醫(yī)藥公司、醫(yī)療器材等；（省立醫(yī)院） 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司；（規(guī)劃局） 。 國內(nèi)外高端商務(wù)人士： 周邊辦公企業(yè)高層管理人員； 外企在濟(jì)辦事處個(gè)人居住 /歐美人士、日韓人士 以商務(wù)居住為主體 /空中飛人 以居住為主體的 /企業(yè)會所 空巢期的高端人士 /本地企業(yè)高管 壟斷行業(yè)及上市公司中高層管理人員 第二類：投資型 對濟(jì)南地產(chǎn)有較高投資回報(bào)要求的高端人群。 二居： 70㎡ 一居： 52㎡ 居住 功能空間劃分示意 Soho平層： ㎡ 混合 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ 商務(wù) 功能空間劃分示意 Loft空間： 單層 ㎡ Soho平層： ㎡ Loft空間： ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層空間裝飾示意 頂層loft空間示意 底層商業(yè) loft空間示意 大堂
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