【正文】 Golden 高檔0 1 1 2 31 32 8 3 3 462 1 11 215 130 35 16 3962 37 9 11 4 613 2 21 93 42 27 3 1652 362 174 73 26 6353 27 2 291 3 3 1 72 86 34 8 3 1313 19 11 302 4 1 2 73 1 14 1 151234居室數(shù) 衛(wèi)生間數(shù)土地屬性Total 300 200300 150200 100150 50100 2550 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total單向（T 、蝶） 14 18 42 33 34 34 42 64雙向（工） 352 256 610 467 276 275 332 877多向（十、風(fēng)車） 176 189 373 289 142 220 6 178 522Total 550 465 1040 800 457 534 6 554單體形態(tài)客戶類型 + 單體形態(tài) ?目前廣州市場中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流 ?多向單體其次 ?單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少 300 200300 150200 100150 50100 2550 一核戶數(shù)單體形態(tài) 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total單向（T 、蝶） 6 18 24 17 24 18 18 125雙向（工） 6 6 7 7 8 14 48多向（十、風(fēng)車） 1 1 1 1 1 5單向（T 、蝶） 6 6 6 6 11 35雙向（工） 9 21 49 44 39 38 48 248多向（十、風(fēng)車） 4 4 4 3 4 2 21單向（T 、蝶） 6 10 10 4 10 10 50雙向（工） 147 106 260 202 110 107 104 1036多向（十、風(fēng)車） 15 11 42 37 29 37 46 217單向（T 、蝶） 3 3雙向（工） 29 19 57 56 24 27 53 265多向（十、風(fēng)車） 27 10 37 27 20 28 35 184單向（T 、蝶） 2 2 4雙向（工） 73 40 121 94 63 38 89 518多向（十、風(fēng)車） 61 63 136 87 35 41 49 472雙向（工） 19 13 23 13 8 13 7 96多向（十、風(fēng)車） 14 39 57 51 22 42 21 246雙向（工） 65 37 79 39 16 32 17 285多向（十、風(fēng)車） 48 52 83 76 24 53 17 353雙向（工） 9 12 12 12 9 12 66多向（十、風(fēng)車） 7 8 10 6 7 7 1 4610 多向（十、風(fēng)車） 4 1 3 1 1 1 1112 多向（十、風(fēng)車） 6 6 6 18Total 541 461 1022 789 452 529 6 55267892345客戶類型 + 單體類型 ?目前廣州市場中，雙向一核 4是主流供應(yīng)和選擇，雙向 /多向一核六其次 ?小太陽和后小太陽在一核 8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類人群比重最大所致 ?一核 78因?yàn)槠焚|(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核 8以上數(shù)量很少 300 200300 150200 100150 50100 2550 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total3 2 3 1 1 1 31衛(wèi) 35 14 18 15 13 14 13 462 衛(wèi) 1 11衛(wèi) 295 114 360 201 41 109 1 43 3972衛(wèi) 18 33 48 36 25 27 15 621衛(wèi) 64 94 149 123 67 85 2 25 1712衛(wèi) 113 173 383 334 204 216 3 292 5903衛(wèi) 2 2 1 6 81衛(wèi) 5 2 6 4 1 1 2 72衛(wèi) 6 26 47 62 82 65 111 1363衛(wèi) 5 14 9 14 14 28 282衛(wèi) 2 2 2 2 4 73衛(wèi) 1 14 衛(wèi) 1 1541 465 1032 786 450 534 6 542Total四居戶型類型單身公寓一居二居三居五居客戶類型 + 戶型類型 ?3居 2衛(wèi)是除青年之家 /年邁長者外的客戶的主流需求 ?青年之家的主流選擇是 2居 1衛(wèi) ?小太陽和后小太陽的第二比重選擇 2居 1衛(wèi)，第三比重選擇是 3居 1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價(jià)格下的反映，但從功能需求看，仍有進(jìn)一步提升的需求 ?現(xiàn)有市場下，青年持家和中年之家對(duì) 2居 1衛(wèi)也有一定需求 300 200300 150200 100150 50100 2550 客戶類型 + 戶型面積 青年之家 青年持家 小太陽 后小太陽 孩子三代 中年之家 年邁長者 富貴之家 Total26 17 19 16 15 16 5 3062 11 56 44 4 9 1 67132 59 153 76 16 55 6 161107 47 141 88 8 43 1 14 15178 89 154 105 45 79 2 17 17175 91 172 129 72 80 3 35 19864 133 301 313 240 193 278 4882 13 26 19 40 43 140 1494 5 18 10 17 16 58 64550 465 1040 800 457 534 6 5541 1 0 －1 4 0 平方米1 4 0 －1 7 0 平方米1 7 0 平方米以上戶型面積Total5 0 平方米以下5 0 －7 0 平方米7 0 －8 0 平方米8 0 －9 0 平方米9 0 －1 0 0 平方米1 0 0 －1 1 0 平方米?目前廣州市場中， 110140平米是除青年之家 /年邁長者外的客戶的主流面積需求 ?青年之家的主流面積選擇是 7090平米 ?小太陽、后小太陽和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場供應(yīng)和價(jià)格下的反映。 ?銷售市場判斷：市場上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。 土地屬性 一核戶數(shù) 客戶類型 戶數(shù) 戶型面積 居衛(wèi)數(shù) GOLDEN 8 青年持家 2+2 110+90 32+32 小太陽 2 90 31 青之 1 2 75 21 產(chǎn)品選擇流程 產(chǎn)品系列 City 客戶產(chǎn)品組合 組合選擇 產(chǎn)品選擇表（高層） A B C D （青年群體） 土地屬性 City City Golden Golden 一核幾戶 4 6 8 7/8 客戶選擇 孩子三代 /小太陽 青年持家 /小太陽 青持 /小太陽 /青之 1 青之 戶型面積 2X120平 +2X90平 2X110平+2X90平+2X75平（青持） 2X110平 +2X90平 +2X90平 +2X75平 2x90+2x80 +2x70+2x55 居衛(wèi)數(shù) 32+31 32+31+21 32+32+31+21 3+2+2+1 單體物理特征（拼接性、單雙向） 雙向 /可拼接 雙向 /可拼接 多向 /可拼接 多向 /可拼接 一核 4選擇簡述 ?土地屬性： City是項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn) ?一核戶數(shù)： City中一核 4和 6的聚類最突出 ?客戶選擇： （ 1） City一核 4為核心客群的主流選擇（排斥度） （ 2） City一核 4自身?xiàng)l件好，適合相對(duì)舒適的產(chǎn)品；孩子三代對(duì)面積需求最大 （ 3）考慮 9070，小太陽的面積需求向下兼容性更強(qiáng)；青之選擇在 Golden解決 ?戶型比例： 孩三和小太的客群比重接近 七、設(shè)計(jì)可能性研究 廣州高層單體類型形態(tài)研究 單體類型的比較研究（高層） 板式 凸字形 工字形 蝶形 士字形 Y 字形 風(fēng)車形 C 字形 K 字形 通廊式 選擇標(biāo)準(zhǔn)可選可選可選可選可選小進(jìn)深大面寬 。在總平面組合上 ， Y 字形可通過各單元的拼接 ， 組合成較為自由的形態(tài) ； 也可獨(dú)立為塔式布置 。通過開放核心筒的設(shè)計(jì) ，在核心筒內(nèi)完成對(duì)轉(zhuǎn)角的處理 。傳統(tǒng)核心筒 ， 有或沒有通風(fēng)采光。傳統(tǒng)核心筒 ，有通風(fēng)采光 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于用地方正且較寬松的地塊。適用于較高密度和容積率的地塊 。傳統(tǒng)主流平面形態(tài) ， 由于其合理性而經(jīng)久不衰 。近年來的發(fā)展有逐漸取代井字形平面的趨勢 。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。屬新型的平面形態(tài) ， 可作為小區(qū)住宅平面主形態(tài)或補(bǔ)充形態(tài) 。成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài) 。適用于用地的轉(zhuǎn)角部位 ，或特殊形狀的用地 。適用于用地方正且較寬松的地塊 。適用于四周沒有不良外向資源的地塊 。適用于南北兩向皆有良好外向資源的地塊。開放核心筒 ， 有良好的通風(fēng)采光 ， 豎向上可存在小的居住鄰里單元公共空間。傳統(tǒng)核心筒 ，有通風(fēng)采光 。 但拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野一般較好好 。主要特點(diǎn)是將傳統(tǒng)封閉的核心筒打開 。由蝶身和蝶翅組成 ， 蝶翅斜向伸出 。 組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分） ?對(duì)于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。 ?相對(duì)純化：組合時(shí)，避免超過 3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡單。 —— 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） 客戶關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮 9070 二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢 廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20232023） —— 住房用地計(jì)劃 表 2： “ 十一五 ” 期間住房用地計(jì)劃 年度 政府保障型住房（公頃） 商品住房用地（公頃） 合計(jì)（公頃） 比例（％） 各年度其他商品住宅平均容積率 廉租住房用地 新社區(qū)住房用地 部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地 小計(jì) 政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地 其他商品住房用地 單套套型建筑面積≤ 90平方米住房用地 單套套型建筑面積 ＞90平方米住房用地 其他商品住房用地占商品住房用地比例 單套套型建筑面積≤ 90平方米住房用地