成都新區(qū)概念性規(guī)劃及城市設(shè)計(jì)(文件)
【正文】 N20 RC 201,960 3,152 N21 RC 182,520 2,849 N22 RC 327,240 5,108 N23 G N24 G N25 R 64 384,000 6,336 N26 R 165,000 2,723 N27 G 3,333,120 49,419 建設(shè)規(guī)模（近期 / 遠(yuǎn)期） 分區(qū) 用地面積 容積率 建筑規(guī)模 人口規(guī)模(公頃) (平方米) (人)中心區(qū) 3,326,440 29,407 北區(qū) 3,333,120 49,419 南區(qū) 3,546,240 50,992 合計(jì) 10,205,800 129,818 分區(qū) 用地面積 容積率 建筑規(guī)模 人口規(guī)模(公頃 ) (平方米 ) (人 )中心區(qū) 5,098,920 47,856 北區(qū) 4,940,995 78,043 南區(qū) 5,260,355 82,644 合計(jì) 15,300,270 208,544 地塊退紅線 土地價(jià)值分析報(bào)告 ? 土地價(jià)值分析與土地整體開發(fā)策略分析的關(guān)系 ? 土地價(jià)值分析的依據(jù) ? 土地價(jià)值分析的構(gòu)成和結(jié)論 ? 土地價(jià)值分析的應(yīng)用指導(dǎo)意義 土地價(jià)值分析與土地整體開發(fā)戰(zhàn)略的關(guān)系 目的：實(shí)現(xiàn)土地 開發(fā)價(jià)值最大化 市場(chǎng)研究 總體規(guī)劃 土地開發(fā)策略 控制性詳規(guī) 制定土地 開發(fā)計(jì)劃 土地出讓時(shí)機(jī) 與節(jié)奏的把握 土地營(yíng)銷策劃， 土地出讓次序 土地價(jià)值分析 相對(duì)比價(jià)關(guān)系 分析與測(cè)算 （地價(jià)系數(shù)） 絕對(duì)價(jià)值 分析與測(cè)算 土地出讓價(jià)格策略 土地整體開發(fā)戰(zhàn)略 土地 開發(fā) 分期 與 每期 開發(fā) 規(guī)模 土地 開發(fā) 進(jìn)度 計(jì)劃 指導(dǎo)原則：規(guī)劃先行、 有序開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展 土地價(jià)值分析與規(guī)劃的關(guān)系 土地價(jià)值分析以規(guī)劃的內(nèi)容和設(shè)計(jì)要求為重要分析依據(jù) ?規(guī)劃為各宗地的區(qū)位、功能、用途、容積率、建筑內(nèi)容和要求賦予了不同的定位 ?由于定位的不同，導(dǎo)致土地收益的不同，從而形成土地價(jià)值差異 ?土地價(jià)值差異是土地價(jià)值分析的主要研究對(duì)象 土地價(jià)值分析的成果可以檢驗(yàn)規(guī)劃的合理性和可行性 ?土地價(jià)值分析是對(duì)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵的定量解釋 ?土地價(jià)值分析可以從市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的角度檢驗(yàn)規(guī)劃方案的可行性 土地價(jià)值分析與規(guī)劃呈因果、互補(bǔ)、互動(dòng)的緊密關(guān)系 采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算地價(jià)系數(shù)的基本思路 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算各地塊地價(jià) 調(diào)查宗地的基本情況 對(duì)各地塊地價(jià)進(jìn)行個(gè)別因素修正 求取地價(jià)系數(shù) 了解宗地規(guī)劃的開發(fā)模式 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 估算開發(fā)成本、稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn) 計(jì)算土地獲取成本，即樓面地價(jià) 采用多指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)法測(cè)算地價(jià)系數(shù)的基本思路 ? 根據(jù)各地塊的規(guī)劃功能分布，分析其價(jià)格影響因素 ? 確立各類地塊價(jià)格影響因素的指標(biāo)體系 ? 應(yīng)用特爾菲法，確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)重 ? 計(jì)算各指標(biāo)的具體分值 ? 根據(jù)所評(píng)分值和權(quán)重，確定各地塊的綜合分值，進(jìn)而求取地價(jià)系數(shù) 地價(jià)系數(shù)體系 第二部分 光華大道城市設(shè)計(jì) “ 光華大道城市設(shè)計(jì) ”包含的內(nèi)容： ? 設(shè)計(jì)理念 ? 總平面及索引 ? 道路剖面設(shè)計(jì) ? 交通設(shè)計(jì) ? 生態(tài)設(shè)計(jì) ? 公共開放空間設(shè)計(jì) ? 植栽設(shè)計(jì) ? 照明設(shè)計(jì) ? 街道及景觀設(shè)計(jì) ? 兩側(cè)建筑形態(tài)控制原則 ? 道路系統(tǒng)
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