【正文】 四月 21四月 2104:22:2804:22:28April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 四月 2104:22:2804:22Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川?？梢匀棠投唐趦?nèi)低于市場的回報(bào)以樹立品牌?整個(gè)環(huán)節(jié)中某項(xiàng)能力極其突出可以帶動(dòng)整個(gè)開發(fā)業(yè)務(wù)，如紅石的 “ 策劃 ” ?風(fēng)險(xiǎn)大但收益高于平均回報(bào)?專業(yè)能力均衡?內(nèi)部管理支撐體系健壯?敏銳的洞察力和創(chuàng)新能力戰(zhàn)略選擇“ 能力均衡 \精心運(yùn)作型”“ 獨(dú)特能力引導(dǎo)型 ”核心能力80新奧置業(yè)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)兩端的自身能力建設(shè)，而在其他環(huán)節(jié)通過著重控制外包質(zhì)量來達(dá)到能力均衡，加強(qiáng)的主要措施是組織與人力資源 自有核心能力 通過外包獲得的核心能力前期項(xiàng)目研究、投資決策銷售、物業(yè)、客戶服務(wù)“精心打造、能力均衡 ”不是：?各個(gè)環(huán)節(jié)都是通過自己獨(dú)立完成?謀求在某一環(huán)節(jié)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過競爭對手“精心打造、能力均衡 ”是：?重點(diǎn)在自身對各個(gè)環(huán)節(jié)品質(zhì)的控制能力?中間環(huán)節(jié)著重控制外包質(zhì)量，在兩端重點(diǎn)提高自身的能力最終市場表現(xiàn)圖核心能力項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理異地管控自己需要加強(qiáng)，也需要利用外力 自己需要加強(qiáng) 主要利用外力加強(qiáng)81如果集團(tuán)化工城等建設(shè)的進(jìn)展比較清晰，置業(yè)還應(yīng)該在物業(yè)經(jīng)營上有更多的積累? 物業(yè)管理? 物業(yè)經(jīng)營 /出租– 酒店經(jīng)營管理– 商場租售經(jīng)營– 寫字樓租售經(jīng)營– 公寓經(jīng)營? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? ……? 組織配合： 物業(yè)獨(dú)立經(jīng)營運(yùn)作，積累更多市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)? 業(yè)務(wù)配合： 主動(dòng)性的開展經(jīng)營工作，在現(xiàn)金流允許的情況下一部分開發(fā)物業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)向經(jīng)營? 人才配合： 逐步吸納和培更多的物業(yè)經(jīng)營管理人員經(jīng)營技能積累的方式經(jīng)營的范圍 核心能力82我們將 2023年前的 11年間分為四個(gè)階段來展開企業(yè)增長的描述?? ?增長階梯2023 2023 2023 2023發(fā)展特點(diǎn)? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經(jīng)營結(jié)合? 異地機(jī)會(huì)型發(fā)展? 以住宅產(chǎn)品為主? 配合集團(tuán)的發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經(jīng)營結(jié)合? 異地集約型項(xiàng)目選擇? 以住宅產(chǎn)品為主? 配合集團(tuán)的發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)? 異地開發(fā)經(jīng)營并舉，本地以經(jīng)營結(jié)合? 集約型發(fā)展? 業(yè)內(nèi)多元化? 配合集團(tuán)的發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)? 成為 “以房地產(chǎn)為主要行業(yè)定位的專業(yè)投資與投資管理型公司 ”? 配合集團(tuán)的發(fā)展83區(qū)域增長趨勢2023 2023異地項(xiàng)目階段 區(qū)域布點(diǎn)階段 多區(qū)域發(fā)展階段集約發(fā)展階段 2023?? ?增長階梯特點(diǎn)：?公司在廊坊地投資仍然最高?異地項(xiàng)目主要以機(jī)會(huì)型為主，但在尋找機(jī)會(huì)時(shí)除開項(xiàng)目本身的盈利性外要考慮未來集約圈的規(guī)劃和支持集團(tuán)戰(zhàn)略兩個(gè)方面特點(diǎn)：?公司開始大力發(fā)展異地項(xiàng)目?根據(jù)規(guī)劃的集約圈，充分利用燃?xì)赓Y源，在集約范圍內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)，通過二線城市輻射三線城市的方式進(jìn)行發(fā)展特點(diǎn)：?公司開始成立區(qū)域中心，區(qū)域中心按照各自的區(qū)域范圍進(jìn)行自主發(fā)展?集約圈不能分散，盡量保持在 3個(gè)以內(nèi)特點(diǎn)：?由于考慮到規(guī)避區(qū)域波動(dòng)，在區(qū)域管理制成熟的時(shí)候，加快其他區(qū)域的擴(kuò)張，形成全國性的布局?總部進(jìn)行資源間的全國協(xié)調(diào)84業(yè)務(wù)范圍變化趨勢2023 2023開發(fā)經(jīng)營階段 重點(diǎn)開發(fā)階段 投資管理階段業(yè)內(nèi)多元化階段 2023特點(diǎn)：開發(fā)與部分經(jīng)營特點(diǎn)：?公司以開發(fā)作為主業(yè)， 開發(fā)業(yè)務(wù)收益貢獻(xiàn)最大，初步搭建開發(fā)能力平臺(tái)?資產(chǎn)經(jīng)營作為公司開發(fā)業(yè)務(wù)的輔助手段特點(diǎn)：開發(fā)經(jīng)營并舉，經(jīng)營項(xiàng)目多元化 ，經(jīng)營、出租等多種方式并存特點(diǎn)：?形成開發(fā)和經(jīng)營兩大聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)板塊 ，總部通過投資管理的形式管理兩大業(yè)務(wù)?通過開發(fā)、經(jīng)營將公司更廣泛地向全國化發(fā)展85產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展趨勢?? ?增長階梯2023 2023 2023異地廊坊2023其他業(yè)務(wù)經(jīng)營業(yè)務(wù)開發(fā)業(yè)務(wù)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù)，少量從事經(jīng)營，2023年開始開發(fā)與經(jīng)營并舉，并嘗試進(jìn)入其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從開發(fā)增量產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)向以存量經(jīng)營為主，可以在房地產(chǎn)的其他經(jīng)營環(huán)節(jié)進(jìn)行嘗試86核心能力要根據(jù)戰(zhàn)略的需要及時(shí)的彌補(bǔ)、積累與發(fā)展?? ?增長階梯2023 2023 20232023發(fā)展特點(diǎn)? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經(jīng)營結(jié)合? 異地機(jī)會(huì)型發(fā)展? 以住宅產(chǎn)品為主核心能力? 開發(fā)能力，追求平衡，主要以項(xiàng)目決策與營銷策劃能力為主要發(fā)展重點(diǎn)? 逐漸培養(yǎng)和積累經(jīng)營能力發(fā)展特點(diǎn)? 異地開發(fā)，本地開發(fā)經(jīng)營結(jié)合? 異地集約型項(xiàng)目選擇? 以住宅產(chǎn)品為主核心能力? 追求平衡的開發(fā)能力，項(xiàng)目決策與營銷策劃能力比較突出? 對區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場研究要高度重視發(fā)展特點(diǎn)? 異地開發(fā)經(jīng)營并舉，本地以經(jīng)營結(jié)合? 集約型發(fā)展? 業(yè)內(nèi)多元化核心能力? 開發(fā)與經(jīng)營能力要同步發(fā)展? 區(qū)域管控能力加強(qiáng)? 區(qū)域中心成熟，形成獨(dú)立發(fā)展能力發(fā)展特點(diǎn)? 成為 “以房地產(chǎn)為主要行業(yè)定位的專業(yè)投資與投資管理型公司 ”核心能力? 全國市場的總體把握和全國調(diào)控能力? 投資與投資管理能力87綜上所述，新奧置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略應(yīng)該是：商業(yè)模式???增長階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域?采取集約發(fā)展模式 ，三線城市是主力市場?在 5年內(nèi)應(yīng)集中于 23個(gè)區(qū)域 ,在未來 5年中建立區(qū)域中心，設(shè)定項(xiàng)目復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)?異地專攻住宅，廊坊本地適宜多元化經(jīng)營?二線城市面對中等收入人群，三線城市主要面向中高等收入人群?3－ 5年后考慮開發(fā)經(jīng)營并舉能力均衡、精心運(yùn)作型?重點(diǎn)在自身對各個(gè)環(huán)節(jié)品質(zhì)的控制能力?中間環(huán)節(jié)著重控制外包質(zhì)量，在兩端重點(diǎn)提高自身的能力?未來，要大力培養(yǎng)價(jià)值鏈兩端的能力?從開發(fā)商?到開發(fā)與經(jīng)營并舉的綜合房地產(chǎn)商?到更遠(yuǎn)期的以房地產(chǎn)為主要行業(yè)定位的專業(yè)投資與投資管理型公司88本戰(zhàn)略規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)與防范提示方案未來風(fēng)險(xiǎn)? 取得的資料不準(zhǔn)確，造成判斷失誤? 發(fā)生沒有預(yù)料的事件，如：有新的行業(yè)進(jìn)入者，或國家經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生重大變化? 假設(shè)的前提發(fā)生了變化，如資源條件的變化風(fēng)險(xiǎn)對策? 戰(zhàn)略應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)當(dāng)時(shí)期的具體情況適時(shí)地進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整 ? 研究中盡可能地采用權(quán)威資料? 客戶掌握研究方法，設(shè)立專業(yè)的戰(zhàn)略、市場研究功能，定期地對行業(yè)、競爭者和本企業(yè)進(jìn)行掃描和分析，隨時(shí)把握行業(yè)和本企業(yè)的變化? 根據(jù)集團(tuán)的學(xué)習(xí)能力和對下屬單元的控制力的增強(qiáng)，適時(shí)調(diào)整組織構(gòu)架、管理機(jī)制，甚至發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)當(dāng)時(shí)的行業(yè)和集團(tuán)的發(fā)展?fàn)顩r方案利弊分析? 注重置業(yè)集團(tuán)發(fā)展的長遠(yuǎn)性，但可能會(huì)由此而失去一些發(fā)展的機(jī)會(huì)，例如在異地考察項(xiàng)目時(shí)在贏利性之外還要考慮集約策略和燃?xì)鈪f(xié)同策略，可能會(huì)要主動(dòng)放棄一些機(jī)會(huì)? 注重集團(tuán)層面的總體規(guī)劃，在子業(yè)務(wù)較清晰成熟的時(shí)候集團(tuán)戰(zhàn)略能非常清晰的制定細(xì)節(jié)部分，然而目前各板塊和區(qū)域尚處于發(fā)展的初期，當(dāng)子業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化時(shí)，集團(tuán)戰(zhàn)略相應(yīng)應(yīng)發(fā)生變化? 由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理的特殊性，不確定性較大，因此本戰(zhàn)略沒有就財(cái)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)分析與預(yù)測。 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表216。 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以香港置地代表216。 在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表216。相關(guān)配套? 融資管理 /銷售管理? 物業(yè)經(jīng)營 /出租– 酒店經(jīng)營管理– 商場租售經(jīng)營– 寫字樓租售經(jīng)營– 公寓經(jīng)營? 物業(yè) “ 低吸高拋 ” 住宅市場的積壓房、二手房? 物業(yè)管理? 體育物業(yè)經(jīng)營? ……示意74在跨區(qū)域發(fā)展中，新奧置業(yè)應(yīng)在 3－ 5年內(nèi)專注于房地產(chǎn)開發(fā)，以便迅速積累相應(yīng)的技能，建立房地產(chǎn)開發(fā)品牌價(jià)值鏈短期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場仍然處在開發(fā)型市場階段? 高利潤階段? 高風(fēng)險(xiǎn) /高回報(bào)? 產(chǎn)品創(chuàng)新? 中等利潤階段? 適中風(fēng)險(xiǎn) /適中回報(bào)? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢? 微利階段? 低風(fēng)險(xiǎn) /低回報(bào)? 規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模一線城市香港房地產(chǎn)商 發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商? 賣方市場? 對新增住房需求快速膨脹? 均衡市場? 對新增住房需求穩(wěn)定增長? 買方市場? 以提升住房質(zhì)量的需求為主增量存量二線城市三線城市75當(dāng)未來區(qū)域布局相對廣泛時(shí)，要加強(qiáng)集團(tuán)的宏觀調(diào)控，盡最大可能地利用不同區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展周期價(jià)值鏈大小代表資金投入量集團(tuán)投入總資金要研究各地房地產(chǎn)發(fā)展周期，全國調(diào)控項(xiàng)目投入大小A區(qū)域B區(qū)域示意76廊坊本地則采用增量開發(fā)與存量經(jīng)營相結(jié)合的方式，一方面應(yīng)對本地市場容量有限的現(xiàn)實(shí)情況，一方面可以平衡開發(fā)主業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈廊坊本地未來經(jīng)營策略示意77而 3－ 5年后，新奧置業(yè)要逐步開展經(jīng)營業(yè)務(wù)，進(jìn)入房地產(chǎn)的其他多元服務(wù)環(huán)節(jié)行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融216。拆遷安置173。入股項(xiàng)目公司173。銀行貸款173。房屋設(shè)計(jì)173。資料來源 :遠(yuǎn)卓知識庫，遠(yuǎn)卓分析價(jià)值鏈72受歷史因素影響，新奧置業(yè)目前已經(jīng)涉及到了房地產(chǎn)價(jià)值鏈的許多環(huán)節(jié)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域價(jià)值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā) 房地產(chǎn)中介服務(wù)? 地產(chǎn)開發(fā)173。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)?？偸亲霾淮?。贏利的不穩(wěn)定對于房地產(chǎn)上市公司的影響尤其明顯。從當(dāng)年主營利潤來看，商業(yè)貿(mào)易和其它業(yè)務(wù)部分為虧損。167。167。2023年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬佳股權(quán)，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略，成為單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)。深萬科近三年來，凈資產(chǎn)收益率一直保持在 10%左右，呈現(xiàn)出良好的增長勢態(tài)；167。資料來源：上市公司年報(bào)— 業(yè)務(wù)模式盈利分析 —房產(chǎn)+物業(yè)持有開發(fā)專營價(jià)值鏈66從 2023年房地產(chǎn)上市公司綜合業(yè)績排名來看，房產(chǎn)專營公司占有 5家之多，成為行業(yè)的佼佼者。 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 資料來源：新浪網(wǎng)，遠(yuǎn)卓知識庫，遠(yuǎn)卓分析216。 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式216。 在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤：以萬通為代表216。 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表216。新奧置業(yè)集團(tuán)應(yīng)該聚焦在住宅與商業(yè)房地產(chǎn)這兩種物業(yè)類型上進(jìn)行配合。例如萬科四季花城這個(gè)品牌，針對華南，華中，華東及華北區(qū)，將同樣的一套體系根據(jù)不同的氣侯，客戶和人文的特點(diǎn)，將它做了整個(gè)調(diào)整。所以，有些企業(yè)進(jìn)京開發(fā)不追求規(guī)模，弄個(gè)不大不小的項(xiàng)目做著，只為在這個(gè)戰(zhàn)略高地占個(gè)位子。但小規(guī)模企業(yè)競爭力比較弱。 上海西北盛唐公司又擊敗武漢本地 3家房產(chǎn)企業(yè)，以 150畝商業(yè)用地的開發(fā)權(quán)，創(chuàng)下武漢地價(jià)的最高紀(jì)錄167。 順馳在石家莊天價(jià)購入土地167。因此，只有一二線城市才具備成為區(qū)域中心的條件二線城市有一定的獨(dú)立市場地位，不受一線城市的影響，除非離一線城市非常近的二線城市，例如杭州、南京等三線城市受一線和二線城市的影響，一線和二級城市越強(qiáng)盛，周邊的三、四線城市受到的波及更明顯，也越強(qiáng)盛一線城市 二線城市 三線城市市場環(huán)境29經(jīng)濟(jì)圈的形成能影響整個(gè)圈內(nèi)的所有城市，大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的三線城市的房地產(chǎn)市場甚至要好于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市珠三角經(jīng)濟(jì)圈京津經(jīng)濟(jì)圈人均 GDP較高，投資增長速度高出全國 %，供需比例基本協(xié)調(diào)，政策引導(dǎo)較好，將進(jìn)入下一輪大的發(fā)展期外商港商購買力旺盛，土地便宜，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。幫助其進(jìn)一步市場化運(yùn)作21遠(yuǎn)卓認(rèn)為，盡管未來集團(tuán)戰(zhàn)略會(huì)對置業(yè)本身造成重大影響，置業(yè)仍然要本著專業(yè)化發(fā)展的道路前進(jìn)，并以專業(yè)房地產(chǎn)商的定位與集團(tuán)其他板塊展開盡可能多的協(xié)同可能的新奧集團(tuán)戰(zhàn)略 * 對置業(yè)集團(tuán)的影響*注：有關(guān)新奧集