大連金州中海馨園營(yíng)銷報(bào)告書(文件)
【正文】 n現(xiàn)場(chǎng)控制嚴(yán)謹(jǐn)、流程通暢、服務(wù)周到，培養(yǎng)客戶感情。n合生創(chuàng)豪充分利用本次春季房交會(huì)及公司現(xiàn)有關(guān)系媒體，將馨園的一些信息進(jìn)行傳達(dá)，目前已經(jīng)取得阻擊市場(chǎng)、積累客戶的效果。針對(duì)不同人員采用不同方式，如政府、企業(yè)在早、晚按照其上下班時(shí)間進(jìn)行，原居民則選擇天氣好的休息日進(jìn)行，同時(shí)密切注視金州、開發(fā)區(qū)動(dòng)遷區(qū)域，第一時(shí)間進(jìn)行馨園項(xiàng)目信息傳達(dá)。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2108:32:0808:32:08January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/1/27 8:32:0808:32:0827 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2108:32:0808:32Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/27 8:32:0808:32:0827 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 27 一月 20238:32:08 上午 08:32:08一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2108:32:0808:32Jan2127Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/27 8:32:0808:32:0827 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2108:32:0808:32:08January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2108:32:0808:32Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川?？傮w折扣控制在 2%左右。69 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第三部分：銷售 二、銷售執(zhí)行將以馨園為中心，將馨園客戶劃分為 5個(gè)圈層，針對(duì)不同圈層的不同情況進(jìn)行針對(duì)性的直銷。67 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第三部分：銷售 二、銷售執(zhí)行n自住、投資不同方案的準(zhǔn)備上面，針對(duì)馨園特點(diǎn)，對(duì)于合生創(chuàng)豪現(xiàn)有客戶準(zhǔn)備了投資方案，對(duì)于進(jìn)入銷售期客戶準(zhǔn)備了自住方案，保證了不同客戶之間在總的原則下實(shí)施不同的側(cè)重點(diǎn)，保證馨園項(xiàng)目客戶成交率最大化。58 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司銷售中心內(nèi)部效果建議59 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司銷售中心內(nèi)部效果60 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣 六、包裝圍擋61 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣 六、包裝圍擋62 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣 六、包裝導(dǎo)視需要匯報(bào)后具體確定。第二部分：營(yíng)銷推廣 五、營(yíng)銷推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃45 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二階段 — 第二次積累客戶時(shí)間 2023年 4月 4日 — 4月 30日目的 積累客戶，合同簽訂工作內(nèi)容調(diào)整策略。階段劃分 具體執(zhí)行第一階段 客戶積累期住宅銷售期第二階段 住宅銷售期第三階段 住宅銷售期公建 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司準(zhǔn)備期時(shí)間 2023年 7月 15前目的 為客戶積累做好準(zhǔn)備工作內(nèi)容圍擋、廣告、印刷品、銷售物料等。33第二部分：營(yíng)銷推廣 四、目標(biāo)客群 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司從客戶置業(yè)目的來看：n基本為自?。籲投資有一定需求。第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷目標(biāo) 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司30第一階段銷售： 6號(hào)樓第二階段銷售： 4號(hào)樓第三階段銷售： 3號(hào)樓2號(hào)樓號(hào)樓6號(hào)樓號(hào)樓4號(hào)樓號(hào)樓 1號(hào)樓號(hào)樓5號(hào)樓號(hào)樓3號(hào)樓號(hào)樓第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷目標(biāo) 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司客層來源分析從客層來源看，主要來源于四個(gè)方面：n金州區(qū)域客群；n開發(fā)區(qū)客群，特別是工業(yè)團(tuán)地客群；n大連市區(qū)選擇金州居住和投資客群；n伴隨工業(yè)遷入人口。 26工程說明 時(shí)間進(jìn)度11年 7月 15日 動(dòng)工11年 8月下旬 正負(fù)零11年 11月中旬 小高層封頂09年 6月 高層封頂09年 9月 入住 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣 三、營(yíng)銷目標(biāo)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷工期及各期消化量的確定馨園的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的年均消化量在 5萬平米左右，按照馨園的 8萬（未含公寓部分）體量，市場(chǎng)正常消化周期約為 20個(gè)銷售月度，結(jié)合工程工期大致如下。22第一部分：銷售背景分析 三、馨園背景分析依據(jù)市場(chǎng)和馨園特點(diǎn)的價(jià)格體系初步確定 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣23 合生創(chuàng)豪房地產(chǎn)投資顧問有限公司第二部分：營(yíng)銷推廣一、總體策略馨園自身的特質(zhì)決定了本案對(duì)中海公司的品牌貢獻(xiàn)度較低，在面對(duì) 11年市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)負(fù)面效應(yīng)較多銷售數(shù)量嚴(yán)重下滑的狀態(tài)下，在要求迅速回款對(duì)工程支持的狀態(tài)下，要求馨園的營(yíng)銷必須以速度爭(zhēng)取市場(chǎng)，迅速完成本案的銷售，避免市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)惡化帶來的影響，同時(shí)通過良好的操作來實(shí)現(xiàn)馨園價(jià)值的最佳體現(xiàn)。 n戶型 尺度、功能布局較為合理； 產(chǎn)品供應(yīng)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小區(qū)域。對(duì)于馨園的市場(chǎng)供應(yīng)戶型，我們?cè)诓僮髦袘?yīng)該嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)用市場(chǎng)需求趨勢(shì)，合理的調(diào)配不同銷售時(shí)期的各戶型供應(yīng)比例，調(diào)劑戶型每次供應(yīng)比例加大，市場(chǎng)需求最為主要的戶型比例適當(dāng)減少，大戶型供應(yīng)適中的原則。結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)給馨園指定了方向，但考量到綜合因素的影響，特別是區(qū)域影響力和產(chǎn)品之間的比
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