開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算（評審）2(文件)
【正文】 和效益相抵后的報(bào)酬率p動態(tài)投資回收期 (Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險能力25不確定性分析盈虧平衡分析p又稱保本點(diǎn)分析，分為：p價格保本點(diǎn)分析p銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析p又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對項(xiàng)目效益的影響p一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性26我們將結(jié)合具體案例來講解經(jīng)濟(jì)評價在決策中的運(yùn)用 ——案例 1p協(xié)助決策物業(yè)形態(tài) ——案例 2p協(xié)助決策資金計(jì)劃 ——案例 3p協(xié)助決策容積率 ——27經(jīng)濟(jì)評價的基本原則客觀合理價值對等p對于容積率、成本、價格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理p品質(zhì)不對等的商品，不在同一價值體系下比較28經(jīng)濟(jì)評價的常見誤區(qū)追求精確地說明問題： 實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在 10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評價誤差范圍更大。29如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評價報(bào)告 —— 步驟 1：216。切中決策的要害 步驟 3：216。從經(jīng)濟(jì)評價背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進(jìn)項(xiàng)目30給大家的建議 —— 如何成為經(jīng)濟(jì)評價高手p積累自己的成本數(shù)據(jù)p建立外部專家?guī)靝理解開發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對成本的影響p具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧31Thanks!32。要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟 4：216?；炯僭O(shè)的合理性比計(jì)算過程更加重要 步驟 2：216。取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。13土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證 項(xiàng)目手冊計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金 消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科開工許可證預(yù)售許可證放線管理14土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識：p工程建設(shè)組成部分 ：土建、水電、安裝及設(shè)備p整體工程建設(shè) ：單體部分、環(huán)境部分、室外管線p建筑結(jié)構(gòu)形式 ：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等p項(xiàng)目施工周期 （平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度： 9—12 個月
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