開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算評審2-文庫吧在線文庫
【正文】 容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的 ，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的 ，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項目運(yùn)作、工程管理、財務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系； 人力問題其實更是管理問題 。開 發(fā) 流程及 經(jīng)濟(jì)評 價顧問課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。8土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進(jìn)度p決策人力：團(tuán)隊運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門9土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理項目決策案例 —— 資金如何運(yùn)作？p城市背景：山東省某地級城市， p地塊情況： 1036畝， r=， 30%高層p掛牌：起掛 ，原地安置（約 ）p開發(fā)商賬面資金： 4000萬p銀行信用額度 20230萬，通過另一正在建設(shè)項目抵押，先拿 12023萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價格： ； p抵押給上述銀行再貸款 8000萬p提前低價賣圖紙： 1690元 /平，開盤 800套，近兩個億；p銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款： 3個 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金， 177?；炯僭O(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評價是建立于很多基本假設(shè)上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的 “ 方向性建議 ”216。提出和決策相關(guān)的核心問題216。 項目經(jīng)濟(jì)評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？p市場未來預(yù)期；p項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；p規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)；p開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；p競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式p拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）p什么情況之下用什么方式？ 招標(biāo)將會增多p目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù) 15%返還指標(biāo)等6土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題p單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；p政府供應(yīng)計劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失
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