商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購物中心08214(文件)
【正文】 CSC購 物中心的分類序號 類 型 概念面 積（ SQFT）“錨 定 ”客 戶 數(shù)量“錨 定 ”者的類 型輻 射的商圈（英里）1 鄰 里型（ Neighborhood） 方便 30000~150000 一個或多個 超市 32 社區(qū)型Community 百 貨 、方便 100000~350000 2個或以上 折扣型百 貨 店、大型超市、大型 專賣店3~73 力量型Power 商品 門類專賣 250000~600000 3個或以上 “門類殺 手 ”，家居用品，折扣百 貨 ，會 員 制 賣場 ，折價店5~104 地區(qū)型Regional 綜 合百 貨 ， 時 裝（封 閉 型 Malls） 400000~800000 2個或以上 綜 合百 貨 ，折扣店， 時 裝，大 賣場 5~155 超地區(qū)型Superregional 與地區(qū)型相同，但商品種 類 和品牌更多 800000+ 3個或以上 綜 合百 貨 ，集中采購 商 場 服裝 5~256 服 飾 /專賣 店Fashion/Specialty 服 飾為導(dǎo) 向 80000~250000 無 服 飾 5~157 直 銷 店（ Outlet） 生 產(chǎn) 商的直 銷 店 50000~400000 無 各 類 生 產(chǎn) 商的 產(chǎn)品 25~758 主 題 /節(jié) 日（ Theme/Festival） 休 閑 、旅游 為導(dǎo)向 80000~250000 無 餐 飲 、 娛樂 N/A12日本 購 物中心分 類序號形 態(tài) 商圈人口 業(yè)態(tài)1 社區(qū) 購 物中心 CSC 10萬 ~20萬 以 GMS為 核心店（ General Merchandise store）及各 類專門 店2 區(qū)域型 購 物中心 RSC 40萬以上 二家以上 GMS或百 貨 公司 為 主力店（ Regional Shopping Center）， 100家以上 專門 店另具各 類娛樂設(shè) 施3 鄰 里型 NSC 5萬 提供日常生活必需品及洗衣店等社區(qū)服 務(wù) 功能，成 為 社區(qū)日常生活的好幫手4 與大型商圈相 對應(yīng)購 物中心 PC 30萬以上 特定商品之大型 專門 店，通 過 降低成本，集 團(tuán) 共同采 購優(yōu)勢 ，以低價吸引消 費(fèi) 者13中國 對購 物中心之分 類 （ 2023GB/T181062023）序號 形態(tài) 選址 商業(yè)與目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu) 商品售賣方式 服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)1 社區(qū)購物中心munity shopping center市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為 25㎞建筑面積為 5萬㎡以內(nèi)2040個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動停車位150250個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2 市區(qū)購物中心Regional shopping center市級商業(yè)中心商圈半徑為 1020㎞建筑面積10萬㎡以內(nèi)40100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3 城郊購物中心Factory outlets center城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為 3050㎞建筑面積10萬㎡以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)14分類的區(qū)別 1）地址 2）商圈范圍 3）目標(biāo)顧客 4）規(guī)模 5）業(yè)態(tài)、業(yè)種結(jié)構(gòu)及比重 6）主力店業(yè)態(tài)及比率 7）服務(wù)功能 —— 營業(yè)時間、停車場15五、購物中心和其他業(yè)態(tài)區(qū)別1. 綜合體是各種功能平臺2. 購物中心的定義l 產(chǎn)權(quán)所有l(wèi) 統(tǒng)一計劃、開發(fā)、運(yùn)營管理l 提供完整的物業(yè)平臺163. 購物中心和各業(yè)態(tài)區(qū)別 購物中心 百貨 l 經(jīng)營對象 物業(yè) 商品l 服務(wù)對象 2個上帝 顧客l 追求 人流最大化，銷售額、利潤最大化l 工作內(nèi)容 營運(yùn)、營銷、物業(yè)，購銷服務(wù)l 關(guān)注點(diǎn) 物業(yè)最佳租賃 商品最佳銷售l 消費(fèi)構(gòu)成 全家結(jié)伴 年青人l 逗留時間 2小時以上 10分 ~1小時17l 消費(fèi)動機(jī) 逛街、全功能 目標(biāo)購物l 專業(yè)復(fù)合 高度復(fù)雜 一般化l 復(fù)制程度 不可能 可以l 錯位程度 極易錯位 很難錯位l 組合配置、招商 難度大 較容易l 經(jīng)營定位 極難 容易l 職業(yè)經(jīng)理人業(yè)務(wù)知識 綜合 較單一購物中心 百貨184. 三權(quán)分離l 所有權(quán)l(xiāng) 經(jīng)營權(quán)l(xiāng) 管理權(quán)195. 不同點(diǎn)l 產(chǎn)業(yè)不同l 目地不同l 作用不同l 成果不同20（二）購物中心特點(diǎn)一、購物中心開發(fā)三要素1. 資金實力 2. 團(tuán)隊運(yùn)作3. 科學(xué)定位21二、開發(fā)購物中心目地1. 物業(yè)經(jīng)營2. 擴(kuò)大零售市場份額3. 融資平臺4. 物業(yè)持有升值進(jìn)入資本市場22三、開發(fā)購物中心重要環(huán)節(jié)1. 前期總體商業(yè)策劃2. 概念設(shè)計3. 招商4. 運(yùn)營管理5. 失敗案例23四、購物中心成功條件1. 成功三要素l 地點(diǎn)l 人流l 競爭對手242. 購物中心達(dá)標(biāo)要求l 琳瑯滿目的商品l 應(yīng)有盡有的功能l 舒適的消費(fèi)環(huán)境l 引人注目的造勢活動l 滿意最佳的物業(yè)條件253. 購物中心關(guān)鍵環(huán)節(jié)l 準(zhǔn)確的經(jīng)營定位l 合理的組合配置l 科學(xué)的動線落位l 完整的招商實施l 鮮明的特色
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