【正文】 生　 50歲　　溫州人服裝商戶 4318　女士?。矗禋q　杭州人服裝商戶 4330　女士　３５歲　廣州人服裝商戶 1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶 1329 女 35歲 武漢人服裝商戶 4237 女 30歲 武漢漢陽(yáng)人服裝商戶 男 45歲 建材市場(chǎng)華利燈飾沈老板?。常禋q左右　寧波人建材市場(chǎng)勝陽(yáng)燈飾孫老板　?。矗禋q左右　武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶?。矗皻q　　武漢周邊（黃岡人）　　漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶 　３５歲左右　外地人　　　　　　　漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶　?。常皻q左右　武漢周邊（孝感人）　大興路鞋類商品批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶　３０歲　　武漢人　趙先生漢西建材市場(chǎng)賣場(chǎng)經(jīng)理漢西建材市場(chǎng)瓷磚老板　?。玻笟q　福建人漢西建材市場(chǎng)華藝照明 b217　先生　４０歲　十堰人漢西建材市場(chǎng)工藝畫廊　女士　 50歲　武漢人大橋局職工　　　　　　?。矗禋q左右道路設(shè)計(jì)院職工家屬　　?。矗皻q左右沌口消費(fèi)者 男高工沌口消費(fèi)者 女管理人員沌口消費(fèi)者 男管理人員沌口消費(fèi)者 男一般職員。沌口項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 沌口片區(qū)客戶研究金色港灣客戶特點(diǎn)多數(shù)為非武漢客戶，無(wú)武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng)原企業(yè)集中購(gòu)房模式使客戶習(xí)慣愛老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點(diǎn)：武漢人多數(shù)具有 “ 三緣 ” （親緣、工作緣、地緣）關(guān)系選擇在企業(yè)巴士沿線物業(yè)非武漢客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高）本項(xiàng)目契合度跳出區(qū)域購(gòu)買特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符對(duì)在沌口區(qū)域購(gòu)買物業(yè)的客戶拉動(dòng)抗性大片區(qū)城市價(jià)值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口自然環(huán)境，沌口項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目（如金色港灣 3900元）形成沌口區(qū)域相對(duì)封閉市場(chǎng)，不具備大量區(qū)域外購(gòu)買驅(qū)動(dòng)力75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)測(cè)試，客戶對(duì)舒適型（空間功能的改變）創(chuàng)新敏感度大。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征區(qū)域內(nèi)購(gòu)房企事業(yè)一般員工對(duì)未來(lái)收益不太看好，銀行貸款還款有憂慮客戶具有提高生活素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望，寧愿買小一點(diǎn)的新房都不愿意買大點(diǎn)的二手房 跳出原住區(qū)購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資本項(xiàng)目契合度本項(xiàng)目前景客戶認(rèn)可度高，對(duì)客戶引導(dǎo)性強(qiáng)本片區(qū)客戶具有良好的片區(qū)情節(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品居住舒適度和實(shí)惠性吸引，通過(guò)測(cè)試客戶對(duì)實(shí)惠型（送面積）敏感度高王家灣片區(qū)客戶研究王家灣80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買力多周邊租賃居住，時(shí)間長(zhǎng)的商戶購(gòu)買周邊兩房單位，但需要二次置業(yè)按揭貸款月還款，按揭 1520年 兩房－ 15002023元 /月 三房－ 3000以上元 /月 四房和以上－ 40005000平方米 戶型越大對(duì)月供款敏感度低 住宅置業(yè)多采用按揭貸款，并且盡可能多貸款， 1520年，有資 金的時(shí)候即可還清貸款，商鋪置業(yè)多一次性付款較多漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粞芯靠偨Y(jié) (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 研究片區(qū) 可引導(dǎo)性 項(xiàng)目引導(dǎo)消除 障礙點(diǎn) 物業(yè)需求 (平方米 ) 價(jià)格承受（萬(wàn)）漢江北商業(yè)片區(qū)漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性可引導(dǎo) n公交系統(tǒng)2房 90\90100 2房 3545萬(wàn)3房 4房 120130150180 3房 55萬(wàn)以上寶豐商圈 漢陽(yáng)適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 可引導(dǎo)n公交系統(tǒng)n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房 90 2房 3540左右3房 110130 3房 4555鐘家村片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域 可引導(dǎo)n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 2房 90100 2房 35453房 4房 120130150180 3房 5080王家灣片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好可引導(dǎo) n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房 80100 2房 30403房 110130 3房 4055沌口片區(qū) 武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)引導(dǎo)性差 不作分析 2房 8090 2房 30403房 120130 3房 455586本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻魞r(jià)值敏感性測(cè)試總結(jié)216。規(guī)模、立面、配套、會(huì)所只能從一定的程度上影響客戶，有錦上添花的作用；客戶敏感度高中低90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來(lái)影響；u 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 位，中高端消費(fèi)約。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目前期客戶置業(yè)選擇區(qū)域?qū)Ρ确治?，尋找?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。平方米 ，建筑面積 樓盤特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 價(jià)格 均價(jià) 4200元 /平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)格比均價(jià)高 400元 /平方米，而且銷售速度快價(jià)值要素城市價(jià)值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）；少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品） —— 個(gè)案板塊劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳；產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢正街板塊樓盤特征99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值突破方向分析 —— 戶型設(shè)計(jì)板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口代表樓盤 華立新時(shí)代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國(guó)明珠 金色港灣戶型設(shè)計(jì) 一般產(chǎn)品高產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品評(píng)價(jià) 一般 較好 一般 一般 較好 一般 一般 一般結(jié)合客戶訪談情況：客戶對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新敏感性大；p 創(chuàng)新產(chǎn)品銷售價(jià)格高于同檔次同區(qū)域樓盤 10%；p 銷售速度快于同區(qū)域樓盤p 市場(chǎng)上創(chuàng)新產(chǎn)品數(shù)量較??；p 結(jié)論：可以作為項(xiàng)目的主要突破點(diǎn)103本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。板塊要素分析市場(chǎng)空缺點(diǎn)：物業(yè)類型戶型設(shè)計(jì)園林配套高中低101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓盤特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 沒有創(chuàng)新價(jià)格 擁有城市和自然雙重資源項(xiàng)目（湖景）均價(jià)5500元 /平方米以上，一般 4500元 /平方米以上價(jià)值要素城市價(jià)值（地段、市政配套、交通、生活配套）；自然資源（東西湖）；少量精裝修、采用高品質(zhì)建材；板塊劣勢(shì)價(jià)格高（需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力）；后續(xù)供應(yīng)量較少；項(xiàng)目規(guī)模小，產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢口中心板塊樓盤特征　97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇原則：同價(jià)格樓盤同檔次樓盤同規(guī)模樓盤95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)定量分析，做盡容積率開發(fā)物業(yè)占區(qū)域內(nèi)中高端累積需求 8~%，未來(lái)的市場(chǎng)前景良好u 按獨(dú)立別墅 300m2/套，聯(lián)排、洋房等中高檔復(fù)合型物業(yè)200m2/套計(jì)算；u 預(yù)計(jì)現(xiàn)時(shí)的中高端物業(yè)需求約為 1,990萬(wàn) m2，至 2023年中高端累積需求總量約為 2,200萬(wàn) m2；u 本項(xiàng)目可開發(fā)的物業(yè)總量（按 率計(jì)）約為 170萬(wàn)m2，占中高端物業(yè)需求總量 8~%。附：客戶定量分析－－金地增城項(xiàng)目91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。園林景觀對(duì)于訪談客戶也具有很大的吸引力；216。二、客戶訪談置業(yè)特征分析88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 2)漢正街市場(chǎng)總戶數(shù)約 15000戶經(jīng)營(yíng)種類服裝、鞋、副食品、五金等商戶主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約 90％）。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好客戶基本情況本區(qū)域集中武漢卷煙廠、百威啤酒等企業(yè)和交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院和金融學(xué)校客戶效益較好的武漢卷煙廠正式職工比例不大，新廠址建立要搬遷，原廠址保留一個(gè)系列的產(chǎn)品生產(chǎn)客戶收入公務(wù)員收入較高 20233500元教師收入略低于公務(wù)員企業(yè)臨時(shí)員工收入 1000元 /月左右企業(yè)正式員工 20233000元 /月 企業(yè)管理層收入較高，差異較大王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一般公務(wù)員還款 2500－ 3000元 /月 大橋局職工月回款 :25003000一般選擇 1015年按揭，基本上會(huì)提前還款 鐘家村片區(qū)客戶研究鐘家村76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。訪談目錄表（ 56個(gè)客戶深度訪談）政府相關(guān)人員武漢規(guī)劃國(guó)土司漢陽(yáng)分局規(guī)劃科　羅科長(zhǎng)漢陽(yáng)開發(fā)辦主任　　　　金主任政府公務(wù)員 金主任公務(wù)員 俞先生；業(yè)內(nèi)專業(yè)人士三江公司張部長(zhǎng)三江公司營(yíng)銷部李部長(zhǎng)復(fù)地翠微新城營(yíng)銷部經(jīng)理　　李經(jīng)理集賢書香苑銷售員漢正會(huì)館（漢正街第一大道）銷售員南國(guó)明珠銷售人員南湖某開發(fā)商營(yíng)銷經(jīng)理　　馬冬　　　漢來(lái)燈飾五金批發(fā)市場(chǎng)　　企劃部張主任武漢德思勤副總　　　上海愛家碧水晴天銷售人員金橋鳳凰華庭 銷售經(jīng)理策源代理 策劃 ?？平涛幕行目蛻粞芯咳拥拇_定武漢老印象行業(yè)客戶訪談漢陽(yáng)樓盤調(diào)研武昌客戶抗性最大漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性價(jià)比會(huì)吸引部分中心區(qū)低購(gòu)買力客戶漢江北岸客戶抗性相對(duì)較低古田區(qū)域城市資源佳，抗性大漢陽(yáng)客戶無(wú)抗性漢陽(yáng)和漢江北岸客戶應(yīng)是重點(diǎn)研究片區(qū)城市商貿(mào)中心漢陽(yáng)漢陽(yáng)武昌武昌漢口漢口旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）漢陽(yáng)和漢江北岸是客戶重點(diǎn)研究片區(qū)69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢陽(yáng)全力打造沿江高尚社區(qū)，項(xiàng)目中高檔定位順應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展大勢(shì)216。區(qū)域城市發(fā)展研究216。 C 古田片占地 建面 容積率 性質(zhì) A1 44萬(wàn)㎡ 163萬(wàn)㎡ 商住2 ㎡ ㎡ 商住3 5萬(wàn)㎡ ㎡ 商住 B4 ㎡ ㎡ 商住5 ㎡ ㎡ 商住6 6萬(wàn)㎡ 17萬(wàn)㎡ 商住 C7 ㎡ 41萬(wàn)㎡ 商住8 10萬(wàn)㎡ 28萬(wàn)㎡ 商住合計(jì) 123萬(wàn)㎡ ㎡土地－漢江北岸即將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地出讓情況65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢江北岸待招商地塊 (硚口區(qū) )216。漢正街有 500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段：月湖橋至龍陽(yáng)橋段，漢西板塊。生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點(diǎn)，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。規(guī)劃到 2023年人口達(dá)到 100萬(wàn)。是否具有打贏的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目核心問題：項(xiàng)目核心問題：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶及需求偏好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域發(fā)展前景是否看好？216。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于 10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。u整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。去龍門的廣州人最多。沿路景觀一般。l缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過(guò)于開敞。亞婆角l岸線景觀不具足夠競(jìng)爭(zhēng)力。巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖—— 一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假類一流目的地型 的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾荔湖 光明農(nóng)場(chǎng)美視 愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山 海凌島小梅沙飛沙灘七星巖 國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給 55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ”（深業(yè)）?設(shè)施供不應(yīng)求： “我們希望能找到固定的會(huì)議培訓(xùn)場(chǎng)地，但一直不成功。巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市