x年某地產(chǎn)蘇州某地產(chǎn)金色家園房地產(chǎn)項目營銷策略方案7(文件)
【正文】 新老城區(qū)交界帶 ， 從老工業(yè)基地到城市環(huán)線 ，城區(qū)西南片區(qū)難以在短時期內(nèi)突破雜亂 、 晦暗的區(qū)域形象； 城市外擴變遷圖 身份標簽之一 老城，非優(yōu)質(zhì)區(qū)位 西南，非適居環(huán)境 獅山路板塊 環(huán)金雞湖板塊 高檔公寓集中分布板塊 40%~50% 50%~60% 40%~50% 自然資源、人文資源、配套資源的先天匱乏及后天的補給不足很難支撐區(qū)域價格攀升 新區(qū)獅山路板塊 胥江西環(huán)板塊 園區(qū)環(huán)金雞湖板塊 板塊房地產(chǎn)發(fā)展起步期 2023年 2023年 1999年 板塊房地產(chǎn)飛速發(fā)展期 2023年 2023年 2023年 2023 板塊高檔房均價水平 4800~5500 4300~4800 5500~8500 典型項目 吳宮麗都、新港名城、錦寧閣 奧林花園、景運康家 天域、中茵皇冠 2023 板塊高檔房均價水平 5800~8200 5500~6800 7000~11000 典型項目 錦昌苑、御庭國際公寓、保利雅苑 云庭、中天品園 天域、玲瓏灣 2023 板塊高檔房均價水平 8500~10000 7500~9500 8500~14000 典型項目 新地國際公寓、國際公館 金色家園、鑫苑景園 天域、瀚庭 注：價格已歸為清水房價 6~7年 3~4年 6~7年 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 金閶新城 平江新 城 滄浪新城 干 將 路 三香路 西 環(huán) 路 西園路 主城住宅發(fā)展梯隊分布 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 區(qū)域范圍 干將路、三香路 西環(huán)路、留園路、南門路 北環(huán)以北、南環(huán)以南，三大新城 典型項目 新港名仕、瑞基花園 領(lǐng)袖江南、中天品園、云庭、鑫苑景園 陽光美地、鼎新城 目前售價 8500~10000 7500~11000 6500~8500 非城區(qū)核心地段，在早有項目的價格認知的條件下，地段很難形成價格突破點 身份標簽之二 環(huán)線，非 成熟的市場 萬元，非理性的價格 本案產(chǎn)品力 全同一線地產(chǎn)品牌 采用一線品牌的成品精裝修 考慮七大居住細節(jié)的成品精裝修 香港專業(yè)會所管理公司鴻藝會管理的會所 市區(qū)唯一的雙泳池會所 30000平米東南亞風情景觀 裝飾建筑立面 充滿人性化的規(guī)劃 身份標簽之三 萬科，一線號召力 品質(zhì)，領(lǐng)先產(chǎn)品力 癥結(jié)所在 以地段強化項目的價值帶來的市場價格很難支撐銷售 政策風暴將進一步打擊非理性投資消費 非領(lǐng)導地段 領(lǐng)導產(chǎn)品 領(lǐng)導價格 強化土地屬性的實質(zhì)稀缺價值 轉(zhuǎn)非理性的地段優(yōu)勢為理性的項目品質(zhì) 解決之道 城市外擴變遷圖 胥江片區(qū)成熟稀缺的概念短期將為世人所認知。 兩人原本都是蘇州老國有企業(yè)的職工 。 自己和丈夫辛苦了大半輩子 ， 現(xiàn)在有點積蓄了 ， 從住房上改善一下生活 ， 享受大品牌帶來的不同尋常的居住感受 。 產(chǎn)品細節(jié)需求： 地板不是實木的吧 ， 質(zhì)量能保障么 你們售樓小姐說的挺好的 ， 宣傳的也挺好 ， 但還得住了才知道好不好 。 妻子是心腦血管科主治醫(yī)生 。 購房動機 孩子大了 ， 希望住得寬敞點 ， 同時跟父母分開住 ， 但又不能離太遠； 購房細特征： 面積需求： 現(xiàn)在住的是 90平米 ， 兩個房間 ， 太小了不夠用 。 對區(qū)位規(guī)劃的看法： 城市中心的地段不可替代 典型個案 —— 謝先生 感性描述 祖輩生長在滸關(guān)農(nóng)村 ， 改革開放以后 ， 憑借闖勁和機遇迅速暴富； 一直住得是小農(nóng)別 ， 寬敞最重要 。 朋友聊天的時候知道本案 ， 到售樓處了解了基本情況 ， 20分鐘就決定購買 ， 還拉了其他幾位朋友一起來 。 消費者定位 祖輩生活在老城區(qū)的 情感依賴階層 因城市變遷、工作發(fā)展遷出老城的 凝聚回歸階層 從小生活在農(nóng)村，渴望成為都市精英的 進城體驗階層 S W O T ?總建 24萬方，是目前 古城最大規(guī)模 居住社區(qū)； ?情景美墅和 精裝公寓 為 古城內(nèi)首創(chuàng) 的高品質(zhì)居住產(chǎn)品； ?萬科品牌 深入人心，具備開發(fā)、管理高品質(zhì)精裝公寓產(chǎn)品的資深經(jīng)驗； ?古城 唯一 3萬方大型東南亞風情 景觀花園 ?人車分流、風雨聯(lián)廊等 人性化規(guī)劃 設計 ?古城唯一國際化私人會所 ?蘇州唯一室內(nèi)室外雙恒溫泳池 ?高科技智能化系統(tǒng) 項目西部和南部臨兩條 高架 ， 環(huán)境 嘈雜 ； 容積率 ， 高層為主 ， 得房率 與多層 、 別墅相比較 低； 項目 價格突破 1萬 ， 接近干將路市中心及園區(qū)高檔精裝公寓的房價 。 ” 消費者是極為理性的，對于金色家園的認可，是基于2023年無競爭狀態(tài)下對萬科品牌的認可，當面對差異化較小的品牌競爭時，能夠讓認可持續(xù)下去的關(guān)鍵： 產(chǎn)品、文化、品牌的體驗 消費者洞察二 “ 老公平時交往的朋友都有點身份 ， 所以需要一個比較高檔的社區(qū) ， 雖然金色家園有點貴 ， 但還是能夠承受的 。 我是通過老二才知道金色家園的 ， 他還看過覺得貴去訂了別家 ， 我知道后來看了 ， 覺得是西環(huán)區(qū)域最好的 ， 我買了后 ， 我其他兩個朋友聽我說好 ， 連看都未看就也買了 ， 老二也被我們拉回來買了金色家園 。 03:49:4003:49:4003:493/19/2023 3:49:40 AM ? 1以我獨沈久，愧君相
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