【正文】 灣 市場(chǎng)定位 頂級(jí)豪宅項(xiàng)目 頂級(jí)海濱社區(qū) 頂級(jí)海灣景觀 頂級(jí)文化地產(chǎn) 區(qū)域定位 大連市 東北三省 中國(guó)大陸 +香港 Wisdom United 大連 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)之一。 東北三省 —— 大連市的客戶基礎(chǔ)無(wú)法獨(dú)立消化掉本項(xiàng)目，結(jié)合東北三省群體的臵業(yè)消費(fèi)觀，大連地產(chǎn)的輻射區(qū)域涵括東北三省。 Wisdom United 大連 尤其是平層公寓已經(jīng)跨越了該類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)的價(jià)格上限，需要堅(jiān)實(shí)的形象基礎(chǔ)和文化包裝提升其價(jià)值感。 在實(shí)際銷(xiāo)售控盤(pán)動(dòng)作上，借助山頂高端產(chǎn)品的突出形象，以聯(lián)排和疊拼別墅入市，在完成項(xiàng)目“人文”、“圈層”等題材的造勢(shì)動(dòng)作之后，平層公寓開(kāi)始全面推廣。琥珀灣 操盤(pán)手段 B 以項(xiàng)目“整體形象” —— 頂級(jí)海灣社區(qū)形象切入市場(chǎng)，一開(kāi)始就以“中國(guó)高尚圈層”的鮮明形象進(jìn)行市場(chǎng)定位，以獨(dú)有的高尚人文形象首先拉開(kāi)與本地高檔項(xiàng)目之間的差距。上流圈層 頂級(jí)社區(qū)氛圍形象入市 圖 53 操盤(pán)手段 B 新聞炒作 軟硬結(jié)合 廣告強(qiáng)攻 Wisdom United 大連 但在“文化”層面的系統(tǒng)推廣要求更高，無(wú)論在技術(shù)操作上還是在資源整合上。 Wisdom United 大連 結(jié)合優(yōu)勢(shì)景觀，將項(xiàng)目頂級(jí)形象具象化，同時(shí)推出少量獨(dú)棟，為項(xiàng)目品質(zhì)形象和客群階層構(gòu)筑打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 高貴區(qū)域形象樹(shù)立 “上流社區(qū)” 圈層構(gòu)筑、產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn) “頂級(jí)產(chǎn)品” 社區(qū)氛圍、居住文化 “貴胄生活” 圖 54 模擬操盤(pán) Wisdom United 大連 “貴胄生活” 策略概述 簡(jiǎn)化推廣框架，我們可以把明線（推廣邏輯）： “圈層文化、珍稀區(qū)域 —— 領(lǐng)袖階層、巔峰產(chǎn)品 —— 高尚居住、綜合體驗(yàn)” 提純?yōu)闋I(yíng)銷(xiāo)主題關(guān)鍵詞： “社區(qū) —— 產(chǎn)品 —— 生活” Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 同時(shí)能通過(guò)這個(gè)借口連接更多資源。 在推介會(huì)上，擬以特制銷(xiāo)售道具抓住目標(biāo)客群，結(jié)合知名品牌的高端階層消費(fèi)文化，突出琥珀灣項(xiàng)目的文化定位和階層定位。琥珀灣 盈利配套 高爾夫球場(chǎng)不單能成為本項(xiàng)目的頂級(jí)配套，且在組織球會(huì)同時(shí)，能通過(guò)銷(xiāo)售會(huì)員卡的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 Wisdom United 陸、廣告視覺(jué)表現(xiàn) 本單元共 4 P Wisdom United 大連 才懂得水天一色，云靜天高。琥珀灣 「博海匯」和平臺(tái)戰(zhàn)略 根據(jù)本項(xiàng)目的高端市場(chǎng)定位，以及相應(yīng)的高端客群定位，智聯(lián)東方擬將客戶組織 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 現(xiàn)階段，常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝操盤(pán)手法，多以產(chǎn)品銷(xiāo)售為出發(fā)點(diǎn)，以銷(xiāo)售回款為營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，僅有少數(shù)開(kāi)發(fā)商在以品牌化的營(yíng)銷(xiāo)模式運(yùn)作項(xiàng)目，塑造品牌形象，謀求品牌附加價(jià)值，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)。 戰(zhàn)術(shù)層面的品牌營(yíng)銷(xiāo)策略需要對(duì)區(qū)域內(nèi)系列產(chǎn)品構(gòu)成狀況和近期相關(guān)產(chǎn)品研發(fā)方向?yàn)榛A(chǔ)，進(jìn)行相關(guān)資源整合。 在這方面的建議或者策略，也是智聯(lián)東方在廣告之外的價(jià)值體現(xiàn)。項(xiàng)目體量不大，周邊有合升 智聯(lián)策動(dòng) —— 以獨(dú)特的“人文”符號(hào)對(duì)產(chǎn)品形象進(jìn)行品牌化包裝，在營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作中，時(shí)刻將“人文”這一形象主題體現(xiàn)出來(lái)，樂(lè)成國(guó)際的人文形象在市場(chǎng)上快速形成一種“品牌式”認(rèn)知 —— 說(shuō)到 CBD人文產(chǎn)品，就是樂(lè)成國(guó)際。琥珀灣 演講完畢，謝謝觀看！ 。 Wisdom United 大連 Peking house以及富力 琥珀灣 智聯(lián)東方實(shí)操經(jīng)驗(yàn) 樂(lè)成國(guó)際 樂(lè)成集團(tuán) 本項(xiàng)目位于北京 CBD南一區(qū)，發(fā)展商達(dá)義北方為樂(lè)成集團(tuán)全資子公司，主營(yíng)房地產(chǎn)，之前在北京無(wú)操盤(pán)業(yè)績(jī)。琥珀灣 智聯(lián)認(rèn)為，在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，引入品牌式管理體系，以品牌化的思路進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，將對(duì)項(xiàng)目的包裝及實(shí)際銷(xiāo)售有積極推動(dòng)作用。琥珀灣 本項(xiàng)目需要引入哪個(gè)層次的品牌營(yíng)銷(xiāo)模式？ 品牌營(yíng)銷(xiāo)模式分戰(zhàn)略層面和戰(zhàn)術(shù)層面。琥珀灣 Wisdom United 捌、品牌策略 本單元共 4 P Wisdom United 大連 博海會(huì)已經(jīng)不再是單純的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)組織架構(gòu)，已經(jīng)是一個(gè)有相當(dāng)高度和影響力的資源整合體系。 Wisdom United 大連 希望能通過(guò)對(duì)此“平臺(tái)”的操作，將外界資源有效組織、整合，同時(shí)也能將項(xiàng)目本身所蘊(yùn)含的文化能量和產(chǎn)品使用群體所帶來(lái)的能量有效釋放出來(lái)。琥珀灣 天篇（寓意時(shí)間） 主標(biāo)： 天地之間，邂逅奇跡 內(nèi)文： 麥田的守望者不是賽格林，是梵高，用檸檬黃和群青造神；林間的徘徊者不是海德格爾，是?？拢@世駭俗、任憑毀譽(yù)；超越是勇敢的，感悟是臨界的，于是，魚(yú)騰躍，鳥(niǎo)翱翔，于是寥闊如森林的森林，浩淼如滄海的滄海，都將隨婉轉(zhuǎn)天籟呼嘯起舞，因?yàn)闆](méi)有比天更高的天，因?yàn)闆](méi)有比愛(ài)更大的愛(ài)，因?yàn)闆](méi)有比永恒更永恒的價(jià)值，所以一剎那的致命邂逅，無(wú)意間成就了一世一生的莫失莫忘、不棄不離。 內(nèi)文： 身臨碣石，問(wèn)碧海藍(lán)天情歸何處；心看世事，有淡淡感動(dòng)，深深眷戀；誰(shuí)說(shuō)五色令人盲，五音令人狂？惟有凌越絕頂，才知海上明月，天涯共之；惟有書(shū)寫(xiě)史詩(shī)，才知有些光注定悠遠(yuǎn)，有些星注定奇異，有些人注定穿過(guò)時(shí)代，獨(dú)行其是。琥珀灣 媒體聯(lián)動(dòng) 前期，通過(guò)組織高爾夫運(yùn)動(dòng)并借助名人（如 Tiger woods）效應(yīng)，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)；中后期，通過(guò)「博海匯」的平臺(tái)搭建，以頂級(jí)小眾俱樂(lè)部形式，舉辦論壇沙龍，聚攏人氣，營(yíng)造獨(dú)特的圈層氛圍，吸引平層公寓客戶的關(guān)注和追捧。 品牌選擇：世界奢侈品牌 Top100成員 同時(shí)與某些固有的高端消費(fèi)群體組織、行業(yè)組織聯(lián)合舉辦項(xiàng)目推介會(huì)。琥珀灣 公關(guān)活動(dòng) 「博海匯」 擬通過(guò)建立一個(gè)“領(lǐng)袖”級(jí)客戶組織來(lái)吸引目標(biāo)客群的關(guān)注， 「博海匯」的輻射范圍集中在東北三省及大連灣區(qū)域以及中國(guó)東海海域相關(guān)行業(yè)。琥珀灣 推廣動(dòng)作著力點(diǎn) —— 根據(jù)智聯(lián)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的構(gòu)想，以下將幾個(gè)重要的推廣動(dòng)作作簡(jiǎn)要描述?！吧狭魃鐓^(qū)” ②圈層構(gòu)筑、產(chǎn)品品質(zhì)展現(xiàn) 同時(shí)為平層公寓客戶積累打下基礎(chǔ)。 蓄水階段 進(jìn)行前期人文包裝，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群特征與圈層文化掛鉤，將社區(qū)包裝成東北三省乃至全國(guó)的上流圈層，給市場(chǎng)傳遞一個(gè)區(qū)域內(nèi)頂級(jí)珍稀社區(qū)的品牌形象，快速蓄客。琥珀灣 兩種策略在大方向上并無(wú)差距，在文化包裝和產(chǎn)品先行上各有側(cè)重，對(duì)于營(yíng)造傳播圈層文化的方式和渠道相應(yīng)有所變化。且對(duì)產(chǎn)品硬件品質(zhì)的要求更高，相對(duì)壓力更大。 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 Wisdom United 大連 琥珀灣 操盤(pán)建議 根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型配比，不同產(chǎn)品類(lèi)型按照某種次序推出，營(yíng)銷(xiāo)策略將有不同側(cè)重。 中國(guó)大陸、香港地區(qū) —— 對(duì)于項(xiàng)目山頂獨(dú)棟別墅，其客戶群體的活動(dòng)范圍絕非停留在大連和東北三省區(qū)域。 Wisdom United 大連 頂級(jí)海濱社區(qū) —— 從項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃（世界頂級(jí)設(shè)計(jì)公司）以及與地勢(shì)地貌的結(jié)合來(lái)看。琥珀灣 如圖所示，項(xiàng)目的文化定位立足于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和區(qū)域市場(chǎng)定位。 Wisdom United 肆、項(xiàng)目 VI體系 本單元共 44 P Wisdom United 大連 琥珀灣 產(chǎn)品與文化的關(guān)聯(lián) 我們回歸理性層面，我們?nèi)绾斡眠@些關(guān)鍵詞和這句 Slogan去與產(chǎn)品掛鉤，使之渾然一體，構(gòu)