常見的理財(cái)目標(biāo)分析(文件)
【正文】 成本為 5,000元。 考慮這兩項(xiàng)因素后，購(gòu)房的平均年成本為 83,000元，比租房年成本66,165元高 %。1,200,000元＝ %，差距只有 %。購(gòu)房與租房的決策 (2)： 凈現(xiàn)值法（ NPV）n 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。維護(hù)成本第一年 5,000元，以后每年提高 5,000元。租房與購(gòu)房 NPV的計(jì)算 租房 購(gòu)房 首付 貸款 維護(hù)成本 購(gòu)房合計(jì)期初 CF0 (71,500) (600,000) (600,000)第 1年 CF1 (72,000) (52,311) (5,000) (57,311)第 2年 CF2 (78,000) (52,311) (10,000) (62,311)第 3年 CF3 (84,000) (52,311) (15,000) (67,311)第 4年 CF4 (90,000) (52,311) (20,000) (72,311)第 5年 CF5 5,500 1,250,000 (560,366) (25,000) 664,634 3% (367,017) (266,902)4% (359,934) (288,086)5% (353,116) (307,977)6% (346,551) (326,662)租房 NPV的計(jì)算n 租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初 :n CF0=押金 +第一年租金 =5,500 5,500x12=71,500n 1 CFj=第二年租金 =(5,500500)x12=72,000n 2 CFj=第三年租金 =(5,5002x500)x12=78,000n 3 CFj=第四年租金 =(5,5003x500)x12=84,000n 4 CFj =第五年租金 =(5,5004x500)x12=90,000n 5 CFj=取回押金 =5,500n 3i， NPV=367,017購(gòu)房 NPV的計(jì)算n 購(gòu)房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若購(gòu)房的房貸本利為每年還一次，必定在期末。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子。n 同樣的收入，利率越低，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)越高；儲(chǔ)蓄率越高，可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)越高。如舊房值 60萬 元 ，貸款尚有 30萬元 ，新房值 100萬 元 ，擬貸款 60萬 元 ，應(yīng)籌 首付 款 =(100萬 元 60萬 元 )(60萬 元 30萬 元 )=10萬 元 。房涯規(guī)劃表年 齡 購(gòu)換 房 選 房因素青年期 30歲 首次 購(gòu) 房 房?jī)r(jià)、便利前中年 3040歲 第一次 換 房 學(xué)區(qū)、交通后中年 4055歲 第二次 換 房 環(huán) 境、治安老年期 55歲 第三次 換 房 養(yǎng)老、 遺產(chǎn)工作 10年 后 購(gòu)房 50萬， 居住 10年 后 換房 100萬，假設(shè)舊房屆時(shí)按原價(jià)出售，所需儲(chǔ)蓄或房貸年供額為多少 ? n 第一段： 25歲開始工作， 35歲第一次購(gòu)房，投資報(bào)酬率8%，房貸利率 6%，貸款 20年。n 第三段： 45歲換 房 100萬 元 ，屆時(shí)舊 房 房貸還有 10年才繳清，房貸余額 =PV(6%,10,26155)=192,503(元 )，出售舊房后須先把原房貸還清， 500,000元 192,503元=307,497元，可當(dāng)新房 首付 款。即使只隔幾個(gè)月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。n 若舊房還有房貸 20萬元，且很難再增加貸款，此時(shí)若無其它資金來源，要想辦法另外借到 30萬元來支付新房首付款。換房的步驟：先賣后買n 要解決出售舊房后無房可住的問題。房屋交易費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目 新房買方 舊房買方 舊房賣方1 契稅 % % 無2 印花稅 % % %3 物業(yè)維修基金 23%（多 高） 無 無4 中介代理費(fèi) 無 1% 1%5 二手房個(gè)稅 無 可被轉(zhuǎn)嫁 差價(jià)的 20%6 營(yíng)業(yè)稅及附加 無 可被轉(zhuǎn)嫁 %7 律師費(fèi)、辦證費(fèi)用%（公積金貸擔(dān)保費(fèi)）含房屋評(píng)估費(fèi)%8 總計(jì) % %其它購(gòu)房成本的考慮：住與行的成本分析n 比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅， 100平米，單價(jià) 1萬元，總價(jià) 100萬元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為 100平米，單價(jià) 5,000元，總價(jià) 50萬元。此時(shí)要評(píng)估通勤的時(shí)間成本是否值得此增加的成本。n 可以居住保證金及月費(fèi)用 (雙人 ) 作為累積退休金的目標(biāo)。 13:56:3813:56:3813:563/11/2023 1:56:38 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 11 三月 20231:56:38 下午 13:56:38三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 1:56:38 下午 1:56 下午 13:56:38三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 13:56:3813:56:3813:56Thursday, March 11, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 211:56 下午 三月 2113:56March 11, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 13:56:3813:56:3813:563/11/2023 1:56:38 PM1越
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