物業(yè)公司《物權(quán)法》培訓(xùn)(文件)
【正文】 n 可以樓層為單位決定物業(yè)事項216。新 《 辦法 》 明確了幢、單元、樓層可以共同決定本單位的物業(yè)事項，如有需要，單元業(yè)主可以自己決定啟動公共維修基金的使用。216。北京目前有 3個自治小區(qū)，品閣小區(qū)、馨蓮茗園和水木清華。今后，業(yè)主、物業(yè)公司或開發(fā)商，都可以委托這樣的機構(gòu)，對小區(qū)公共部位和設(shè)施進行評估和驗收，讓各方可以有令人信服的檢驗結(jié)果。n 焦點解讀業(yè)主可委托第三方驗房，就是類似于各種監(jiān)理，且獨立于物業(yè)公司和開發(fā)商，又具有社區(qū)公共部位、設(shè)施驗收專業(yè)知識的機構(gòu)。自治能夠提高業(yè)主參與管理的積極性，對于解決物業(yè)糾紛提供了一個新的模式。n 焦點解讀 216。216。216。 方莊某小區(qū)曾發(fā)生過一個案例，小區(qū)有 10棟樓，其中一棟樓的電梯壞了，必須動用公共維修基金。 n 焦點解讀“ 我交的物業(yè)費都花在哪了？ ”“ 不同小區(qū)的物業(yè)費為什么不同？ ”這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問題。 新的物業(yè)公司，也不得以委任合同作為 “ 欽定詔書 ” ，不能強行接管，否則也將被處 1萬元以上 10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 從今年 10月 1日之后，不論以任何借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，老物業(yè)公司都會被處以責(zé)罰。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)，不可以斷水?dāng)嚯?、停止供暖供氣。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商 n 焦點解讀：新 《 辦法 》 首次制定專門條款，規(guī)定車庫使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮 “ 外人 ” ，而且租期不得超過 6個月；如果開發(fā)商中途想要調(diào)高車位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過業(yè)主或者是業(yè)主和開發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機構(gòu)進行查驗，通過評估后，開發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會承接。216。建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)n 焦點解讀 216。 n 為保證新 《 辦法 》 的貫徹落實，還將陸續(xù)出臺 36項細則和示范文本，用組合拳的方式對物業(yè)管理進行規(guī)范。（ 4）籌備費用難以解決 業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立業(yè)主大會的議事規(guī)則制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)n 專有部分占建筑物總面積 過半數(shù)的業(yè)主 +占 總?cè)藬?shù) 過半數(shù)的業(yè)主同意籌集和使用專項維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施n 專有部分占建筑物總面積 三分之二以上 的業(yè)主 +占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項2/3 1/2業(yè)主大會的訴訟地位n 業(yè)主大會是否有獨立的訴訟地位？即業(yè)主大會或者業(yè)主委員會能否以自己的名義提起訴訟，這個問題 《物權(quán)法 》 沒有給出明確的規(guī)定；爭議的焦點 是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，而業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果
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