上海市房地產(chǎn)市場走勢分析預(yù)測報(bào)告(文件)
【正文】 13:41一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 00:13:4100:13:4100:131/26/2023 12:13:41 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2112:13 上午 一月 2100:13January 26, 2023? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 00:13:4100:13:4100:13Tuesday, January 26, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。例證二：御翠豪庭從市場例證看， 15%20%的降幅可以達(dá)到預(yù)期效果08年二季度及上半年跟蹤板塊市場表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測?癥狀及病史?目前身體狀況?病因查找?病情發(fā)展及處方?持續(xù)時間?主要結(jié)論從 CPI與 GDP走勢關(guān)系看， CPI峰值與 GDP峰值有 2年的時間差預(yù)計(jì)到 2023年末， CPI出現(xiàn)回落， GDP增長率達(dá)到新的峰值預(yù)計(jì)到 2023年末，市場會進(jìn)入新一輪走勢 約 2年 約 2年GDP新的峰值CPI新峰值約 2年至 2023年末GDP CPI08年二季度及上半年跟蹤板塊市場表現(xiàn)08年下半年上海房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測?癥狀及病史?目前身體狀況?病因查找?病情發(fā)展及處方?持續(xù)時間?主要結(jié)論上海市場開始出現(xiàn) “ 滯銷 ” 癥狀，體征異常但上海市場基本面健康，內(nèi)部免疫系統(tǒng)正常，中長期 市場仍然看好經(jīng)濟(jì) “ 寒冬 ” 帶來行業(yè)資金缺口加大，外部環(huán)境惡化從資金來源看，加快銷售資金回籠是最有效手段，特效藥就是 “ 降價 ”通過經(jīng)濟(jì)測算， 15%20%的降幅可以緩解資金壓力，劑量不用過猛但在年內(nèi)看不到市場緩和跡象，需要做好 抗戰(zhàn)的準(zhǔn)備主要結(jié)論同策出品 版權(quán)所有THANKS!? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。液化氣、天然氣價格不作調(diào)整考慮以上因素，未來一年，上海房價合理降幅為 15%20%例證一：金地未未來項(xiàng)目 在售物業(yè) 在售均價（元 /㎡ ） 實(shí)際得房率 修正均價（元 /㎡ ）金地未未來花園洋房 15000 100％ 15000綠地崴廉公寓 小高層 14680 85％ 17270證大家園五期 小高層 15000 85％ 17647連城新苑 小高層 15740 85％ 18517金地未未來贈送大面積地下室和露臺，綜合考慮，我們將實(shí)際得房率定為 100％根據(jù)市場類比法，金地未未來低價可知降價達(dá)到 1520％，取得良好的市場效果，占據(jù)同期浦東商品公寓45%的份額地址：浦東五洲大道和張揚(yáng)北路建筑面積： 154200容積率： 綠化率： 35％建筑類型： 22棟 5層、 3棟 14層、 7棟 15 從市場例證看， 15%20%的降幅可以達(dá)到預(yù)期效果金地未未來降價引起了市場的熱烈反應(yīng)， 2周內(nèi)成交 3萬㎡，成交業(yè)績明顯優(yōu)于競爭樓盤。X3自有資金 目前我國開發(fā)商自有資金比例在不斷下降，樂觀假設(shè)自有資金為投資額的 30%（歷史數(shù)據(jù)）；X4其他資金 假定不變X5定金及預(yù)付款 按照 08年上半年水平測算，假定資金缺口部分都由定金及預(yù)付款來補(bǔ)足；X6存款準(zhǔn)備金率 根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)形勢，分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；X7利率 7月 1日，央行行長周小川：不排除提高利率對抗通貨膨脹，在此對利率分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；根據(jù)現(xiàn)實(shí)，做出必要假設(shè)………根據(jù)上述關(guān)系式，我們可以對資金缺口做一輪估算三種估算思路：樂觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國內(nèi)貸款按照 6%的速度自然增長悲觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) ，國內(nèi)貸款因成本加大而縮減較切合實(shí)際估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) ，國內(nèi)貸款與 07年水平持平…資金缺口估算思路一：樂觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國內(nèi)貸款按照 6%的速度自然增長由數(shù)據(jù)計(jì)算得知， 00年 07年
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