【正文】 區(qū)域同樣選擇在河?xùn)|和河西的重點(diǎn)消費(fèi)商場和消費(fèi)場所，側(cè)重在宣傳面上的拓展，選取場所多放在超市和購物中心。 經(jīng)過 07年末到 09年初的階段調(diào)整， 09年天津市場再次沖高，預(yù)計(jì)全年成交量將突破 1200萬平米。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2101:59:5501:59:55January 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/28 1:59:5501:59:5528 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2101:59:5501:59Jan2128Jan211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/28 1:59:5501:59:5528 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 28 一月 20231:59:55 上午 01:59:55一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2101:59:5501:59Jan2128Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/28 1:59:5501:59:5528 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2101:59:5501:59:55January 28, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2101:59:5501:59Jan2128Jan211故人江海別，幾度隔山川。行業(yè)發(fā)展背景數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計(jì)局成交增長有所減緩，價(jià)格持續(xù)走高，存量進(jìn)一步增加1/28/2023 102行業(yè)發(fā)展背景p 09年 110月天津房地產(chǎn)產(chǎn)市場新增供應(yīng)量約 870萬平米，與 08年同期相比減少約 20%，環(huán)城和濱海是供應(yīng)主力；p 09年 110月天津房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)商品住宅成交約 1100萬平米，是 08年全年成交量的 2倍，環(huán)城四區(qū)占比略高；p 受到 08年市場調(diào)整影響， 09年市場新增供應(yīng)呈短期下滑走勢，但整體成交量反彈明顯。類別 內(nèi)容 費(fèi)用 （萬）占比廣告類 報(bào)紙、雜志、短信、電臺(tái)等 90 15%戶外 路牌、道旗、圍擋等 150 25%印刷 戶型單、 dm單、樓書、手提袋、紙杯等 90 15%活動(dòng) 亮相活動(dòng)、開盤活動(dòng)、認(rèn)購活動(dòng)、維系活動(dòng)等 180 30%網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、新浪網(wǎng)等 60 10%其他 不可預(yù)見的費(fèi)用 30 5%總計(jì) 600 100%推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)1/28/2023 922銷售 80% ，加推 33清盤，加推 150%1掃尾銷售標(biāo)桿區(qū)銷售價(jià)格走勢12800（引導(dǎo)入市產(chǎn)品）（價(jià)值提升階段）戰(zhàn)略提升價(jià)值，超過盈虧平衡點(diǎn)（利潤實(shí)現(xiàn)區(qū)） 1430014000推貨策略1 231/28/2023 93推售策略階段劃分 蓄客期 開盤及強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 掃尾期 合計(jì)總體銷售比例 　 % % % 100%年度 2023年 2023年 6個(gè)月月度 58月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 　銷售比例 　 31% 16% 12% 16% 16% 8% 100%銷售價(jià)格 　 12800 13300 13800 14300 14000 14200 　銷售面積 　 15000 8000 6000 8000 8000 4055 49055回款（萬） 　 19200 10640 8280 11440 11200 5758 　總回款（萬） 　 　備注 均價(jià) 13560 元 /平方米 　1/28/2023 94河?xùn)|衛(wèi)國道區(qū)域上萬組客戶名單： 陽光新業(yè)、太陽城、陽光星期八、戀日風(fēng)尚、海河新天地……區(qū)域大客戶資源及拓展經(jīng)驗(yàn)： 城東供電分局、上海煙草公司天津分公司、天津鋼廠 、天津武警指揮學(xué)院 、天津武警醫(yī)學(xué)學(xué)院 、深圳中興通訊有限公司北方總部、天津市 120急救中心 ……二手房聯(lián)動(dòng)成熟經(jīng)驗(yàn)： 中原、二十一世紀(jì) ……成熟銷售團(tuán)隊(duì)：銷售經(jīng)理，李強(qiáng)，曾任 陽光新業(yè)、陽光星期八、萬科金奧國際銷售經(jīng)理思源操作本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢1/28/2023 95THANK YOU!CONTENT目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況分析二、案例借鑒及參考 三、項(xiàng)目定位及開發(fā)策略四、項(xiàng)目推廣策略附件：宏觀經(jīng)濟(jì)分析1/28/2023 97附件：宏觀經(jīng)濟(jì)背景 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇正在迚行時(shí) ……數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1/28/2023 98國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：出口形勢好轉(zhuǎn)，通脹苗頭出現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局附件：宏觀經(jīng)濟(jì)背景1/28/2023 99國內(nèi)行業(yè)：分類指數(shù)顯示，復(fù)蘇在各鏈條環(huán)節(jié)表現(xiàn)不一數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局附件：宏觀經(jīng)濟(jì)背景1/28/2023 100行業(yè)發(fā)展背景快速發(fā)展期繁榮期調(diào)整期成交量價(jià)齊升 成交穩(wěn)定，價(jià)格攀升 成交萎縮，價(jià) 格振蕩下挫起步期成交漸增，價(jià)格平穩(wěn)216。峰回路轉(zhuǎn) —— 推介品牌，讓責(zé)任地產(chǎn)概念深入人心1/28/2023 755月 —6 月 戶外廣告 +軟文 +網(wǎng)絡(luò)選擇地點(diǎn)：衛(wèi)國道沿線、中心商業(yè)區(qū)戶外主題： 路勁御景城，和諧之城、生態(tài)之城選擇媒體：新報(bào)、渤海早報(bào)、晚報(bào)主題： 路勁系列軟文：路勁的東部戰(zhàn)略；詳解政府五三三東城攻略戶外、圍擋廣告 紙媒軟文 網(wǎng)絡(luò)軟文選擇媒體：天津搜房、天津焦點(diǎn)主題 ：路勁系列軟文：路勁的東部戰(zhàn)略；詳解政府五三三東城攻略峰回路轉(zhuǎn) —— 區(qū)域引導(dǎo)，提升板塊熱度1/28/2023 76峰回路轉(zhuǎn) —— 商、住聯(lián)動(dòng)，提升區(qū)域熱度商業(yè)與 1地住宅聯(lián)動(dòng)：定位聯(lián)動(dòng)： 商業(yè)定位為區(qū)域級(jí)大型商業(yè)中心配套，住宅定位為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心區(qū)價(jià)值營銷聯(lián)動(dòng)： 商業(yè)推廣與住宅推廣互相帶動(dòng)，互相影響客戶聯(lián)動(dòng)： 商家聯(lián)盟給予路勁項(xiàng)目住宅客戶以 “ 商聯(lián) VIP” 卡的形式1/28/2023 77升溫期 |1地：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2023年 78月闡述御峰快捷、時(shí)尚的生活理念 宣傳企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等具體細(xì)節(jié)“ 御峰 ”—— 橫嶺側(cè)峰1/28/2023 78價(jià)值體現(xiàn)；產(chǎn)品細(xì)化；生活向往；精神訴求；服務(wù)體現(xiàn)；升溫期 |1地 “ 御峰 ”—— 橫嶺側(cè)峰5月 —6 月 活動(dòng)營銷 +行銷 +戶外 +硬廣 +網(wǎng)絡(luò)1/28/2023 79御峰 —— 橫嶺側(cè)峰，解讀項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值5月 —6 月 活動(dòng)營銷 +行銷 +戶外廣告 +網(wǎng)絡(luò) +硬廣（開盤前）選擇地點(diǎn)：衛(wèi)國道沿線戶外主題：細(xì)節(jié) 價(jià)值解讀1/28/2023 80生活場所營銷營銷目的： 通過居住區(qū)域來傳播銷售信息社區(qū)選取原則： 根據(jù)客戶特征，工作重點(diǎn)放在河?xùn)|區(qū)及東麗區(qū)，針對(duì)改善類型客戶選取周邊高端及傳統(tǒng)老社區(qū)，針對(duì)投資客群選取高檔社區(qū)。從不同角度，結(jié)合一切事件進(jìn)行新聞傳播， DM，短信，巡展讓市場始終有項(xiàng)目的信息，保持熱度；1/28/2023 70媒體組合投放電子郵件活動(dòng)報(bào)廣DM展架網(wǎng)絡(luò)短信路名牌圍擋1/28/2023 71推廣策略 — 潮汐式推廣（推廣節(jié)奏）10年 5月 10年 9月 10年 10月 10年 11月 11年 1月10年 7月開盤期11年 12月 11年 2月啟動(dòng)期10年 8月持續(xù)銷售期 尾盤期銷售線順勢調(diào)整鞏固形象 鞏固頂峰 強(qiáng)化形象再攀頂峰 提升形象 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 傳播形象高調(diào)占位樹立形象順勢調(diào)整鞏固形象推廣線 形象樹立期（開發(fā)商品牌樹立 /產(chǎn)品樹立） 品質(zhì)提升期（產(chǎn)品買點(diǎn)細(xì)化 /區(qū)位闡述 /開發(fā)前景） 形象鞏固期（承上啟下階段 — 產(chǎn)品 /服務(wù) /配套） 潮汐式推廣：摒棄了傳統(tǒng)的一味打報(bào)廣的模式，根據(jù)客戶和市場銷售情況，進(jìn)行階段式潮汐推廣，隨時(shí)調(diào)整推廣周期。從景觀資源、采光、安靜程度、產(chǎn)品自身價(jià)值等多方面綜合考慮，對(duì)資源進(jìn)行初步等級(jí)劃分，為推盤提供依據(jù)B級(jí)資源： 2： 臨銷售中心最近，首期入市，啟動(dòng)市場。〓銷售服務(wù)體系：高度負(fù)責(zé)的首席接待負(fù)責(zé)制，但客戶一旦上門即必須提供專業(yè)全程服務(wù)；〓物業(yè)服務(wù)體系：路勁專署物業(yè)管家。1/28/2023 541開發(fā)原則1地做出大盤的姿態(tài)，給客戶以太陽城重新啟動(dòng)的信心。關(guān)鍵措施 4：通過定向宣傳，解決客戶多種來源。 御峰1/28/2023 52CONTENT目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況分析二、案例借鑒及參考 三、項(xiàng)目定位及開發(fā)策略四、項(xiàng)目推廣策略附件：宏觀經(jīng)濟(jì)分析1/28/2023 53面臨問題分析問題 1：前期開發(fā)負(fù)面口碑及小環(huán)境不利影響問題 3：高容積率帶來的項(xiàng)目品質(zhì)下降問題 4：客戶來源過度地緣化帶來的營銷困難太陽城面臨四大問題問題 2：區(qū)域開發(fā)熱度下降及其他版塊的競爭關(guān)鍵措施 1：擺脫前期開發(fā)負(fù)面口碑影響。n尊貴感、品質(zhì)感、城市地標(biāo)n差異化、識(shí)別性，與內(nèi)外部景觀融合1產(chǎn)品建議1/28/2023 45提高建筑附加值 “水 ”大堂 —— 利用架空層，形成全新入戶體驗(yàn)1產(chǎn)品建議1/28/2023 46適度智能化設(shè)施提升賣點(diǎn)建筑隔聲降噪系統(tǒng)；外遮陽是最有效的遮陽設(shè)施；樓板輻射采暖系統(tǒng)；中水處理及回用系統(tǒng)；智能安防系統(tǒng)；家用凈水系統(tǒng)；……1產(chǎn)品建議1/28/2023 47戶型提高附加值1產(chǎn)品建議適度增加 115平方米戶型面積72平方米建議改成一室半戶型，增加多功能房中間戶型廚房開門方向建議改向客廳方向，避